札幌市西区の不動産売却・買取・査定,センチュリー21テンズホーム

皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画コラムは【取引事例比較法ってどのように算出するの？　取引事例比較法】についてです。

【取引事例比較法】とは、同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に価格を算出する査定方法になります。

土地の場合は、まったく同じ土地というのがないので、路線価を基に算出いたします。

路線価というのは必ず道路に付けられている価格になりますので、今回の査定する不動産と試薬事例の不動産各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整します。

但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わってきますので、その辺りは「流通性比率」というところで調整して、最終的な価格の算出をしております。

今回は短いですが、最後までご拝読ありがとうございます。

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どうも皆様こんにちは。センチュリー２１テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は、【原価法ってどの様に算出するの？】です。

実家の一戸建てを売却したいと思った時は、土地と建物を分けて考慮する必要があります。

土地の場合、近隣の成約事例などを調べる取引事例比較法を用います。

建物は土地と違い、時間が経過するにつれ劣化していく為、購入時とは価格が変わってしまいます。そこで建物の場合は、原価法を用います。

原価法とは・・不動産鑑定評価において、不動産の価格を求める際に用いられる手法のひとつです。
原価法では、価格を評価される時点における、対象となる不動産の【再調達価格】を算出して、これについて【原価修正】を行い、更にこれに【流通性比率】を掛ける事で、対象不動産の価格を求める事が出来ます。

原価法を計算式で表すと　【再調達価格　×　原価修正　×　流通性価格】　となります。

それぞれの意味については以下の様になります。

再調達価格・・対象の建物を再調達（新たに新築・購入）する為に必要な価格です。

建築資材により価格が違う為、建物の構造によって目安の価格を変わります。

原価修正・・・対象の建物の再調達価格から経年劣化による目減り分を考慮した数値。

流通性比率・・どれくらい売れやすいかを数値化したもの。立地や人口、需要と供給により波があります。

不動産価格の査定を行う際は、不動産会社へ依頼する事をオススメします。

基本的に不動産査定は無料で実施している会社がほとんどです。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、【不動産の売却依頼】についてお話したいと思います。

査定サイトなどで不動産の査定をして

いざ不動産の売却をすると決まったら、不動産会社と【媒介契約】を結びます。

媒介契約とは…自分で買い手を探すことが難しい個人が不動産会社に仲介を依頼する際に交わす契約です。所有している不動産をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするかといった内容が記載されています。

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。

一般媒介契約にはレインズ(不動産流通機構)の登録義務や、販売状況報告の義務はなく、複数の不動産会社に依頼することが可能ですので、ご自身で売却活動をコントロールしたい方に向いています。

デメリットとしては、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない可能性があるところです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズの登録義務や販売状況報告義務があり(頻度に違いあり)、不動産会社にある程度売却活動をお任せしたい方に向いています。
一社にしか依頼できないので、不動産会社は売却活動に積極的で早期売却が期待できるところもメリットです。

デメリットとして、専属専任媒介契約は個人が自分で買い手を見つけた場合にも不動産の仲介が必要になるところです。

媒介契約はどの契約を選んでも、メリット・デメリットがありますが

大切なのは不動産会社の担当者との信頼関係だと思いますので、ご相談のうえ納得のいく媒介契約を結ぶようにしましょう。

センチュリー21テンズホームでは

不動産の売却をするかまだ悩んでいる…何もわからないのでとりあえず相談したい…

そんな方にもお気軽にご相談いただいております。

電話やメール、LINEや来店などお客様に合ったかたちでお問い合わせくださいませ。

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホーム　小溝です。

本日は、「契約解除」についての内容となります。

契約が解除された場合、手付金はどのようになるのか確認していきたいと思います。

宜しくお願いいたします。

「契約解除」とは、契約が有効であるものにおいて、

締結後に契約当事者の一方の意思表示によって

契約の効力を遡って消滅させることを言います。

不動産の契約以外でも、何かを契約する場合には「●●日までに解除しなければなりません。」というように期日が設定されていることが多くあるかと思います。

この期日を守らなければ契約解除とはならないことが一般的かと思いますが、

逆に、解除したい場合にその決められた期日内に申し出れば、

契約を解除することが可能となります。

不動産売買では多くの場合、売買契約の締結に当たり、手付金が定められており

契約締結時や代金の支払い時までに買主から売主に対して交付されます。

手付金を定めることで

様々な目的を持たせることが可能となると解されていますが、

その中でも代表的な三種類を挙げていきます。

・証約手付・・・基本的にほぼすべての手付がこの性質を含むだろうと言われています。

　　　　　　　　契約成立の証拠として交付されます。

・違約手付・・・契約上、債務不履行があった場合に、相手方がそれにより被った損害に

　　　　　　　　充てることが可能となります。

・解約手付・・・契約を解除する権利を双方に与える、という意味をもって交付される手付

　　　　　　　　です。例えば売買契約で買主が手付により解除する場合には、

　　　　　　　　交付した手付を放棄し、売主が解除する場合には　受け取った手付金の倍額を返還すれば、一歩的な意思で解除ができるということを意味します。

契約解除と手付金の関係はご相談も多い内容になります。

ご不明点は直接、不動産会社へお問合せしてみるのもよいかと思います。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『売却か賃貸、どちらが得かについて』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

