2022年07月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/07/16）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区手稲前田　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
　　　　　　　
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ご希望額に添えるよう、精一杯活動します！
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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（2022/07/16）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区手稲本町　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため、不要物件の処分
　　　　　　　
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弊社はお客様に寄り添ったご提案をいたします。
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（2022/07/15）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区平和　戸建住宅

◆ご希望等 ･･･ 売らずに貸すことも検討したい
　　　　　　　
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売却価格はもちろん、賃貸価格も出すことは可能です！
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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は、「不動産査定」は宅建業者の腕の見せ所という内容となります。

簡単にお話できればと思いますので、宜しくお願いいたします。

一般の方が不動産の売却をお考えになった場合、多くの方がまずは不動産業者へ「査定」の依頼をするかと思います。

もちろん、今の時代はインターネットの普及で自分でも簡単にご所有の物件を査定することができるようになりました。

不動産査定の流れに戻りますが、不動産業者へ査定の依頼をする際に、押さえておきたいポイントとなるのが、「査定額＝実際に売れる金額」ではないという事です。

例えば、複数の不動産会社に同一物件の査定依頼をした場合、Ａ社Ｂ社Ｃ社で査定価格が違うことが多いと思います。

もちろん、曖昧に査定価格を考えているわけではなく、近隣の相場や近隣のデータを基に、このくらいの金額なら「売れるだろう」という予想の金額になります。

査定を受ける側としては、自分が考えていた価格と実際に依頼して出た金額、その差について説明を受けることが重要なポイントになるかと思います。

我々不動産業者は、査定のご依頼をいただいた物件に対して、適切な耐用年数を見極め、各評価法による適切な補正を行い、勝負できる価格を導く。

この部分が非常に重要と思います。

また同時に、ご査定依頼主様との信頼関係を築いた上で、物件の何か見落としている問題点や過去の修繕履歴なども把握することが必要になります。

成約データを基に、周辺の動向や実際の販売期間にも目を向けることや、近隣の競合となり得る物件の情報を収集したり、生きた情報として、同業者への聞き込み調査は大事なポイントとなります。

実際に、早期に売却を希望されていたり

早く現金化したい方、などは机上査定以外に訪問査定をおすすめいたします。

実際に物件を目で見て確認したのち、実際に勝負できる金額をお出しいたします。

事前に理解しておくことで

安心して任せられる不動産会社を選ぶこともできます。

そして安心してお任せ頂ける不動産会社が「テンズホーム」となるように我々も日々精進して参ります。

何かお困りごとや、一度話を聞いてみたい等、お気軽に

ご連絡ください。

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（2022/07/13）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区北九条西　中古マンション

　　　　　　　
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ご希望金額に添えるよう、売却活動を行って参ります！
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（2022/07/13）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区発寒　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 建物老朽化のため
◆ご希望等 ･･･ 賃貸にした場合の賃料も知りたい
　　　　　　　　　　  リノベーションしたい
　　　　　　　
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弊社はリフォーム会社として創設しておりますので、
リフォームに関するお手伝いも可能です♪
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（2022/07/12）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市手稲区前田　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 所有者が高齢のため
　　　　　　　
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物件のメリットを査定額に加算させていただきます＾＾
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（2022/07/12）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区琴似　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 価格によっては売却を検討したい
　　　　　　　
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弊社では売主様のご希望条件に合わせたご提案が可能です。
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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「不動産の評価法」についてです。不動産の評価法とは、不動産を売却する時の査定方法になります。

評価法は3つあり、物件によって、評価法を使い分けます。それぞれ、説明していきますね。

一つ目ですが、原価法です。主に一戸建の査定に使用します。
現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引いて算定する評価法です。

建物の評価については「建築単価（円/㎡）×建物面積×（1-経過年数/耐用年数）」の計算式で評価し、建築単価や耐用年数は国税庁のサイトで確認できます。

土地の評価については、「路線価」を利用する場合と「実際の取引事例」をもとに評価する方法がありますが、路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法が理想的です。　

「土地評価額=実勢価格（時価）による単価（円/㎡）×土地面積」
＊路線価は実勢価格（時価）の80％とします。

上記で算出した建物の評価額と土地の評価額を合計したものが原価法による評価額（査定額）になります。

二つ目は取引事例比較法です。
主に分譲マンションや土地の査定をする場合に使用します。査定地周辺地域で条件の類似する複数の成約事例地を選択し、形状、環境、方位などの個別要素を比較検討し、売却理由など、個別事情による修正を行う評価法になります。

一番のポイントは成約事例の選択になります。
「評価額=事例地の単価（㎡）×面積（㎡）×補正率」になり、補正率は100％を基準に案件ごとの個別要素、個別事情を考慮して掛け率を決定します。

三つ目は、収益還元法です。
主にアパートなどの収益物件に使用します。賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法です。

計算式は「評価額＝1年間の純利益÷還元利回り×補正率」

＊1年間の純利益＝1年間の総収入-1年間の諸経費（管理費など）

収益性を重視するので、不動産の土地や建物などの評価は反映されません。期待する還元利回りをいくらで見るかによって評価額が大きく変動します。

以上の評価法を駆使して、査定額を算出しております。

本日もご拝読いただくありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【不動産の4つの価格】についてです。

不動産の価値を計る上で、参考にする価格は、固定資産税評価額、路線価、公示価格そして実勢価格があります。
では、各価格について解説してまいります。

【固定資産税評価額】

市町村が算定する固定資産税の基準となる価格であり、3年に1度、評価替えが行われます。
また、不動産の購入時に必要になる登録免許税や不動産取得税の算定基準であるため、資産計画を行ううえでは必ず把握しておくべき数字です。

固定資産税評価額は毎年春頃不動産の所有者に送付される「納税通知書」か市区町村役場の窓口で取得できる「評価証明書」で確認ができます。

【路線価】

国税庁が発表する道路（路線）に面する宅地1㎡あたりの土地評価額です。
路線価は相続税、贈与税の算定基準となるほか、金融機関が不動産の担保評価を行う上で重要な参考価格として使用している数字です。

価格は国税庁のサイトにて確認ができます。

※路線価は土地形状（整形地・旗竿地等）を反映していません。

※旗竿地のような土地は、奥行価格補正率によって補正する必要があります。

【公示価格】

国土交通省の土地鑑定委員会が全国で標準地を選定し、毎年1月1日時点での価格として、「地価公示法」に基づき公示しております。

【実勢価格】

実際に不動産を売却する場合、市場においてどの程度の評価が可能という時価です。

上記の3つの価格に加え、相場（成約事例・募集状況など）、個別要素（土地形状、状況など）、個別事情（心理的瑕疵、相続など）を考慮して価格を決定します。

この価格が主に査定額に関わる価格となります。

昨今では一括査定サイトにて簡易査定・机上査定をご希望される方も多くおりますが、物件の状態・環境も大きく査定額に影響を与えます。

売却の際を少しでも検討した時は、しっかり現地を見てもらいましょう。そうすることで建物の特長をより捉えた販売活動を行うことができ、早期売却・高額売却に繋がる可能性が大きく変わります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。




※不動産の価値について

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