2023年02月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様、こんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は「山林売却」についてのお話です。

山林を売却するためにはどのような流れになるのか、

簡単にご説明していきたいと思います。宜しくお願いします。

例えば、親からの遺産相続等で山林を引き継ぐことになった場合、

売却までどのようにしたら良いのか、注意しなければならない点があるのか

ご紹介していきます。

山林は通常の土地や建物といった不動産とは異なり、

購入希望者が少ない点や価値の変動が大きく、売却するのが難しい不動産となります。

個人の所有として山林を購入したいという希望者が少ないので

ある程度、山林を購入した後の目的を持つ方へ売却することが多いです。

林業を行う業者や別荘地を探されている方が主に購入される傾向があります。

そこに生えている樹木の種類や林道までの距離、手入れの状況等で山林の価値が変動

しやすいという点も山林売却における難しい点でもあります。

山林売却においては、

その地域の不動産会社に売却の相談をする、森林組合に相談する、基本的にはこちらの

二点が挙げられるかと思います。

地元の不動産会社に相談することで、仲介や買取の相談にも応じてもらえることもありますので、是非地元の不動産会社へご相談することをおすすめします。

その地域の不動産会社であれば、過去に山林を売却した実績があるかもしれませんので、過去の事例を踏まえて、ご対応できるかと思います。

上記の内容から考えても、離れた場所の不動産会社へ依頼するよりは、その地域（地元）の会社へご相談することをおすすめしております。

山林売却は高値のお取引が難しいケースも多く有りますが

売却で迷った際、困った場合には、地元の不動産会社へご相談してみましょう。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホーム相原です。

2月下旬になるのにまだまだ雪が多く、春が待ち遠しい今日この頃です。

さて、今回のコラムですが、「買取保証」になります。

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった場合、予め売主と不動産会社で取り決めた価格で不動産会社に買取をしてもらう売却方法の事になります。


メリットとしては、仲介と買取の良いところを合わせた方法になります。

仲介の良い点である相場に近い価格で販売活動ができ、万が一売却が出来なかった場合、買取の良い点である予め取り決めた買取価格で、買い取ってもらうという選択ができます。

また、予め売却期限と買取価格が決まっているので予算計画が立てやすいです。



買取価格が決まっている為、いつ売却できるのか
また、売却価格が下回るのではないかという不安がありませんので、資金計画を立てやすくなります。


仮に仲介で売却が決まった場合、買取保証の価格より高い金額になるので、嬉しい誤算になります。

デメリットとしては、仲介の期間で売却出来ればよいのですが、買取になった場合、仲介の価格よりは相場の6～７割ぐらいの価格での買取になります。

不動産会社での買取になると仲介手数料がかからない場合があるのと、契約不適合責任が免責になるというメリットはございます。

住み替え先が決まっている方は買取保証を付けるのが良いかと思います。

今回も最後までご拝読いただくありがとうございました。

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は「危険負担」についての動画解説を行います。

危険負担とは、どちらがリスク（危険）を負担するかという事です。

売買契約の締結後、目的物の引渡しまでに天災事変などにより目的物が滅失してしまった場合、購入検討者はどのような対応をとれるのか？というお話しになります。

・落雷で建物が壊れた

・水害で建物が流された

・台風で建物が倒壊した

・隣の家の失火によって建物が類焼した

このような場合、売主様・買主様どちらの責任でもないですよね。

2020年4月1日に民法が改正されています。

以前の民法では、あくまで売買契約は締結しているので買主は売買代金を支払わなければならない。という法律でした。

しかしこれでは、目的物はもう既にないのに支払わなければならないということになります。

民法の改正後は、「目的物の引渡し前で、かつ引き渡しが不可能である場合売買代金の支払は拒絶できる」とされました。

旧民法では売買契約締結後に、いつの時点で危険（目的物の滅失から生じる責任）が移転するのか明文化されていませんでした。

これが改正により、危険の移転時期が「引渡時」であることに明文化されたのです。

この法律が成立するのは、”売主に責任がない場合”のみです。

売主様には、きちんと購入検討者に目的物を引渡しできるよう最善を務める努力義務がございます。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『設備表について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

