2022年02月の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。

テンズホームの久保田と申します！

本日は、「価格変更はどのように行えばよいの？」についての動画解説になっております。

売却中の物件を価格変更するときにはまず、依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかをご確認してください。

営業活動とは、各種ポータルサイトへの掲載、不動産流通機構（レインズ）への登録、その他チラシでの広告活動をする会社等もございます。

これらの営業活動は概ね１か月ほどで終えますので、しっかりと活動を行ったうえでお問合せやご案内が少なければ価格を下げるという判断になります。

お値下げの幅は不動産会社の考え方にもよりますが

例えば　査定価格：2000万円　、売出価格：2280万円

とすると、お問合せ数が想定より少なければ査定価格の5％、100万円のお値下げをし、2180万円までお値下げをするご提案することが多いです。

50万円の値下げを2回に分けて行うよりもインパクトが強く、反響獲得に繋がりやすいというわけです。

更にそれでもお問合せが少なければ査定価格までお値下げをするご提案を行うことが多いです。

売却担当の不動産会社はできるだけ高く売却できるよう努力し、それでも思うようにいかない場合に値下げの交渉をします。

弊社でも売主様のお話をお伺いしながら、売出価格についてご提案をさせていただきます。

ぜひ、不動産売却についてお困りの方はお気軽にご連絡お待ちしております！

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札幌市西区不動産売却センター
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〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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みなさま、こんにちは(^^)/

本日は、西野1条エリアに続き
「札幌市西区西野2条」エリアのご紹介です！

飲食店・お買い物施設も充実している西野2条！

また、地域の安全を守る西警察署もございますので
安心して生活ができそうです☆

奥様の強い味方！お安い食材が手に入る「マンボウ」は
通りがかるといつも混み合っております!!

どうぶつ病院が近くにあるのはペットを飼っている方にとって強い味方ですよね。

ぜひ、西野2条エリアを訪ねてみてください♪

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

今日は「売却に苦戦している時の対応策」についてのお話となります。

現在売却を進めている方や今後ご売却予定がある方には特に、気になる内容になるかと思いますので、なるべく分かりやすく、説明できればと思います。宜しくお願いいたします。

物件を売りに出しているが、長期間売れなくて困っている。

大きく分けて三つの要因が考えられます。

①    販売価格が市場価格より高い

②    物件自体に何かしらの問題がある

③    任せている不動産会社に問題がある可能性

① に関しては、売出価格の設定が周辺地域の相場よりも高すぎてしまい、買い手が長期間見つからないということになります。

希望額だけ考えて売り出すのではなく、周辺の成約事例や反響状況に応じて、相談しながら金額を設定することをおすすめいたします。

② 販売している物件に何かしらのマイナスポイントがあるという可能性があります。

汚れや劣化、そういったところが全面にピックアップされてしまうと買い手も見つかりづらくなってしまいますので、お掃除をしたり、簡易的な修繕や部分的リフォームの提案も含めて販売していくと良いのではないでしょうか。

③  不動産業者選びはきちんとされていますか？

なんとなく聞いたことがある名前だったから、金額の提示が一番高かった等の理由で

会社選びをされていませんか？

売却がおおよそ考えていた通りにいくのか、そうではなかったのか、というのは実は不動産会社の販売戦略にも大きく関係してくるところです。

自分側の意向を伝え、不動産会社側からきちんとした回答や販売戦略を聞くことはできたでしょうか。

信頼できる不動産会社、営業担当者と出会うことも満足できる売却へ繋がる近道だと思います。

本音で相談できる、そんな不動産会社と出会うことができれば一番理想の売却へ繋がりますね。

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皆様、こんにちは。先日の大雪で、人生初めて腰痛持ちになりました相原です。

除雪をする地域の皆様は、気を付けてくださいね。

今回の動画解説ですが、「老朽化物件の売却時注意すべき点はなに？老朽化物件の売却」です。

老朽化した物件を建て替える方は多いかと思います。建て替えについてメリット・デメリットがありますので、それぞれ説明していきますね。

メリットですが４つあります。

1.「土地を探す手間が省けます。」
2.「住み慣れた土地に住み続けられる。」
3.「今お住まいの不満を解消できる。」
4 「建替えローンを使用することができる。」