家を売るメリット

○まとまった現金が手に入る家を売却すると、まとまった売却代金を得られます。

○管理の手間・コストがかからない

家を所有しているあいだは、土地や建物を管理しなければなりません。

管理を専門会社に委託したときは、管理料がかかります。また家の所有者は、固定資産税を毎年納める必要があります。

家を売るデメリット

○家を手放すことになる

家を売却して手放してしまうと、その家は自分の資産ではなくなりますので資産として活用したい、今後も住む可能性がある、といった場合は家を手放さないほうが良いでしょう。

○住宅ローンの完済が必要になる

家を貸すメリット

○家賃収入を得られる

毎月の給与所得や事業所得とは別の収入源を得られるため、生活に余裕が生まれるだけでなく、老後資金や子どもの教育資金なども準備しやすくなります。立地が良く安定した家賃収入が見込めるのであれば、家を賃貸に出すと良いでしょう。

○家を手放さずに済む

賃貸に出したあとも、家の所有権は持ち続けられます。

賃貸契約の期間が満了し、家を明け渡してもらうことで、再び住むことも可能です。

家を貸すデメリット

○管理の手間・コストがかかる

賃貸に出したあとも固定資産税を支払うのは、家の所有者です。

また家の管理を専門会社に任せている場合は、管理委託費も負担しなければなりません。

○入居者がつかなければ家賃は得られない

賃貸に出したとしても、入居者が決まらないと家賃収入は得られません。

入居者が決まらず家賃収入が0円であるあいだも、固定資産税や管理委託費用のコストはかかり続けます。そのため賃貸需要がないエリアの家を所有しているのであれば、借り手は見つからず家賃収入を得られない可能性が高いため、賃貸には出さないほうがよいでしょう。

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皆様こんにちは　センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画の解説は「共有名義の不動産売却について　共有名義」の動画解説をしていきたいと思います。

共有名義の不動産は結構あります。

例えば、住宅ローン時にご夫婦でお借入れをする場合や相続にて相続人同士で共有する場合などがあります。

共有名義の物件売却は共有者が売却を同意していれば問題なく売却することができます。

ただ、大きく3つほど、共有者に立ち会っていただく場合があります。

「媒介契約時」・「売買契約時」・「決済時」の3つの場面で立ち会っていただき、それぞれの場面で署名捺印をいただければ大丈夫です。

もし、共有者が遠方に住んでいて毎回の立ち合いが難しい場合は、「委任状」を作成して対応させていただきます。

「委任状」ですが、共有者様ご本人の実印を押していただき、共有者の印鑑証明書をご準備いただければと思います。

印鑑証明書の有効期限ですが、法的な決めごとはないですが、金融機関などが直近3ヶ月以内の物でないと受付をしないというケースがありますので、なるべく新しい物を取得していただいてご提出していただければと思います。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうも皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は【一物四価（いちぶつよんか）】です。不動産には色々な価格があるという内容になります。

不動産はひとつの土地でも目的に応じて４つ（もしくは５つ、３つ）の異なる価格が存在し、

地価を評価する際に目的に応じて使い分けることになります。

【四価】とは、時価（実勢価格）、公示地価（公示価格）、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額の4つになります。

それぞれの内容を下記にまとめました。

【実勢価格】

実際に市場で売買される取引価格のことで、過去の取引事例における平均値で示されます。

【公示価格】

地価公示法に基づいて算出される評価額のことです。毎年1月1日に公示され、相続税評価額や固定資産税評価額の基準となる指標です。

【相続税評価額】

相続税を算出する際の基準となる評価額のことです。

算出方法には【路線価方式】と【倍率方式】の二つの方式があります。

※路線価は主要市街地の道路にしか設定されていないことがあり、

路線価の存在しない土地については、倍率方式によって算出される。

　　（計算式：固定資産税評価額×税率）

【固定資産税評価額】

固定資産税を算出する際の評価額です。自治体の担当者が不動産ごとに算出していきますが、一般的な固定資産税評価額の目安は、公示価格の70％程度と言われています。

このように分かれているのは、地価を国、地方自治体、そして売主様・買主様等がそれぞれの視点や基準から評価しているためです。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は「不動産の査定方法」についてお話したいと思います。

