2023年05月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様、こんにちは！

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日の内容は【老朽化物件】についてです。最後まで読んでいただけましたら

幸いです。

宜しくお願いします。

「老朽化物件」を売却する際に、注意すべき点、

また、老朽化物件の建て替え時のメリット・デメリットについてもお話していきたいと思います。

まず老朽化物件の問題点として、

≪建物≫≪資産価値≫≪法律≫この3点のポイントをしっかりと抑えておきましょう。

1. 建物問題・・・建物は築年数が経つことによって設備等の不具合が高まる
2. 資産価値問題・・・建物の老朽化と同時に設備や間取等も当初より価値が下がっていく
3. 法的問題・・・「既存不適合」物件

この3点のポイントをよく理解したうえで、

建て替えの際のメリット・デメリットを紹介していきたいと思います。

建て替えの際のメリットとしては

・土地を探す手間を省ける、住み慣れた土地から離れなくても良い

・今まで住んでいた家の不満だった部分を解消できる

・建て替えローンが利用できる等です。

逆にデメリットとしては

・建て替え工事中は仮住まいを探す必要がある

（大体、解体～建物の完成までは半年以上かかるケースが多いです）

・場合によっては建て替えが出来ない場合がある

（建て替えを考えている土地が、再建築不可物件にあたる場合は建て替えが出来ないケースもある）

・解体工事費用がかかる、滅失登記が必要、等です。

建て替えの際には、これだけのメリット・デメリットも有りますし、

気をつけなければならない様々なポイントもございます。

「老朽化物件」についてご質問等ございましたら

どうぞ悩まずお気軽に、お問合せください！

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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『月極駐車場売却ついて』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

駐車場用地を売却する場合、現状の駐車場のまま売却するのか、駐車場施設を撤去し、更地にして売却するのかで、売却までの必要期間は変わります。
現状の駐車場のまま売却する場合、駐車場契約者は賃貸借契約をそのまま継承し、駐車場を利用できるので、あまり問題はありません。

更地にして売却する

この場合は、売却する期間は長期に渡ることもあると心づもりをしておきましょう。

まず、駐車場を利用するために結んでいる賃貸借契約を終了させ、利用者に立ち退いてもらう必要があります。駐車場の契約は建物利用を目的とした契約ではありませんので、借地借家法の適用範囲外となり、貸主から一方的に契約を解除することが可能です。

しかし、社会的常識や取引慣習を考えると、契約解除の告知から1～2ヶ月程度の猶予期間を利用者に与える必要はあるでしょう。賃貸借契約には契約解除のための解約予告期間を定めているのですから、よく確認をして円満に立ち退きを完了しましょう。

駐車場契約者が全て立ち退いてから、駐車場施設の解体が始まります。解体の日数も考慮して売却計画を立てることが必要です。

駐車場用地の売却のポイントには、どういった形で売却するのかというのも重要です。駐車場用地として売り出すのが手軽に感じるかもしれませんが、その場合の買手は「駐車場を経営したい人」に限定されてしまいます。

ですから、駐車場用地を売却する時は、用途は購入検討者に任せた方が良いでしょう。


更地での売却なら、購入検討者は、自宅用地、賃貸マンション用地、高齢者向け施設用地、商業用地、ビルや倉庫、その他の事業用地などさまざまな土地の活用方法を検討している人たちが対象になります。

幅広い人たちに興味を持ってもらうことで買手がつきやすくなります。不動産会社が仲介に入っている場合なら、売値を決定する時に、これらのこともアドバイスしてくれ、最も高値で売れる方向を探ってくれるでしょう。
こういった意味でも、より良い不動産会社選びは大切です。

実際の売却では不動産会社が売手をしっかりサポートしてくれます。
しかし、これらのことを知識として知っておくことは不動産会社との交渉をする上で役に立つことでしょう。

不動産会社にも得手不得手はありますから、駐車場用地を売却する時は事業用地の売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「新築マンション購入後未入居なのに転勤の辞令。どうすればよいの？　新築未入居物件」になります。

春先のお引越しシーズンなどで新築マンションを購入したのに転勤の辞令が出て住めなくなるという事で悩まれるケースはよくあります。

一般的にどうするのかというと賃貸に出すことが多いかと思います。
ただ、賃貸で貸してしまうと自分たちが転勤から戻った際に賃貸中だと住めなくなるというデメリットが発生してしまします。

その場合、「定期借家契約」と言って、賃貸借契約の契約期間を定めて貸出をすることは可能です。その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。定期借家契約には更新はありませんので、再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。

海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいので売却も視野に検討したいという場合は、新築・未入居となり、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもあります。





売却価格ですが、不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談いただくのがよろしいかと思います。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

賃貸・売買両方とも検討出来るのでどちらが良いのかをお考えの上選択するのが良いかと思います。



デメリットとしては、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要です。

売買と賃貸の選択については実際には、ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。

賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をおすすめします。

賃貸の場合の空室のリスクは当然あり、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることが出来ませんので、転勤先の賃料と所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。

どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動さんのプロにご相談いただければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談いただく事が第一歩かと思います。

最後までご拝読ありがとうございます。

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こんにちは。
センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は収益物件の売却についてお話したいと思います。

収益物件とは賃貸用マンションやオフィスビル、店舗のテナントビルなど、不動産投資に活用できる不動産のことを言います。
これらの収益物件は居住用物件と査定方法に違いがあります。



