2022年06月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

（2022/06/19）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南二条東　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 買い替え・住み替えのため
◆ご希望等 ･･･ 時間をかけても高く売りたい
　　　　　　　
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市内のマンションの相場は高騰しております！
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札幌市西区不動産売却センター
（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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（2022/06/18）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区琴似　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 価格を知りたい
　　　　　　　
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（2022/06/18）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南九条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 住宅ローンの返済が厳しいため
◆ご希望等 ･･･ １年以内に売りたい
　　　　　　　
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弊社は売主様に寄り添ったご提案をいたします。
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（2022/06/17）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市西区平和　土地

◆売却理由 ･･･ 資産整理のため
　　　　　　　
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弊社は売却希望時期に合わせて査定額を算出します！
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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【区分所有登記の基本】についてです。

【区分所有登記】とは、1棟の建物の中に2つ以上の構造上の独立性と利用上の独立性を持つ建物（専有部分）が存在し、それぞれの建物を所有権の対象として登記する事をいいます。

簡単に言うと「分譲マンション」「共同ビル」「連棟式住宅」の登記のお話しとなります。

また、最近では「二世帯住宅」で区分所有登記を行うケースもございます。

【登記謄本の構成】についてのご説明を致します。

どのように構成されているのか？
まず、表題部が「一棟の建物表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれており、目的となる専有部分の表示に関しては、家屋番号と種類が記載されております。

そして、甲区（所有権）、乙区（所有権以外の抵当権など）に関しては、専有部分に関する登記内容が記載されます。

【敷地権登記】についてのご説明になります。

一般に、一戸建てであれば、土地と建物は別々の不動産とみることができます。
ですから土地と建物は別々の方が所有する事ができ、土地、建物を分けて売ることができます。

特に相続であれば、土地を長男、建物を次男が相続するといったケースもございます。

しかし、マンションのような区分所有の場合、1棟の敷地全体を複数の区分所有者が自身の持ち分に応じて共有して所有している状態のため、専有部分と土地の持ち分は、分離して売却などの処分することができません。

※区分所有法、不動産登記法により定められております。ただし管理規約に別段の定めがあればその限りではありません。

登記上、「専有部分の権利に付随するもの」として「一体化」された土地の権利を「敷地権」と呼びます。敷地権に関しては、所有権、地上権、賃借権の3種類がございますので、ご注意してください。

建物の登記謄本を取得した時に、敷地権の登記がされてないケースもございます。その際は、別で土地の登記謄本を取得しなくてはなりませんので、ご注意ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。




※借地権付き建物の売却

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（2022/06/16）
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《売却査定不動産》

札幌市中央区北八条西　中古マンション

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『共同担保目録』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

共同担保とは、1つの債権の担保として複数の不動産を抵当に入れることです。

ポイントとなるのは「債権が1つ」であることと「複数の不動産が対象」という点です。

お金を貸し付けるとき、債務者が約束通り返済をしてくれるとは限りません。

そこで銀行などがローンを貸し出すときにはほぼ必ず「抵当権」を設定します。

抵当権を設定された場合、きちんと返済をしなかったら対象の土地や建物を競売にかけられて売られてしまいます。

ただ、土地付きの家の場合などには「建物だけ」に抵当権を設定しても土地の競売を申し立てることができません。

建物のみ競売にかけても価値が低いですし、建物だけほしい人も少ないので売れにくくなります。

「土地だけ」に抵当権を設定する場合も同じ問題が起こります。

そこでこのような場合、1本のローンを貸し出すために「土地と建物の両方」に抵当権を設定します。

共同担保目録とは、共同担保の情報をまとめた一覧表です。

法務局で不動産登記簿（登記事項証明書）と一体となって管理されています。

共同担保目録は、どのような状況で必要となるのでしょうか？

いくつかありますが、物件の所有者が共同担保目録を必要とするのは主に「物件を売却するケース」です。

抵当権のついた物件を売却するには、抵当権を抹消しなければなりません。

共同抵当に入っているときにはローン完済によってすべての不動産の抵当権を抹消しなければならないので、事前に共同担保目録を取得してどのような不動産が共同抵当に入っているのか確かめる必要があります。

貸付側からしてみると、共同担保に入っている不動産を抵当に取る場合に共同担保目録が必要です。

他にどのような物件が共同抵当に入っているのかにより、対象とする不動産の担保価値が変わってくるからです。

共同抵当目録を確かめることによって不動産の担保価値を適正に評価し、将来不利益を受けないようにします。

他にも、債務者が裁判所へ「住宅ローン特則つき個人再生」を申し立てるときに共同抵当目録が必要になるケースなどもあります。




※抵当権抹消について

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こんにちは。
センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、不動産調査の中から、公図、地積測量図、建物図面・各階平面図の読み方についてお話したいと思います。




公図とは、地番により記載された土地の位置図であり、土地の形状、範囲、道路や水路との位置関係を示した図面です。
地積測量図や建物図面と比較して、正確性という点において劣ります。

注意するポイントとしては、現地調査の結果と公図に記載された形状や範囲(境界)に違いがないかを確認し、もし違いがあって原因がわからないようであれば、｢土地家屋調査士｣などの専門家に依頼が必要となります。






次に、土地と道路の位置関係です。

建物を建築する場合、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要がありますが、接している道路に地番がついてたり、道路との間に別の地番が存在する場合は注意が必要です。

道路に地番がついている場合、私道の可能性があるので、道路の使用許可や改修工事の際に、所有者の承諾を得る必要があります。

また、対象地と道路との間に別の地番の土地が存在し、その間の土地が第三者の所有名義である場合、対象地は建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物の建築ができない可能性があります。






地積測量図は土地家屋調査士により作成された測量図面であり、筆界点の座標値をもとに土地の面積が計算され、登記簿謄本の地積に反映されます。

地積測量図が存在しない場合や存在しても作成時期が古い場合は注意が必要です。

地積測量図が存在しない場合、隣接地の地積測量図を取得し、外周部だけでも数字を特定するようにします。土地家屋調査士に依頼して、実測や簡易測量を実施する場合もあります。






建物図面・各界平面図も地積測量図同様、登記申請時の添付が義務づけられた図面ですが、古い建物は図面が存在しなかったり、図面があっても現況と一致していない場合があります。

施行図面や関連資料があればそれらを参考にし、現況をより正確に把握することが必要になります。

建物図面や各階平面図から発見される最も多いケースとして、増築部分の未登記が挙げられます。

本来、建物所有者は建物の増築を行った場合、増築後1ヶ月以内に建物表題変更登記を行う義務があります。
仮に未登記であれば、変更登記を行うか、未登記の状態で売買契約を行うのであれば、物件引渡し条件として｢売主の立場における建物表題変更登記｣を明記することが必要です。

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（2022/06/15）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市南区石山　戸建住宅

◆売却理由 ･･･ 物件を相続したため
◆ご希望等 ･･･ 買取希望
　　　　　　　
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弊社は買取業者さんとも多数お付き合いがございます。
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新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区南十一条西　中古マンション

　　　　　　　
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弊社では売主様のご希望条件に合わせたご提案が可能です。
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