付帯設備表の意味・必要性

付帯設備表とは・・売買不動産に置かれている設備には何があるのか、故障や不具合のある箇所はないか　といった、建物にある設備の状態を買主へ知らせる為の書類です。

新築の場合は全て新しい上、最初から完備されているため、特に設備に関して確認することはありませんが、中古物件を購入するにあたって内覧をする時には、売主が住んでいる状態で買主が部屋の中を確認するケースがあります。


その為、残置物と撤去物の認識をはっきりさせるためにも付帯設備表は必要な書類となります。




給湯器や流し台などの住設機器は、少し見ただけでは故障や不具合があるのかを確認することはできません。
その場ではわからなくても、後になって不具合が出てくる場合もあります。そのようなトラブルを避けるため、故障や不具合がある場合は付帯設備表にきちんとその内容について記載しておくことが必要です。

故障や不具合があることを売主が知りながら、買主にその旨を伝えないで契約をしてしまうと、売主は「契約不適合責任に問われ、損害賠償請求をされることがあります。

付帯設備表に記載する項目

付帯設備表に記載されている項目は、大まかに分けると➀水回り、②居住空間、③玄関・窓・その他となります。それぞれの内容については下記の通りです。

①     水回り・・キッチン、浴室、洗面、トイレ、給湯器

②     居住空間・・冷暖房設備、床暖房設備、換気機、屋内（外）照明設備、床下収納

③     玄関・窓・その他・・網戸、雨戸、障子、畳、扉、下駄箱、カーテン・カーテンレール、テレビアンテナ、物置、庭木、門塀、車庫

付帯設備表には「設備の有無」の項目欄が設けてあり、「有・無」の2つ、または「有・無・撤去」の3つのうち、いずれかにチェックを付けることになります。
故障や不具合がある場合、備考欄に「作動しない」などと設備の状態を記入します。

買主はこれらの書類を判断材料にして不動産の購入を決めるため、万が一、記載内容に事実と違うことを書いたり、重要事項を記載しなかったりした場合、売主は買主に損害賠償請求をされる可能性があります。

付帯設備表の備考欄が空欄の場合は、その場所に不具合や故障がないとみなされるので、記入漏れにはくれぐれも気を付けなければなりません。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却するときはどんな不動産会社に任せればいいのか】についてです。

みなさんは、売却をしたいと思ったときに不動産会社に依頼するかと思います。

どんなところで選んでいますか？まずは査定してもらいますよね？
よく目にする一括査定サイトの宣伝文句は「Ａ社は○○万円でしたが、Ｂ社は○○万円でした！」などと唱っております。

一般に査定サイトでお願いすると様々な金額が出てきて、とっても高い値段をつけてくれる会社もございます。やっぱり、自分の大切な物件ですし、高く値段をつけてくれる会社にまかせちゃいますよね？

ですが、それは大きな間違いです。
売却の媒介依頼を獲得するために高い値段をつける業者もおります。そうなると募集に出したとしても結局売れず、値下げを繰り返してしまい、結果相場よりも安く売る事になってしまったケースも中にはあります。

大切なのは、しっかりと買われるお客様をつけられるか、どうかになります。

下記がポイントとなります。

・該当のエリアで売買実績があるかが大事です。

マンションや戸建、土地はそれぞれに良し悪しがあります。売買実績があれば周辺環境などの情報から不動産価値を買主様へ正しくお伝えできるので、早期売却へとつながります。

