2022年10月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

ストーブを点けるか点けないか毎朝悩む時期ですね・・・

さて、本日は、不動産売却の仲介手数料はいつ支払うのかを説明していきたいと思います。

不動産を売却する際には、まず不動産会社と「媒介契約」を結びます。

・専属専任媒介契約　・専任媒介契約　・一般媒介契約

の3種類があることを以前にも説明しました。

この媒介契約を結ぶ段階では仲介手数料は発生しません。

買い手が付き、「売買契約」を結ぶ際に発生致します。

金額支払時期は媒介契約書に記載がされておりますが、

「売買契約時」と「決済時」に分けて支払うことが一般的です。

※テンズホームでは決済時に一括でお支払いとなるため手間が省けます！

それでは、そもそもなぜ仲介手数料を支払わなければいけないのか？

仲介手数料は、仲介をしてくれた不動産会社に支払ういわゆる”成功報酬”です。

・お客様に紹介をしていただけた

・ポータルサイトに掲載してくれた

・営業活動にかかる諸費用の補填

など

実は、インターネットのポータルサイトに物件を掲載するのにもお金がかかっているんです！！

弊社ではお客様へのご紹介やインターネットへの載せ方などにはどこよりも負けない力をいれておりますので、仲介手数料のお値引きなどは行うことはほとんどありません。

仲介手数料を値引きする会社にもそれぞれメリットデメリットがあるかと思いますので、

信頼できる会社を見極めることが大切です！

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（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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皆さまこんにちは。

センチュリー21テンズホームの小溝です。

本日は「案内時の対応」という内容です。

案内時に売主が注意すべき点はどのようなところなのか紹介したいと思います。

宜しくお願いいたします。

居住中物件を実際に見たい、という場合には売主様とご内覧希望者様と

日程の調整をした上で、不動産業者が立会いの下、ご内覧いただくことが

一般的ですが、売主様はどのような対応・準備をすればいいのか簡単にご説明いたします。

ご内覧希望者様はご内覧にあたって、実際に入居した場合のイメージを現地で確認したいという目的を持っておられますので、

室内はなるべく明るくしておくことがポイントです。

室内状況やその日の天気の状況にもよりますが、明るい室内は大変良い印象を持たれることが多いです。

場合によっては、窓を開けて風遠しの良さもアピールしましょう。

普段通りの室内で特段構いませんが、より良い印象を持っていただく為には、キッチンやお風呂等の水回りを綺麗にしておくこともポイントとなります。

水回りが綺麗だと清潔感も感じていただけますのでポイントとしてお伝えしております。

また、あらかじめ不要なものは処分するなどして、ものを少なくしておけば

その分お部屋のスペースも広く見え、実際にご内覧していただくお客様に

住んだ時のイメージを分かりやすく掴んでいただくこともできますし

室内の不要なものは、前もって片づけておくこともお勧めしております。

ただ、ご案内させていただく物件は売主様の大切なご資産でもありますので

我々不動産業者も、売主様の気持ちを最大限理解し、配慮しなければなりません。

売主様は、見られたくない箇所、部屋等がありましたら

予めその個所を不動産業者に伝えて置くことで、案内時のトラブル防止にも

繋がります。

また、ご内覧者様からの室内状況での質問や周辺環境についての質問等がありましたら

説明をお願いする場合もあります。

短い滞在時間で、より深く物件の状況を知っていただき

住んだ場合のイメージを掴んでいただくためにも

売主様からのお話は、非常に参考になります。

印象良く、前向きにご検討いただけるように

我々不動産会社も入念な準備をし、努めて参ります。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『取引事例比較法』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

取引事例比較法とは・・・

取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法のことです。
実際に行われた取引事例に基づき価格を査定するため、「市場性」に着目した手法であるといわれます。

不動産の価格を求める手法は、他に「原価法」と「収益還元法」があります。

原価法は建築費等のコストから導き出す手法であり、「費用性」に着目した手法です。収益還元法は不動産の生み出す収益から価格を査定する手法であり、「収益性」に着目した手法となります。