です。

メリットの1.ですが、現在所有している土地の為、新たに探す手間がかからないのと、新たに土地を購入する費用負担がかからないというメリットがあります。


2.ですが地域のルールや学校区などを考慮する必要が無いです。新たに、住み替えると新しいゴミ出しのルールや町内会のルールを確認しないといけません。


3.ですが、現在のお住まいの不満ある箇所の間取りやライフプラン（電気、水道、ガス）などの見直しができます。


4.ですが建替えローンを取り扱う銀行が増えてきており、大手銀行なども取り扱っている為、安心があります。

デメリットについてですが、これも4つあります。

1．「建築中は仮住まいが必要。」
2．「建て替えができない場合がある。」
3．「解体費がかかる。」
4．「滅失登記が必要。」

があげられます。

デメリットの1.ですが、建て替えるには現在お住まいの家の解体が必要になり、解体から新築が建築・引渡しまでの間、約半年から1年間は仮住まいが必要になり、賃貸費用が発生します。また、引越しも２回かかるので、その点を踏まえての資金計画が必要になります。

２.ですが現在建築されている物件を解体したら、新たに建築できない物件もあります。それを「再建築不可物件」と呼ばれ、建築できない場合がございます。


例えばですが、前面道路が建築基準法上の道路ではない。敷地が道路に２m以上接していないなどがあります。
この辺りは解体する前にきちんと調査する必要があります。解体した後ですと、大変なことになります。


3.ですが、解体工事の費用相場ですが、大体の概算は、「解体の坪単価×建物の延床面積（坪）」で大体の金額を出せます。ただ、建物の状況や状態や敷地内に物置や塀がある場合は別途費用が発生する可能性があるので、解体業者に現地確認をしてもらう必要があります。


４.滅失登記ですが、建物を解体した時に必要な申請になります。建物解体後１ヶ月以内に申請をしないと10万円以下の過料という罰金を支払う可能性があります。

滅失登記は義務になりますので、忘れずに申請をしてください。
もし、滅失登記をしないと新築を建てることも更地として土地を売却することもできません。

さらに、存在しない建物に固定資産税などの税金の支払いが発生します。余計な税金は払いたくないですよね。

自分の家が再建築出来るのかわからない時は、お近くの不動産会社に聞いてみるのが一番かと思います。ご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【月極駐車場売却】についてです。

まず、賃貸契約者がいる状態で、青空月極駐車場の売却ができるかについてですが、売却はできます。オーナーチェンジという状態で、賃貸契約を継続したまま売買を進める方法がございます。

では、買主様が建物建築を予定していた場合はどうなるのかというケースをご説明していきます。

その場合は、現在の駐車場契約をしている方には契約の解除をしていただかなくてはなりません。

その際の責任はどちらになるのかという点ですが、立ち退きをさせたい方がそちらにあたります。
（例：契約者がいる状態では買主様に買っていただけないのであれば売主様が立退きをさせたいので売主様が責任を持って行います。買主が購入後に、建築を検討する場合は買主様が責任をもって行います）

また、お部屋を貸している時と違い青空月極駐車場は借地借家法の規定が無く、基本的に立退きの為の正当事由が必要無く、契約書での取り決めがない場合は立退き料などの支払いの規定もありません。

そして立退きの通知期間も特段契約書によって取り決めがない場合は、法的な規定はありません。




しかし、契約者様も次の場所を探さなくてはならないので解約をしてもらう際は、1～2ヶ月前の予告をされることが多いです。

それでも売買には不安なことも多いと思いますので、まずはお近くの不動産屋までご相談いただければと思います。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは(^^)/

本日は、西町北エリアに続き
「札幌市西区西野1条」エリアのご紹介です！

西野1条は、西野エリアでは一番駅に近いエリアです！

自然を感じつつ公共交通機関の便にも恵まれるこのエリアは
近年大人気エリアとなっております☆

小学校もございますので、お子様がいらっしゃる方も
安心して通わせることができます♪

コンビニ・スーパー、大人気スープカレーSAMURAIさんもございます！

魅力たっぷりの西野1条、ぜひご堪能ください！

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（2022/02/20）
新規売却査定依頼がありました

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《売却査定不動産》

札幌市中央区北六条西　中古マンション

◆売却理由 ･･･ 資産整理のため
◆ご希望等 ･･･ 近所に知られたくない
　　　　　　　
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賃貸中の方も、もちろんご相談可能です。
不動産売却についてお困りのことがある方は
お気軽にお問合せください！