居住用物件は、近隣相場や建物の価値で査定額を算出するのに対し、
収益物件は収益還元法という手法で査定されます。

収益還元法とは、不動産から将来的に生み出される収益を、現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する方法です。
家賃収入や取得費用、諸経費や維持費などから算出される利回りが査定額に影響します。

収益物件の売却についてはタイミングも大切です。
収益物件は建物の耐用年数に応じて、減価償却費として経費に計上することで所得税の税金対策になります。

また、ローン元金返済部分以外の利息分についても経費として計上することができます。



一般的な元利均等払いの場合、ローンの支払い額が一定でも、その内訳は最初のうちは利息の分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなってきます。

元金分の割合が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしてはいいと思います。

◇収益物件を売却するメリット◇
・入居者を募集する手間がかからない
・修繕費用の発生や金利上のリスクを負わない
・まとまった資金が手に入る

デメリットとしては、
・定期的な収益が得られなくなる
・オーナーチェンジ物件でトラブルになる恐れがある



これらも踏まえて、売却をする際にはプロの不動産会社に任せるのをおすすめします。

テンズホームでは不動産売買の他にも、不動産管理、リフォーム、FP相談、相続相談などさまざまなサービスを行っておりますので、お困りのことは何でもご相談下さいね♪

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どうも皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は【再建築不可物件でも売却できるの？】です。

【再建築不可物件】とはどんなものか？

建築基準法上の道路に接していないと建物が建てられません。そして、接道義務を果たしていない土地に建つ建築物の事を【再建築不可物件】といいます。

現在ある建物が建っていたとしても取り壊してしまうと、再度建築する事ができないのです。

【接道義務】を果たしている状態とはどんな状態なのか？

接道義務とは、建物を建築する際、その土地の間口が原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない規定の事をいいます。

建築基準法は1950年に定められた法律ですので、既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されるわけではありません。

【売却】はできるのか？

結論から申し上げますと可能です。

ただし、基本再建築する事ができない為、購入者が限定されます。購入者が限定される場合ですと、売却価格も相場とは変わってまいります。

また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。ただし、リフォームに関しては可能です。

【再建築不可物件を売却する方法】

1、 再建築可能にして売却する。

土地が接道している道路が2項道路（接道義務規定ができた時に、既に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道）の場合、セットバックをすれば再建築は可能です。

2、 隣地から購入する。

接道義務は、道路幅員の他にも道路に接する間口についても規定されています。2ｍ未満であれば再建築不可物件となりますが、隣地から土地購入する事で、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。

3、 再建築不可のまま売却する。

隣地所有者に、土地の買取を打診するのも一案です。隣地所有者が増築を考えている場合、思いがけず買取を承諾してくれる可能性があります。声をかける前から諦めてしまうのではなく、まずは相談してみましょう。

4、 再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却することもできます。

ただし、先にも述べた通り、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えできないリスクがある為、相場の5～7割程度の価格での売却になる可能性が高いです。

こういった場合のご売却の際は、不動産会社へのおススメいたします。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、「ホームステージング」についてのご説明を行って参ります。

ホームステージングとは、売却活動をする物件に家具や小物を設置して購入意欲を沸かせる作業のことをいいます。

ソファやテーブル、照明設備やお料理グッズなどがあることでより購入した後の暮らしをイメージしやすく、早期売却にも繋がります。

実際に弊社でも自社物件でホームステージングを行い、お客様にご好評いただいた例がございます。

もちろん、リフォームがされている綺麗な物件であればより有効とはいえますが、居住中の物件などでもできることはございます。

居住中の場合、家具などは配置された状態であるかと思いますので、整理整頓やお掃除をするだけでも購入検討者様からすると暮らしのイメージがしやすいです。

散らかっているままのお部屋をご案内してしまうと、あまりイメージが良くないためです。

ホームステージングはアメリカでは主流のものになっておりますが、近年は日本のモデルルームなどで良く見られます。

また最近では中古住宅などでも取り入れるようになってきました。

物件をより良くみせるために、必要に応じてご提案いたします。

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホームの小溝です。

本日は「心理的瑕疵物件の売却」についてのお話です。

最後までお付き合いいただけますと幸いです。

「心理的瑕疵」とはどのような物件の事になるのかですが、

自殺や殺人のあった不動産、近くに墓地があるというように

人が心理的に嫌だなという気持ちを感じるような欠点がある事を総合して

心理的瑕疵といいます。

心理的瑕疵物件でも

実際に取引されています。相場よりも低い価格でお取引されるという

ケースが非常に多くはなりますが、

抵抗を感じる方も多くいる中で、心理的瑕疵物件のお取引となると

どうしても相場より安い金額でのご成約となるケースが多いのです。

売却に際して気を付けることとして買主様への告知です。

状況を知らず購入後、心理的瑕疵に該当するようなことを後々知ってしまうと

大きなトラブルになるケースがありますので、

買主様に対しては売買契約締結時までの告知が必要となります。

その際は、口頭だけではなく物件状況等報告書にも記載することになります。

不動産の販売活動の際には、

「告知事項あり」という記載をして販売活動を行うことになります。

心理的瑕疵の内容にもより、価格も変動します。

例えば自殺や殺人があった物件では、建物内なのか、自殺なのか他殺なのか、という

詳細な内容一つで価格の変動もあります。

心理的瑕疵物件だからと言ってご売却を諦めずに

是非一度、不動産会社へご相談してみて下さい。

状況に応じた適切なご提案をできるかと思います。

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