札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは、

センチュリー21テンズホームの小溝です。

本日は「旗竿地の査定について」という内容になっています。

最後までお付き合いいただけましたら幸いです。

宜しくお願いします。

旗竿地、という土地をご存じでしょうか？

旗竿地とは、専通、袋地、路地状敷地とも呼ばれ、

旗のような形をしている土地の事をいいます。

一般的に、旗竿地と呼ばれる土地は特殊となりますので、

査定価格を算出する際には、路線価を使って計算することが多いです。

奥行きの狭い土地は

一般的な土地と比べても利用価値が低いと判断されてしまい

査定価格も通常の土地と比べて高くないと言われています。

路線価という言葉を聞いたことがある方も多いかと思いますが、

改めて、路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日時点に

おける主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するものとなり

相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

路線価では国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定されており

一般的にその公示価格を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。

目安としては、路線価の1.3～1.5倍にすれば、おおよその相場価格が分かることになります。

しかし、土地の評価は奥行きの長さによって影響する為

奥行きが極端に短い・長い際には一般的な土地と比べて利用価値が低く考えられてしまうため

「奥行価格補正率」を掛け算しなければならないのです。

奥行価格補正率とは、その宅地から奥行距離に応じて

奥行価格補正率に定められている補正率の事をいいます。

計算方法としては「1㎡あたりの路線価格＝路線価×奥行補正率」で計算します。

さらに、旗竿地の場合、間口が狭い宅地などについては不整形地の計算をしなければ

なりません。

不整形地の場合も、路線価格に対して補正率をかけていき

調整を図ります。

旗竿地の事でお困りごとがある場合には、

是非、私共、不動産業者へご連絡いただけますと、近隣の成約事例を基にして

適切なアドバイスもできるかと思います。

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こんにちは！テンズホームの久保田です！

本日の解説は「マンションの査定額算出」に関してです。

マンションの査定額はどのようにして出しているのか、ですが

通常は「取引事例比較法」を使用して算出します。

取引事例比較法とは、同マンション内や近隣のマンション等の成約事例を基に

対象不動産の価格をだす方法です。

同マンション内に実際に成約した例があればそちらを参考にします。

但し、築浅物件等成約事例が無い場合ももちろんございます。

その場合には近隣のマンションで近い条件のものを探すことが多いです。

しかし、マンションによっては部屋数や平米数、階数も様々です。

そのような条件も考慮して査定額を算出しなければ正確な金額はだせません。

また、マンションには管理会社の介入の有無や、修繕積立金等の請求などの問題も

ございます。

しっかりと管理会社がマンションを管理している場合は建物のメンテナンスや住民の状況も把握されていることが多いですが、そうでない場合抱えられた問題が放置されていたり、管理費や修繕積立金の滞納額が管理されていなかったりもされます。

滞納額が積み重なると思わぬところで臨時一時金が請求されることもあります。

そのあたりもきちんと考慮する必要がございます。

あまりにも近隣事例がない場合には対象マンションの新築時の価格から経年劣化を

考慮し価格をだす方法もございます。

どちらにせよ使用されているお部屋の状況やリフォームの有無を把握したうえでの

査定が正確であるため、なるべくお客様へ訪問の許可をいただき査定させていただきます。

ご自身の不動産価格を知りたい方はお気軽にお問合せお待ちしております！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『売却するか賃貸するか』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

≪売却≫

手放すことによって、維持に費用がかからないばかりか、大きな現金収入が得られます。

ただし、売却するにしても費用はかかります。

売却にともなう仲介手数料や所有権を移転するための登記費用、契約書に貼付する印紙代などです。それと、住宅ローンの残債はありませんか？住宅ローンが残っている場合、完済してから引き渡さなくてはなりません。

売却代金が、残債を下回っている場合は、貯蓄等から返済が必要です。また、売却して利益が出た場合、譲渡所得税を払う必要があります。
これには自ら居住する住宅用の不動産であるのとそうでない場合で、大きく税率が変わってくるため注意が必要です。

いずれにしても、売却すればこれら費用を差し引いた現金として入ってきます。住み替えや学費、事業資金などさまざまな理由で資金が必要な場合、売却は一番早い現金化の手段です。

≪賃貸≫

借り手がいれば、毎月家賃収入がある

所有する不動産を賃貸に出すメリットとしては、毎月家賃収入が得られる点にあります。

もちろん、賃料収入は借り手がある場合の話です。所有する物件の立地、賃貸物件としての競合状況等を見極め、借り手の付きやすい適正な賃料を設定することが何より必要となります。