・担当者のエリアでの勤続年数も重要なポイントです。

そのエリアでの知識が重要となる為、確認してみましょう。

・専門性の知識があるか

戸建やマンションを売り出す際に専門知識が無いと正しく販売ができませんので、しっかりと知識のある方に依頼しましょう。

・宅地建物取引士を持っているかどうか

売買契約を結ぶ際には、必ず宅地見物取引士は物件について説明しなくてはなりません。資格を持っていることで安心できるポイントとなります。

・住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っているともっと安心。これから買われるお客様に対してのアドバイスができる為、早期売却の力があります。

また、査定価格の根拠をしっかりと説明してもらうようにしましょう。

価格だけや担当の方がいい人そうだけで選ぼうとしている方は、ご注意ください。

　


今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、未登記建物の売却についてお話したいと思います。

未登記建物とは、本来されているはずの「表題登記」がされていない建物のことです。

建物を新築すると1カ月以内に、建物の所在や地番、種類、構造、床面積、所有者などの情報を法務局で登録する必要があります。

この表題登記を元にその建物に対しての登記簿謄本が作られ、続いて所有権保存登記を行います。

表題登記がされていない建物は、所有権の登記もされていませんので、本来は登記することで認められるはずの権利を公に主張できません。

登記は建物を所有するうえで重要ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。

現金で不動産を購入したり、築年数が古い建物の場合、あるいは増改築を行った建物などは、登記がされていないケースがあります。

また、相続をした建物がたまたま未登記建物だったという話もあります。

未登記のままでも不動産売買は可能ですが、いくつか注意が必要です。

1. 第三者に所有権を主張できない。

不動産は売買契約や代金の支払いだけでは所有権が主張できず、登記をすることによって所有権を主張することができます。

1. 金融機関から融資を受けられない

未登記建物には抵当権を設定できないため、住宅ローン融資を受けることができません。
抵当権とは、住宅ローンの返済が出来なくなった場合に担保となる土地や建物をもって弁済を受ける権利のことをいいますが、誰の持ち物かわからない不動産に抵当権はつけられないため、未登記建物には住宅ローンを利用することができません。

1. 他人に登記されて所有権を奪われる

建物の所有権はあくまで登記簿上の所有者に認められるため、未登記建物の売買契約や支払いが完了していても、買主による登記が完了していなければ、第三者が自身の名義で登記し建物の所有権を奪うことが可能です。

1. 法律違反となる

そもそも未登記建物は法律違反の状態です。

不動産登記法第47条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならない。

このように未登記建物の売買にはリスクがありますが、売買の方法はいくつかあります。

1. 未登記のまま売買する

売買契約の特約事項に「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」旨を記載し売買契約を締結します。

ただ、購入後に買主が登記費用や申請の手続きをする手間がかかるため、買い手がつきづらいのが実情です。

1. 売主が登記をしてから売買する

売主が登記をするので費用や手間はかかりますが、安心して売買することができます。

1. 未登記建物を解体してから登記せずに土地を売却する

未登記の建物を解体し、土地だけで売却するのであれば、登記は不要です。

その代わり「家屋滅失届」を自治体に提出する必要があります。

1. 買取業者に未登記のまま売却する

登記費用や解体費用がかからずに買取業者に売却する方法です。

建物が未登記のままでも買い取ってくれます。

未登記建物の登記について

・     表題登記

土地家屋調査士に依頼

一般的な住居用不動産の場合登記費用は15～20万円ほど

・     所有権保存登記、相続登記

司法書士に依頼

登記する物件の評価額にもよりますが、登録免許税などを含めて5～10万円ほど

未登記建物の売買は買主側にリスクがあるため、なかなか売買契約が成立しにくいのが現実ではありますが、弊社ではさまざまな方法で売却プランを提案致します。

お困りの際にはどうぞお気軽にお声がけくださいませ。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、不動産の売却時期についての動画解説を行って参ります。

