2023年03月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は、所有者が認知症の場合の不動産売却は可能なのか？というお話しをしたいと思います。

不動産売却のような法律行為は、当然当事者に意思能力が必要となります。

もし意思能力がない状態で契約を締結した場合にはその契約は無効となります。

それでは、どのようにしたらよいのか？

方法としては、

・売却をやめる

・成年後見制度を利用する

・代理人となり、売却の手続きを進める（判断能力に問題がない場合）

などがございます。

成年後見人制度とは、認知症などの意思能力がない人の代わりに代理人を設け、代理人が契約、管理などをする制度です。

成年後見人は様々な要因を考慮して家庭裁判所が選定します。

親族だけでなく、弁護士や司法書士、地域の市民などの選定も可能です。

しかし成年後見人の選定には数カ月かかることが多く、前述したように親族が選ばれるとは限りませんので注意が必要です。

高齢化社会である現在、任意後見人制度の仕組みも理解しておくと良いと思います。

任意後見制度は、本人（所有者）の意思能力がしっかりとしているうちにあらかじめ家族・親族に財産の管理などを委任するものです。

成年後見人制度とは異なり、家庭裁判所の許可は必要ありません。

また、不動産を売却するに至った際につける条件なども契約書に反映させることが可能です。任意後見監督人の選定後には、実際に契約をする際に不適切なことをされていないか、任意後見監督人が監視もしてくれます。

認知症の診断がされたあとでの不動産売却は、様々な問題が発生することが多いため

事前に対策を考えておくことをおすすめいたします。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【違約解除】についてです。

　【違約解除】とは、ご契約後に契約書に記載している内容に違反してしまうときに、契約が解除になってしまうことです。

　では具体的にどんなことが違約にあたるのかを記載していきます。

売主の場合

・引き渡しまでに、抵当権がついていた物件の抵当権抹消ができず、移転登記ができなかった場合

・売主様に責任がある場合の滅失・損傷

・契約不適合責任の不履行

などがあたります。

では、契約違反があった場合すぐ契約が解除になるのかという点ですが、そうではありません。

　まずは、催告と言って、相手方に違反している内容を改善してもらうように書面で報告し促します。それでも改善がされなければ、違約解除となります。

　違約解除となった場合は、契約時に定められた違約金を相手に支払う必要がございます。

概ね売買代金の10～20％と取り決められることが多いです。

　解除することで他に損害金が、事前に取り決めしていた金額を超えても、下回ってもお互いにその差額は請求することができません。また、契約が成立しておりますので、白紙解約と違い、仲介手数料は発生いたします。

　売主様が違約解除にならないよう防ぐためには、残債がある場合は、銀行に連絡し抵当権抹消の手続きを円滑に行えるようにすること、引き渡し予定の物件に残置物が無いようにすること、最後まで大切に物件を使用する事が大事です。

　　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、一括査定サイトについてお話したいと思います。

お持ちの不動産を売却したい時、ひとつの不動産会社に査定を依頼すると、果たしてその査定額が適正価格なのかわかりません。

そんな時一括査定サイトを利用することにより、複数の不動産会社から査定を受けられるので査定額の比較をすることができます。

相場を掴みやすいのはもちろん、信頼出来る不動産会社を選ぶことが出来るのもメリットといえます。

一括査定サイトで査定を依頼する際には、多くの会社に依頼をした方がいいと思われがちですが、その分たくさんの会社とやり取りをしなければなりませんので、一括査定サイトの中でも査定会社を選べるサイトがおすすめです。

お客様の大切な情報を提供することになるので、予めどのような会社なのかを調べておくことが大切です。

地元に密着した会社でホームページに売却専門サイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思います。

その際、企業理念や社風、どのようなスタッフがいるかなども確認しておくといいでしょう。

一括査定サイトでいざ査定を依頼した際、査定額を相場より高く出される会社には注意が必要です。

媒介契約を取得したいがために他の不動産会社より高い査定額を提示して、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に渡って売却活動をしなければならないケースもあります。

