2022年10月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。

テンズホームの久保田です！

本日は、「遺産分割協議」についてご説明を行います。

遺産分割協議とは、被相続人（故人）の財産について、法定相続人全員で”どう分割するか”を話し合うことをいいます。

なお、相続人に未成年者がいる場合にはその代理人の参加も必要となっております。

協議で話し合った結果は後でもめ事にならないよう、「遺産分割協議書」として書類に残しておくことが望ましいです。

分割方法は「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の主に4種類です。

①     現物分割

土地は妻、家は長男　というようにモノで分割する方法です。

相続では最も多い基本的な分割方法となっております。

②     代償分割

1人が多く相続する代わりに、もらい過ぎた分を他の相続人に支払う方法です。

③     換価分割

対象の物件を売却し、その売却代金を相続人間で分割する方法です。

④     共有分割

財産に持分を設定する方法です。

（妻が1/2、兄弟で1/4ずつなど）

なお、遺産分割協議を行う際には、始める前に必ず遺言書の有無を確認しましょう。

なぜなら、協議が終わったあとに遺言書が見つかった場合には遺言書の内容が優先されるためです。せっかく話し合った結果が無くなってしまっては時間の無駄となってしまいます。

遺産分割協議は相続人間でトラブルになることも多く、とても慎重な協議が必要です。

信頼できる弁護士さんにサポートを頼むのも一つの手かと思います。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『相続について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を相続する迄の流れについてです。

1、 遺言書を確認する

相続が発生したら、初めに遺言書を探します。
遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行われるため、遺言書があるか確認しましょう。

なお、遺産分割協議後に遺言書が見つかったとしても、遺言書があればその内容が優先されます。

2、 相続人を確定させる

遺言書の有無を確認しながら、できるだけ早期に相続人も確定させます。
誰が相続人かを調べるためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調べなければなりません。

新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になってしまうため、しっかり調べるようにしましょう。

3，財産を特定して財産目録を作成する

相続人を確定させる作業とともに、被相続人の財産を特定して財産目録を作成します。相続財産に不動産があるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認しましょう。

さらに、納税通知書を発行した市区町村の役所にて「名寄帳」の写しを取得すれば、その市区町村で被相続人が所有する不動産の情報を一覧で確認できます。

納税通知書がなければ、所有する不動産があると思われる市区町村で名寄帳を調べることになります。

4、 財産分割協議を行う

遺言書があれば原則として遺言書の内容に従って相続しますが、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議で分割内容の合意が得られたら、不動産をはじめとする財産を誰がどのように相続するかを記載する遺産分割協議書を作成します。

5、 相続財産の名義変更

不動産を相続する際には、相続登記をすることで被相続人から相続人に名義が変更されます。相続登記には、登記事項証明書など書類がいくつか必要になりますので、事前に準備しておきましょう。

6、 相続税の申告・納付

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。
期限内に申告・納付できなければ、相続税に関する特例が適用できなかったり、延滞税などがかかったりしてしまいますので、注意しましょう。

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皆さまこんにちは。 センチュリー２１ テンズホームの小溝です。

秋も日増しに深まってきて、朝夕の寒さが厳しい季節となって参りましたが みなさま体調など崩されておりませんか。
温かい食べ物や旬の食べ物をたくさん食べて、 心との免疫力を高めて元気に過ごして参りましょう。



さて本日は、【法定相続分】についてのお話です。 宜しくお願いします。

法定相続分とは、『遺産を遺されて亡くなってしまった方（被相続人）の財産を相続する際 に各相続人の取り分を法律で定めた割合』のことを言います。

例えば、被相続人が遺言書を残していた際には、原則、その内容に従うことになるため 遺産分割協議は行われないのが一般的です。

遺言書がない場合には、遺産分割協議が行われ、 相続人の合意が得られた場合はその内容に従い、合意に至らない場合には調停や審判によ って遺産分割方法が決定されます。




法定相続分とは、上記の調停や審判の基準となるものとなります。

法定相続分は誰が相続人になるかで、割合が変わってきます。

例えば
① 被相続人の配偶者と子供がいた場合 法定相続分は、『配偶者が 1/2、子が 1/2』となります。
② 被相続人に配偶者がいて子供がいなかった場合 法定相続分は、『配偶者が 2/3、父母（直系存続）1/3』となります。