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日の動画解説は、「新築マンション購入後、未入居なのに転勤の辞令　どうすれば良いの？」

についてです！

この時期、転勤の辞令がくだされることも多いかと思います。

せっかくマンションを購入したのに辞令がでた！

→そのような時、どうすれば良いのか？をご説明していきます。

まず最も一般的な方法としては賃貸に出すことです。

①     普通借家契約

借主が希望する限り基本的には借主が同一物件に住み続けられる契約

つまり、貸主が転勤先から戻ってきても基本的には借主を追い出すことはできません。

②     定期借家契約　←オススメ！

契約期間満了になると、更新はできず借主は物件を明け渡す契約

なお、更新はできませんが双方の同意があれば再契約を結ぶことは可能です。

賃貸に出す際の注意点

住宅ローンを組んで購入した場合、貸し出したマンションの居住者が転居してしまった場合賃料を住宅ローンに充てることができませんので、転勤先の賃料と所有不動産の住宅ローンのダブルで支払うこともあります。

また、住宅ローン控除の要件のひとつに住宅の取得日から６か月以内に入居し、適用を受ける各年の１２月３１日までに引き続いて住んでいること　とあります。

再入居までの賃貸期間中は住宅ローン控除を受けられませんので、その点も注意が必要です。

次に、売却する方法があります。

新築未入居のマンションは買いそびれてしまった方もおられるので比較的早く、そして価格も購入時と同等かそれ以上で売却できるケースがあります。

マンションの価値は経年とともに下がっていくことが一般的ですので、早めのご売却をおすすめ致します。

その他「一時的に空き家にする」「単身赴任する」等の方法もございますが、不動産のプロに相談をし、最適な方法を一緒に考えていくことが良いかと思います。

転勤が重なるこの時期、どんなご相談もお待ちしております！

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は≪ホームステージングを活用した売却≫についてのお話になります。

宜しくお願いいたします。

≪ホームステージング≫とは

売却予定や賃貸予定の物件に、家具や小物、ちょっとしたインテリアなどを置き

物件の魅力をより生かすといった一つの手法のことです。

最近では、このホームステージングを取り入れている会社も多いようです。

大がかりなリフォーム工事と違って、手軽に行えることや居住中・空室問わず行えること、実際に物件購入後のお部屋全体のイメージもつきやすくなりますので、特に購入検討者の方にはリアルに体感してもらえる点などはホームステージングのメリットとなります。

空室の物件には、家具や小物などのインテリアでコーディネートすることもできますし

居住中の物件でも、お掃除や片付け、インテリアの配置を変えるなどでも十分に空間の演出をすることができます。

ステージングをすることでそのままの状態の物件に比べると、実際の暮らしが

よりイメージしやすくなりますし、自分のお持ちの家具を合わせる想像も膨らみますので大変良い手法ではないかと思います。

ご不明点などは、お気軽にお問合せ頂ければと思います。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂く内容は【再建築不可物件でも売却できるの？】です。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

まず【再建築不可物件】とは？

建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物の事をいいます。

現在ある建物を取り壊してしまうと、再度建築する事ができないのです。

接道義務とは、建物を建築する際、その土地の間口が原則として

幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない規定の事をいいます。

建築基準法は1950年に定められた法律ですので、既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されるわけではありません。

売却はできるの？

結論から申し上げますと可能です。ただし、基本再建築する事ができない為、購入者が限定されます。また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。ただし、リフォームに関しては可能です。

そんな再建築不可物件を売却する方法

1、 再建築可能にして売却する。

土地が接道している道路が2項道路（接道義務規定ができた時に、既に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道）の場合、セットバックをすれば再建築は可能です。

2、 隣地から購入する。

接道義務は、道路幅員の他にも道路に接する間口についても規定されています。2ｍ未満であれば再建築不可物件となりますが、隣地から土地購入する事で、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。

3、 再建築不可のまま売却する。

隣地所有者に、土地の買取を打診するのも一案です。隣地所有者が増築を考えている場合、思いがけず買取を承諾してくれる可能性があります。声をかける前から諦めてしまうのではなく、まずは相談してみましょう。

4、 再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却することもできます。

ただし、先にも述べた通り、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えできないリスクがある為、相場の5～7割程度の価格での売却になる可能性が高いです。

いずれにせよ、こういった場合は売却の得意な不動産会社へ相談しましょう。

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