その場合、売主にとって時間も労力もかかり負担が大きくなります。

結果的に他社の査定額よりも値引きして成約してしまった例もありますので、こういった事態を避けるためにも、売却を依頼する不動産会社選びは慎重に行うことが大切です。

弊社では、お客様の大切な不動産の売却について、具体的なアドバイスと共に積極的な販売活動を行っております。

売る人も買う人も気持ちのいい取引を目指し、いちばん話しやすい不動産会社になれるようスタッフ一同全力でお手伝い致します。

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皆様こんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

今回は「一般媒介契約のメリット・デメリット」について

ご説明していきたいと思います。

宜しくお願いします。

不動産会社へ依頼する業務内容や仲介手数料などを

取り決める契約を「媒介契約」といい、

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の

三種類があります。

その中の「一般媒介契約」について、今回は説明していきたいと思います。

一般媒介契約は複数の不動産会社へ仲介の依頼をすることができる契約となります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、「複数社への依頼が出来ない」という制限が

有りますが、

一般媒介契約においては、同時に複数社への依頼が可能となります。

また、依頼者が自ら購入希望者を見つける、自己発見取引も可能となり、

制限が比較的緩く、自由に売却活動ができる契約となっています。

購入希望者を見つけるという点では、同時に複数社が動くことになりますので

探してくれる人が増えるという観点では、買い手が見つかる可能性も高くなります。

しかし、同時に複数社への依頼が可能となりますので

依頼された不動産会社は、他の不動産会社と競うことにもなりますので

中には意欲的に販売活動をしてくれない会社もあります。

自社で広告費をかけて宣伝をしても、結果として他社で売れてしまうことになれば

広告費をかけた分がマイナスになってしまうという部分等が

不動産会社としては一般媒介契約の最大のデメリットとなってきます。

売主側のデメリットを挙げるとすれば

専任媒介契約・専属専任媒介契約では受けられる

不動産会社が独自でお客様へ提供するというような売却時のサービスが、

一般媒介契約では受けることができないという場合もあります。

併せて、売主自身が複数社と個別に対応しなければならないので、

手間と時間がかかるというデメリットもあります。

売却予定物件のエリアやその時の状況（ご近所に知られずに売却したい等）によっては

一般媒介契約をおすすめする場合もございますので

不動産会社へ確認することをおすすめします。

状況によっては、一社のみに任せるより複数社が競合することによってより高く売却することができる場合もありますので、

後に不安が残らないよう、事前に不動産会社へご質問・ご相談することを

おすすめします。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『家族信託について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

家族信託とはどのような仕組みなのか？

家族信託とは家族内で行うことのできる財産管理の方法の一つで、不動産や預貯金などの財産について、その管理・処分を信頼できる家族に任せる仕組みのことです。

家庭裁判所などを通すことなく家族に任せることができるため、信託契約のための費用を除けば、成年後見制度のような専門家への継続的な報酬が発生しません。
家族信託では「委託者」「受託者」「受益者」という3者を決めて、依頼する内容を契約します。

〇委託者…自分の財産の管理・処分を任せる立場の人

〇受託者…委託者から財産を引き受けて、信託契約で定めた目的に従ってその管理・運用・処分を行う立場の人

〇受益者…通常、委託者と同一人物。信託された財産の管理・運用・処分により発生する収益等の利益を受け取る人

仮に受益者を委託者以外の第三者とした場合、受益者は委託者から財産の贈与を受けた者として贈与税がかかる可能性があるため、一般的には 「委託者＝受益者」 で信託契約を結びます。

典型的な家族信託の例としては、高齢者である親を委託者兼受益者、その子を受託者とし、親の老後の生活資金を確保するために、親の財産の管理・運用を子が引き受ける、といった形が挙げられます。