上記のように、共同相続人が取得する相続財産の民法に定められた相続割合が かわってきます。


法定相続人の順位により、法定相続分が異なりますので 同順位の方が複数人いる場合には特に注意が必要です。

トラブルにならないためにも、法定相続分、しっかり理解しましょう。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムの内容ですが、「リースバック」についてです。

最近、テレビCMなどで「リースバック」や「リバースモーゲージ」などの言葉を聞くことが多いと思いますが、これらは似ているようで違うものになりますので、それぞれどのような特性があるか説明していきますね。

まずはリースバックですが、所有不動産を不動産買取り会社に売却して売却金を取得すものになります。土地・建物の所有権は不動産買取り業者に移転されます。

不動産買取り業者と賃貸借契約書を締結していただき、貸主へ賃料を支払って住み続けることができます。


賃料の算出ですが、業者によって違いがございますが、一般的には近隣の事例から算出することが多いです。

また、いずれ買い戻すことも業者によっては可能ですが、リースバック契約締結時に一定期間後に買戻しするという特約を売買契約書面に記載することも可能です。

もし、契約者が亡くなった場合、配偶者がそのまま住み続けられるかという問題に関してですが、不動産会社にもよりますが、配偶者の賃貸の審査の結果によってはそのまま住み続けることは出来ます。

保証人は保証会社を利用し、緊急連絡先を記載してもらうことがあります。

次にリバースモーゲージについてですが、所有不動産を担保に金融機関から融資を受ける制度になり、元金については所有者が亡くなったときに返済していただきます。

返済方法については、所有不動産の売却や預貯金などでの返済が可能です。

土地・建物の所有権は金融機関には移転されませんので、リースバックとは違い、貸主と賃貸借契約を締結することはありません。

リバースモーゲージで融資を受ける場合にはいくつの制約があり、年齢制限・物件の種別・推定相続人の全員同意・担保物件の評価下落や金利上昇などのリスクは考慮しないといけません。

リースバック・リバースモーゲージは名前が違いますが、内容が全然違いますので、ご利用には気をつけてください。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【相続不動産評価】についてです。

不動産を相続した時、相続税評価額を算出するにはどのようにしたらよいのか。
今回はそちらに関して解説して参ります。

まずは、固定資産税通知書をご準備ください。

・建物について

建物については固定資産税通知書に記載されている価格がそのまま相続税評価額となります。

・土地について

土地は建物と違い算出方法が変わります。

路線価が設定されている地域は、路線価（路線価方式）にて算出します。路線価の設定がない地域に関しては、評価倍率（倍率方式）というものから算出されます。

・路線価方式

国税庁のホームページにて確認ができ、対象のエリアを選ぶとその地域の道路に数字が記載されております。

その数字が路線価となっており、「85Ｆ」のような数字で記載がされております。（数字は千円単位の為、85の場合、評価額は㎡当たり85,000円となります）

アルファベットの部分は土地が借地の場合だった時に使用する数字であり、その場合は設定されている割合を評価に掛けることになります。（Ａ：90％Ｂ80％Ｃ70％Ｄ60％Ｅ50％Ｆ40％Ｇ30％）

路線価がわかりましたら、固定資産税通知書に書いてある地積の部分の㎡をかけて算出いたします。

　路線価×面積＝相続評価額

・倍率方式

国税庁のホームページにて確認ができます。（財産評価基準内　評価倍率表の一般土地を参照）

倍率表の中の該当する倍率を使用して算出いたします。（町、適用地域名、借地割合、地目を確認して算出）

　例　倍率が1.6だった場合

　固定資産税評価額（土地）×1.6＝相続税評価額

また、使い勝手の悪い土地などで評価額が減額できるケースがございます。

下記の項目に該当する場合は、国税庁が設定している補正率がありますので、そちらを参照して税金の払いすぎに注意しましょう。

・土地

①    形がいびつな場合（台形、三角、旗竿）

②    間口が狭い

③    奥行が長いまたは短い

④    分譲マンションの土地

⑤    借地

⑥    土地の一部に私道がある場合

⑦    駐車場の場合

・建物

①    賃貸アパート・マンションの場合

※土地の評価にたけた税理士にご相談することをおすすめいたします。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、自筆証書遺言についてお話したいと思います。