不動産価格の算出方法は、大きく分けて3つあります。

①     原価法

今建っている建物を取り壊し、全く同じ建物を建てた場合にいくらかかるかを計算します。

ただし、実際の物件は築年数が経過しているので、築年数が経過した年数に応じて建物が劣化していると仮定し、費用を算出します。

②     取引事例比較法

実際に売買された取引事例を基に価格を判定する手法で、対象物件と条件が似ている成約物件をいくつか集めます。

さらに必要に応じて、方角・前面道路・高低差などの要因や、経済状況を考慮して査定価格を出す方法です。

③     収益還元法

収益物件の査定の際に利用する方法で、対象物件が将来どれくらいの利益をあげられるか、その収益力に基づいて査定金額を計算する方法です。

対象不動産の種類によって算出方法はさまざまですが、インターネットのAI査定などと比べると実際に不動産会社に依頼する方が、より正確な査定額を算出することができます。

テンズホームでは無料査定はもちろん、早期売却のお手伝いもしておりますので、お気軽にご相談してくださいね。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

本日は、不動産売却時の固定資産税の精算についてです。

まず、固定資産税とは・・・

1月1日現在の土地、家屋（償却資産）の所有者へ課税される税金（地方税）であり、市町村へ納めます。

納税義務者に対して市町村から1年度分の納税通知書が毎年5月頃に送付され、納税義務者はその金額を納めることになります。

この固定資産税は、道路や学校、公園などの公共施設の整備や介護・福祉等の行政サービスへと使われています。

金額は「固定資産税評価額×標準税率（1.40％）」で算出されます。

※自治体により異なる場合あり

そして、物件の価値を評価する固定資産税評価額は、3年ごとに見直しがされるものとなっております。

前述したとおり、固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者が1年分の税金を支払います。

例えば8月1日に物件の引き渡しを終える場合、何もしなければ売主様は1年分の税金を支払ったまま契約を終えることになります。

そのため、通常の不動産取引では物件の引き渡し時点での固定資産税を日割で精算します。

【例】

売主様　1月1日～7月31日まで固定資産税

買主様　8月1日～12月31日の固定資産税

固定資産税や都市計画税の日割計算は少々複雑で、細かい金額となることが多いため

自分たちで対処しようとせず、不動産会社へ依頼するのが良いでしょう。

弊社でも固定資産税・都市計画税の精算についてのお知らせを別途用意してあり、

買主様・売主様の双方にご納得していただいたうえでお取引を進めます。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームです。

本日は、【境界越境ってどのようなもの？】という内容になります。

宜しくお願いします。

【境界越境】とは

一方の土地のもの（建物をはじめ、塀や屋根の庇、出窓、土中の水道管やガス管、樹木の枝や竹木の根等）が、土地の境界を越えて他の所有地にはみ出していることをいいます。

越境物については、

目視で直ぐに分かる事もありますし、土地測量や土地を掘ることで初めて分かる事も

あります。

売却予定がある建物や、隣地が越境している建物を売却する際には

後に大きなトラブルに発展するというケースもありますので、売却前に確認しておくことが大切で、非常に重要となります。

特に樹木の越境については、

樹木の枝なのか、根なのか、さらに、どちらの家から出ているものかでも規定が

異なるため、注意が必要です。

仮に枝が隣地から自分の所有地に伸びている場合は、無断で勝手に伐採することは

不法行為になってしまうためできません。

また、剪定をお願いするような場合にも、

明らかに明確な被害がない限りは認められない場合もあります。

最悪の場合には損害賠償請求に繋がる大きなトラブルへと発展しかねませんので

事前の確認は必ず行うようにしましょう。

地中の給排水管の越境については、

当然、目視で確認することはできません。水道局から配管図などを取得して確認することになりますが、

配管工事を行った際には敷地の所有者に許可を得ている可能性もありますので

まずは、その当時の書類を確認してみましょう。

新築工事を行う場合には大掛かりな工事となるので隣地との協議も必要になります。

越境問題がある場合の不動産売却の際には、

可能な限り、事前に越境問題を解消しておくことでスムーズな取引につながります。

直ぐに解決できない場合には、当事者間で覚書を交わし、双方の認識のズレを防いで

トラブルにならないようにすることも大切です。

越境物がある場合や越境問題がある場合には、

直ぐに解消することが難しいこともありますが、状況に合わせた的確なアドバイスや

その時の問題に応じた的確な対策法などもお伝えできますので

是非お気軽にお問合せいただければと思います。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

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