家族信託を組成する際には、専門家に相談やサポートを依頼することも可能です。

不動産を家族信託する際に、特に注意する点があります。

それは不動産に 抵当権 がついている場合です。不動産を売却するためには抵当権を外してもらい、買主に引き渡す必要があります。

具体的には、

①融資銀行へのローンの返済手続き

②返済に伴い抵当権を外す手続き

の2段階に分けて進めることになります。

②の手続きについては受託者である子によって行うことができますが、

①の融資銀行への返済の手続きについては債務者が行う必要があるため、債務者が誰かの確認をしておく必要があります。

もしも債務者が親であった場合、認知症が悪化していると繰り上げ返済の申込みができない可能性もあり、不動産売却に支障がでる可能性もあるのです。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、「営業活動報告」についての動画解説を行います。

不動産会社に自宅の売却を依頼したが、どんな営業活動を行っているのか？不安に思われることがあるかと思います。

不動産会社には、媒介契約を結ぶとどのような営業活動をしているのかをお客様に報告する義務が発生いたします（契約の種類による）

〇専属専任媒介契約

１週間に１回以上の営業報告

〇専任媒介契約

２週間に１回以上の営業報告

〇一般媒介契約

法令上は報告の義務無し（必要に応じて報告）

弊社でも、お客様へ定期的に「営業活動書」を作成しメール若しくは郵送、電話での報告をしております。

どんなことを報告するのか？

・どのような販売活動をしているのか

・何件の問い合わせがあったのか

・何件の案内が入ったか

・内覧したお客様はどんな反応だったか

主には上記のようなことを報告します。

弊社では何件のお問合せがあったかを「営業活動報告書」に記載し、物件の案内をした都度営業担当からお電話やメールでの報告もさせていただいております。

お問合せの頻度や内覧の頻度などを考慮し、価格の見直しや販売活動の見直しなどを分析する大切な報告となっております。

相場より高いのではないか？広告活動が足りていないのではないか？など、こちらからご提案させていただくこともあれば、お客様自身で気がついたこともご意見いただけるととても活動がしやすくなります。

ご不明点などがありましたらいつでもご連絡をお待ちしております！

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皆様こんにちは。株式会社テンズホームの相原です。

今回のコラムの内容ですが、「検査済証が無いと売却出来ないの？　検査済証」になります。

不動産の売却に伴う調査をするときに、検査済証が無い物件を売却することはあります。

検査済証が無くても売却は出来ますが、販売活動や購入者が使用することが多い住宅ローン使用について制限がかかることがあります。

検査済証が無い場合は、完了検査を受けていない。または、完了検査を受けたけど、書類を紛失してしまうことが多いです。


本来は建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと建物の使用する事は出来ません。

ただ以前はそれ程徹底されておらず、完了検査が実施されたのが平成10年で約38％、それ以前は20％～一けた台と言われています。

完了検査を受けていない理由としては、建物が建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を抑えたりと様々です。都市部では、狭小地の建築が多い為、法定の建蔽率や容積率を超過しているのが多くあります。

検査済証を紛失した場合は、再発行は出来ません。

ただ、各役所の建築指導課に建築計画概要書や検査済証明書を発行してくれます。


確認申請書や検査済証の番号は重要事項説明書の記載事項になりますので、売却を依頼している不動産会社で調査してもらいましょう。

検査済証が無い場合の増改築ですが、違法建築かどうかの確認が難しいですが、ただ指定確認検査機関にて建築基準法適合状況調査報告書を作成できる場合があります。

検査済証があるか無いかで、売買価格も変わってきます。

本日も最後までご拝読ありがとうございました。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。
本日は既存不適格建築物についてお話したいと思います。

既存不適格建築物とは…

現存する建築物のうち、建築時点の法令では合法だったものの、その後に法令などの改正があり、現時点で適用される法令においては不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。


既存不適格建築物においては、
「新たな法令等が施行された時点で現存する建築物等は、不適合な部分があっても、不適合な部分について新たな法令等は適用しない」ことが定められています。