遺言を作成する人が、遺言書の財産目録を除く全文日付氏名をすべて直筆で記載し、押印したものを自筆証書遺言と言います。


・印鑑は実印でないとだめ？
　→署名と同じ名前のものであれば実印でなくても大丈夫です

・相続財産がたくさんある人はすべて自筆で記載する？
　→それでも良いですが、パソコンで作成した財産目録に署名捺印すれば有効とする、と2019年1月13日に相続法が改正されたので手間が省けます。







◇自筆証書遺言のメリット◇

・自分で気軽に作成でき、書き直しもできる

紙とペンさえあれば、いつでもどこでも作成できます。思いついたときや空いた時間に自宅で気軽に遺言書を作成できるメリットがあります。

・費用がかからない

公正証書遺言の場合公証人の手数料等の費用がかかりますが、自筆証書遺言には作成費用がかかりません。

・遺言の内容を秘密にできる

◇自筆証書遺言のデメリット

・要件を満たしていないと無効になる恐れ

・紛失や、死後に相続人が見つけられない恐れ

・書き換えられたり、隠されたりするリスク

※要件を満たさないケース
･･･増改築をして登記をしていない不動産
･･･本来は遺贈すると記載しなければならないのに、相続すると記載している





自筆証書遺言を個人で保管している場合は、家庭裁判所で検認という手続きが必要です。
これは、遺言書の偽造や変造を防止するための手続きです。

※検認が必要ない遺言書
･･･公正証書遺言・法務局で保管されている自筆証書遺言





2020年7月10日より法務局で保管してもらえる「自筆証書遺言保管制度」が始まりました。
この制度によって、遺言書の紛失や隠匿などを防止でき、遺言書を発見してもらいやすくなりました。費用は、1件3900円です。



煩わしい手続きが不要になり、自筆証書遺言のデメリットも解消できますので、活用してみるといいかもしれません。

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１テンズホームの小溝です。

今回は「公正証書遺言」についてのお話になります。

宜しくお願いいたします。

さて、公正証書遺言ですが

自らの手で書く自筆証書遺言とは違って、原則的に公証役場で作成します。

２名以上の証人に立ち合いをしてもらい、

公証人が作成し、遺言を残したい人が内容に間違いがないかを確認しながら

作成していきます。

最後に署名押印をして完成になります。

証人が必要な理由としては、

1. 遺言者本人が遺言を遺すということ
2. 脅かされて書かされているわけではないこと
3. 認知症等を患っていなくて正常な判断ができるということ
4.  

上記のような点を確認するためです。

証人としてお願いしやすい人は友人や知人ですが、

未成年者や相続人、財産をもらう知人は証人にはなれませんので

注意が必要です。

証人の心当たりがない場合は公証役場に問い合わせてみると

紹介してもらうことができます。

公証役場での公正証書遺言の作成ですが、

自ら公証役場に依頼して作成する場合、自ら相続人の名前、主な相続財産、

財産の遺し方を具体的にメモに残し、

公正役場へ連絡・相談日を決定し、メモを基に公証人と相談する流れとなります。

必要な持ち物（書類等）については、公証人より伝えられますので、伝えられたものを

準備します。

相談は内容により1回で済む場合や複数回になる事もありますが、

相談の段階であれば費用はかかりませんし、その時点では証人の立ち合いも

必要ありません。

公正証書遺言は、公証役場で保管される原本、遺言者に交付される正本、謄本の三種類が作成されます。

遺言者が内容を確認し、問題なければ出席者全員が署名押印をします。

遺言書が完成した後、公証役場手数料や証人への謝礼を支払って終了となります。

公正証書遺言のメリット・デメリットはもちろんありますが、

遺言書作成をお考えの方は検討してみてもよいと思います。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回は動画解説の「引渡し猶予」についてです。

通常の物件購入や売却の時は決済時に所有権の移転登記や残代金の振り込みをして物件を空室で買主に引渡すのですが、現在所有の物件の売却と住み替え先の物件購入を行う場合は同時に銀行で決済する必要があります。

その際、ご実家や仮住まい先があれば、一時的に引越しの荷物を移動して、空室で明け渡すことができますが、仮住まいが無い場合は、購入先も決済が終わっていないため空室で引渡すことが出来ません。