取引事例比較法で求められた試算価格は比準価格、原価法で求められた試算価格は積算価格、収益還元法で求められた試算価格は収益価格と呼ばれます。

試算価格とは各手法で試算された価格のことです。取引事例比較法は「土地」や「区分のマンション」の価格を求める際に利用されます。

原価法は「建物」の価格を求めるのに用いられ、例えば戸建ての価格は土地が取引事例比較法、建物が原価法で求められることが多いです。

収益還元法は、アパートのような収益物件の価格を求めるのに用いられます。

取引事例比較法では、適切な事例を3～4つピックアップし、その事例を用いて標準地の単価を求めます。

標準地とは、対象不動産が存在する地域（近隣地域という）における標準的な土地のことです。 「角地」や「不整形」、「広過ぎる」、「狭すぎる」といった個性がなく、その地域における標準的な土地のことを標準地と呼びます。

例えば、標準地の単価が事例Aから求めたものが坪98万円、事例Bから求めたものが坪100万円、事例Cから求めたものが坪102万円だとします。

計算の結果、坪98～102万円あたり標準地の単価であることから、この場合、近隣地域の標準地の単価は坪100万円程度が妥当と判断します。坪100万円というのは、あくまでも対象地を含む近隣地域における標準地の単価です。

取引事例比較法では、事例の事情補正を行います。取引事例に「売り急ぎ」や「買い進み」といった特殊な事情が含まれる場合には、補正を行って事例の価格を適正化することが事情補正です。

例えば、相場より明らかに3割くらい安く売買されている事例であれば、売り急ぎの事情が疑われます。この場合、事情補正率を70％(＝1－30％)とすることで、価格を補正します。

過去に取引きされた事例に基づいて価格を導く取引事例比較法は、不動産の鑑定評価に適していることから、特に中古住宅の評価方法として広く利用されています。

しかし、「類似物件が少ない」「比較できる数が少ない」「取引きから年月が経過している」などの要因で、取引事例を参照できない物件の鑑定には向いていません。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムについてですが、「収益還元法」についての解説です。

収益還元法は主にアパート等の賃借人がいる物件を売却する場合に行う査定方法です。

通常の居住用の戸建やマンションは近隣事例から鑑みて査定しますが、賃貸で貸している場合は、不動産の収益率を計算して売買価格を算出します。

まず、貸している物件の年間の賃料を計算します。

例　月額5万円で貸している場合

　　5万円×12か月分＝60万円　年間60万円の収入となります。

次に利回りで割ることによって、査定額を算出します。

利回りですが、投資金額に対するリターンの割合になります。一般的に近隣の成約事例から設定しますが、物件事に数値は変わります。


例えば、木造アパートと鉄筋マンションの違いや、建物の築年数にもよりますが、投資家が魅力のある物件だと思うなら、低利回りでも購入を見込めます。

ただし、利回りが良くても、実際にかかる固定資産税・都市計画税やアパートを管理する管理会社への手数料などの支出がありますので、実質的な利回りは下がります。

具体的な金額などは、最寄りの不動産会社へ相談されるのが一番です。

本日は短いですが、最後まで最後までご拝読ありがとうございました。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は不動産を売却するにあたり、売主が売買契約時に必要となるものについてお話したいと思います。

不動産の売却活動をして、買主が見つかり無事に売買契約に進んだ際に用意しなければならないものがいくつかございます。

・権利書もしくは登記識別情報

どちらも買主に対し、真の所有者であることを示す書類になるが、2005年に制度改正があり、権利書から登記識別情報へと移行している

・本人確認書類

　免許証やパスポートなど顔写真があるもの

　その両方がない場合はマイナンバーカードでも可能

・印鑑

　認印でもいいが、決済時には実印が必要なので

　契約時にも実印で対応することが多い。

　※不動産が共有名義の場合(例:夫と妻)は、それぞれの実印が必要

【現金は必要？】

契約書に貼付する印紙代が必要(売買代金によって印紙代は異なる)

場合によっては買主からの手付金から相殺することもある

【本人が契約に出席できない時は？】

売主ご本人(共有者を含む)が契約に出席できず、代理人が出席する場合には次の書類が必要となります。

・本人の委任状(本人の自署と実印を押印)

・本人の印鑑証明書

・代理人の印鑑証明書と実印

・売主の本人確認書類と代理人の本人確認書類

　※例えば、夫と妻の共有名義の場合で、夫だけ契約に出席する場合にも上記の書類が必要です

一般的に、不動産売買契約の日程が決まれば、不動産会社から【契約時に必要なもの】について記載されたご案内が届くので、そちらを確認しながらご用意していただければよろしいかと思います。

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