つまり用途変更や増築をせず、既存不適格建築物を利用し続けることは問題ありません。

◇既存不適格建築物になる主な要因◇

・耐震基準
…1981年6月1日以前に建築確認がおこなわれた建物は、旧耐震基準の既存不適格建築物である可能性が高いです。

・建築物の高さ
…「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」では建築物の高さは10mもしくは12m以下でなければなりません。

こうした用途地域の変更があっても、変更前から存在する建物は適用外なので、高さ制限を超えていても建て直す必要はありません。ただし、一度取り壊して建て直す際は、高さ制限が適用されます。

・建ぺい率、容積率
…建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合のことをいいます。

これらの上限は、用途地域ごとに都市計画で定められます。都市計画の変更により、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまう建築物が出来てしまいます。

・建築物に接している道路の幅が4m未満である
…建築基準法により、住宅などの建築物の敷地は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」と規定されていますが、古い規定では4ｍではなく2.7ｍ以上あれば適法とみなされていました。

◇既存不適格建築物を購入する際の注意点◇

・住宅ローンが利用できない可能性がある
…建築当時と現在の規制数値が大きく異なっている場合は住宅ローンが否認されるケースもある。

ただし検査済証の代わりとして、役所で台帳記載事項証明書を発行してもらったり、建築基準法の法適合調査等の裏付書類を取得したりすることで、融資をしてもらえるケースがあります。

・建て替えなど再建築の際は、現在と同じ用途や規模の建物が建たない可能性がある。
…一定規模を超える増・改築や再建築を行う場合には、不適格な状態を解消し、建築物全体が建築基準法の規定に適合するようにする必要があります。

既存不適格建築物を購入する場合はどういった点で既存不適格とみなされたのか確認しておくことに加え、住宅ローンを借りることはできるのか金融機関に問い合わせておくようにしましょう。

また、いずれ売却を考えている場合には既存不適格であることを理由に価格が下がっている場合や条件によっては上がっている（容積率オーバーなど）ことがあるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

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今回私が解説させて頂くのは、【区画整理地の売却】についてです。

皆様、「区画整理地」とはどのような土地がご存知でしょうか？

「土地区画整理事業」によって整理整頓される対象なった土地を「区画整理地」といいます。
「土地区画整理事業」とは行政や区画整理組合が表立って、道路、公園、河川等の公共施設を整備し、それに沿って宅地を再配置することをいいます。

そして「土地区画整理事業」は計画の規模にもよりますが、何十年と時間のかかるケースもございます。

そうなると所有している土地が「区画整理地」となると、計画が終わるまで売却できないのでしょうか？

結論から言うと「売却できます」。
しかし事業の進捗段階でどの時点で販売するのかがとても重要となります。各時点での注意点を記載して参ります。

・従前地の場合（元々の土地）

従前地の場合は、道路や公園など作る為、元々の土地より狭くなります。ですが、区画整理をされることにより、価値が上がるので従前地の前との価格差は是正されることとなります。

しかし土地を割り当てる際や、工事の施工誤差が生じた場合があり、不均衡が発生する可能性があります。この場合は工事完了時に金銭の徴収または交付を行う事で不均衡を是正します（清算金）

また、この時点では区画整理を行う土地の為、建築する場合は知事の許可が必要であったり、建てられるのは木造二階建てなどの容易に移転・撤去ができるものだけに限ります。場所が変わってしまったり、土地の形状が変わる可能性がある為、購入者は不安を覚えるケースが多いです。

・仮換地（事業全体は終わってないが、該当の土地は区画整理が終わっている状態）

仮換地の場合は、使用収益開始以降ではないときは、建物建てられず、所有権は従前地にある状態となります。

また、この時点でも清算金が確定しておりません。この時点で売却をする際は、それらの条件を考慮して売買代金を設定しないといけません。

※使用収益の開始は、仮換地指定の効力発生日からとなります。

・区画整理事業完了時

この時点での注意点は、区画整理地は街づくりの計画に基づいて行っている為、完了後は建築できる建物制限が以前の土地から変更または、新たに設定されている事がありますので、注意しましょう

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