こういう場合に「引渡猶予」という特約を売買契約書に記載します。

「引渡猶予」は買主様の承諾が必要になり、決済時に残代金の支払いと所有権移転登記を行いますが、物件を引渡すのに一定期間猶予をいただくという内容になります。

一定期間というのは1週間～2週間ぐらいで、一日でも早くこの期間中に引越しを行っていただきます。


慌ただしいとは思いますが、買主様も早く新しい新居に引越ししたいですし、引渡猶予期間中に物件に何かあっては損害賠償の恐れもあるので、なるべく早く引渡すのがいいかと思います。

北海道においては、冬の除雪が嫌になり、戸建からマンションに引っ越す方が増えているので、引渡し猶予特約はたまにあります。

短いですが、ご拝読ありがとうございます。皆様良い一日を

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【購入申込で売主が注意するポイント】についてです。

物件を売りに出し、お客様を迎え何度かの内覧を経験しました。
数日後不動産会社から、お客様お申込がしたいと連絡がありました。

いざ申し込みが入った時は、どうすればいいのか？今回はそんな疑問についてお答えしていきます。

〇まずはお申込書をもらいます。そしてその内容をしっかりと確認しましょう。

・売買金額

・手付金の額→額が低すぎると手付解除をされやすくなる。また、契約時に手付金を支払う為、この時点で仲介手数料が発生します。手付金額が手数料より低かった場合は、持ち出しが出てしまう可能性がある為、注意しましょう。

・契約日

・引渡しの時期

・融資を利用するかの有無→利用する場合は、ローン特約が付きますので、本審査が通らなかった場合、契約自体が無かったことになる白紙解除になります。
この場合、手付金は返却しなくてはなりません。

※ローン契約には契約書、重要事項説明書が必要な為、自動的に物件の契約後の審査となってしまいます。

〇必ず契約しないといけないのか？

申込が入ったから必ず売らなくてはならないわけではありません。
あくまで申込までは買主様の意思表示となります。購入金額やその他の条件が合わなければお断りすることができます。

〇いつまでに決めればいいの？

特段期限が設定されていなければ、すぐに決めなくてもいいのですが、買主様も人間ですのでお気持ちが変わってしまう可能性があります。

あまり時間をかけすぎると熱量が下がってしまったり、他の物件に目移りしてしまい、いざ「売ります！」となった時には、買う気が亡くなってしまったり、他に決めてしまったなどの可能性もあるので時間をかけすぎないようにしましょう。

※買付申込書によっては1か月まで有効など期限が決められているケースがあります。

〇その他に気を付けることは？

・決済時期

・確定測量の有無

〇申込の優先順位は？

基本的には交渉は申込の順番になります。ただ、条件に違いが出てきた場合は、各お客様とご交渉していく形になります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、不動産売却時にかかる費用についてお話したいと思います。

お持ちの不動産を売却する際にはさまざまな費用が掛かります。

【売買契約書に貼付する印紙代】

不動産購入者が決まり、無事に不動産売買契約を結んだ際にかかります。

契約金額により印紙代は異なりますが、

不動産価格1,000万円～5,000万円の場合の印紙代は1万円となります。

売買契約書1通につき1枚の印紙が必要となりますが、買主が原本、売主がコピーを保管することが多いので、印紙代は折半する場合もあります。

【抵当権抹消・住所氏名変更登記費用】

不動産購入の際に設定した抵当権の抹消をする場合にかかります。

また、不動産所有者が住所や氏名を変更している場合には変更登記費用がかかります。

登記にかかる登録免許税と司法書士への手数料を含めて5,000円～2万円程度かかりますが、重要な手続きなので個人で行うよりも安心です。

【仲介手数料】

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用がかかります。

不動産売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の相場は

(売却価格×3%＋6万円)＋消費税10%となっております。

【譲渡所得税・住民税】

土地や建物などの不動産を売却して得た「利益」を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して税金(所得税、住民税)がかかります。

課税の対象となる譲渡所得は、「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用(取得費)」と「売却にかかった費用(譲渡費用)」を差し引いて求められます。

これら以外にも、ハウスクリーニング費用や測量費用、解体費用などさまざまな費用がかかるケースもございますので、わからないことは不動産会社に相談してみましょう。

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