ご自宅や使っていない土地の売却をしたいけれど、いつ売り出せば良いのか

お悩みの方はいらっしゃいませんか？

不動産の売出時期は、需要と供給のバランスをみることが大切です。

一般的に、不動産は２月前後と９月前後に需要が高まると言われております。

転勤や入学の時期が重なる時期となるためです。

では、この時期に売り出すと高く売れるのか？というと、必ずしも高く売れるわけではございません。

需要が高まる一方、売り出したい方も増え、供給も多くなるためです。

同じエリアに似たようなライバル物件があるのか、また、その物件はいくらで売り出しているのか？など、周辺の調査も重要になってきます。

高く売るためには売主様の協力も必要不可欠です。

土地であれば雑草の処分をしてあげたり、住宅であれば室内を綺麗にお掃除しておくなど

出来る限りのことをしておくことをおすすめしております。

尚、リフォームを事前にする必要はあるのか？という質問も多数いただきますが

場合によるかと思います。

物件の状態や築年数を考慮してご提案させていただくこともございます。

近年は買主様側でお好きにリフォームをいれたい　という方も多くなってきているので

そのままの状態で売り出すことも多くなってきております。

弊社ではリフォームのご相談なども承っており、物件を購入する方へのアプローチも積極的に行っております。

不動産を売り出すのには時期を見極める必要があります。

担当の営業スタッフの営業力なども問われますので、営業スタッフとの相性も

大切に売却活動を進めていきましょう。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『抵当権抹消について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

抵当権とは、住宅ローンの返済が約束通りに行われなかったときに備え、土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。

住宅ローンを貸し出す金融機関は、抵当権を設定しておくことで、土地や建物を住宅ローンの返済が滞ったときの担保にすることができます。

債務者が住宅ローン以外に借金をしたとしても、抵当権を設定した不動産の売却代金から優先的にお金を回収することができるのです。

抵当権を実行する権利は債権者である金融機関側にありますが、抵当権を設定するのは、債務者である住宅ローンを組む個人になります。

住宅ローンを完済したら「抹消」できる

「抵当権」は、住宅ローンを利用する際に借り入れの担保として設定されますが、住宅ローンを完済すると抹消することができます。

ただ、「住宅ローンを完済すれば自動的に抵当権がなくなる」というわけではなく、抵当権抹消登記を行うことで登記上からも設定が解除されます。

なお、根抵当権については、何度も繰り返し借り入れできるため、1度完済しただけでは抹消することはできません。抹消するためには、金融機関の合意が必要となります。

抵当権の抹消が必要な場合とは？

住宅ローンを完済しても、不動産に抵当権が設定されたままだと、不動産取引がうまくいかないことがあります。

ここでは、抵当権の抹消が必要なパターンについてご紹介していきます。

〇不動産を売却する場合

抵当権を抹消しないと、不動産売却が難しくなることがあります。
抵当権が設定されていることで、売却予定の不動産がいつ債権者に差し押さえられるのか分からず、新たな買い手が付きにくくなってしまうからです。

また、仮に購入希望者が現れたとしても、抵当権が設定されたままの不動産はローン審査に通らず、購入してもらえない恐れがあります。

〇新たに融資を受ける場合

住宅ローンとは別に、同じ不動産を担保に新たに融資を受ける場合でも抵当権は抹消しておくようにしましょう。
担保にする予定の土地や建物に既に抵当権が設定されていると、審査に通らない恐れがあるからです。

もし、住宅ローンを完済していても、抵当権抹消の手続きを忘れていると、その証明に時間がかかり、融資の手続きが滞ってしまうことがあります。

〇相続する場合

基本的に抵当権付きの不動産を相続するときは、手続きの費用は、相続人の負担になります。
1つの不動産に対して、相続人が複数いる場合は、抵当権抹消手続きも複数の人で行う必要があります。

相続する不動産が抵当権付きかどうか調べるには、登記簿謄本で確認することができます。
登記簿謄本を取得し、乙区欄を確認しましょう。登記簿謄本は最寄りの法務局、または法務局のホームページ、郵送、登記情報提供サービスなどで取得することができます。

完済しているにもかかわらず、抵当権抹消手続きができていなかったときは抹消手続きをするようにしましょう。

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