また、費用を経費に計上できます。賃貸経営には、もちろん経費がかかります。ですが、賃貸経営にかかる経費として計上できるため、賃料から差し引いた部分が課税対象となり、節税効果も見込めます。

家賃収入で賃貸経営を続け、将来大きな現金が必要になった場合、そのまま収益物件として売却も可能です。賃貸借契約のあるマンションは、オーナーチェンジ物件として一定の市場があり、賃借人が付いたままで売却でき、資金が必要な時に現金化できます。

住むこともなくなり、不要になった家をどうするか。

売却するのか、それとも賃貸に出して所有し続けるのか。

自分の所有するマンションを、売るのがいいのか賃貸でも借り手がつくのか、立地や築年数、間取りなど物件の特性を理解することも必要です。

家を売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、それぞれメリットやデメリットがあります。

まずは、そのプロセスや大切な税金の話をよく知り、家族の将来設計に見合った選択をすることが大切です。基本的な知識を備えたら、あとは専門家である不動産会社へ査定を依頼し、相談しましょう。

売却するとしたら、どれくらいの金額で売れそうなのか。賃貸なら家賃はいくらくらいで貸せそうなのか、現地での調査を元に、査定額はもちろんのこと、物件の市場性など、様々な情報を提供してくれます。

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホームの相原と申します。

今回の動画解説は「不動産売却って何から手を付ければいいの？　初めての売却」です。

ご所有のご自宅や不動産を売却するにあたって、人生でそうあることではないので、どうしたらよいのか悩まれることが多いかと思います。

そのようなときに不動産会社がありますので、安心してお任せしていただければと思います。

早速ですが、最初にやることはご所有の不動産の確認をすることです。今回はご自宅を売却することを前提に話を進めていきますね。


ご自宅をする場合、間取り、設備、リフォーム歴などは十分語損だと思いますが、現在の住宅ローンの残債や隣地との境界や引き渡し時期です。
住宅ローンの残債等を把握していればいいのですが、分からない方は、住宅ローンを組んだ時に償還表を確認するか銀行に問い合わせて確認しましょう。



住宅ローン残債額を把握しておかないと不動産の売却価格が残債額より下回った場合は差額を現金でご用意しないといけません。
銀行が住宅ローンを融資する時に土地や建物に設定した抵当権を抹消することができないので、買主様にもご迷惑が掛かります。

次に隣地との境界の確認ですが、ご自宅を購入した時に境界を明示しているかどうかを調べます。
調べ方は購入した時の重要事項説明書を確認したらわかります。

購入時に明示されていればいいのですが、明示されていない場合は隣地の方と境界を明示しないといけない場合があります。

最後に、引渡しの時期ですが次のお引越し先が決まっていればいいのですが、売却が決まってからお引越しとなると慌ただしくなるので、お引越しのタイミングを決めといたほうがいいかと思います。

上記の3点がわかったら、不動産会社に問い合わせをしてみてください。

連絡する時はご不安があるかと思いますが、不動産会社はプロなので、いろいろなご不安を解消してくれるはずなのでご安心ください。


もし、不動産会社への電話は訪問に抵抗がある場合は、一括で不動産会社に相談できるサイトもあるので、そちらをご活用されるのもよいかと思います。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却中の物件の価格変更のタイミング】についてです。

　不動産のご売却をされている方や始めようと思っている方々、最初に出した価格でご成約になることが理想です。しかし、相場や需要は絶えず変化しておりますので、すんなり決まらない事も、なかにはございます。

そんな時、検討しなければならないのが、価格変更です。では、どんな点に注意しなければならないのか、見ていきましょう。

注意点は・・・

・まず、依頼している不動産会社がしっかり募集活動しているかを確認！（募集サイトに掲載されている事、掲載している情報も十分なものであるなど）

→活動がしっかり行われている事を確認した上で、お問い合わせや、見学が無ければ価格を検討していきましょう。

・概ね一ヶ月で、物件をお探しの方へ周知されていきます。（インターネット、仲介業者に登録の方々、ポスティング等にて）

→その間に問合せなどが無いと、相場とのずれが想定され価格の改定が必要になるケースが多いです。

・値下げの幅について

値下げの仕方は様々ですが、売買価格の5％程度を目安に値下げをすることをお勧めしております。

→お問い合わせが無い状況に値下げを小刻み（例えば1750万円から1700万円）に行うと

インパクトが出ないためです。また募集する価格帯を変えてあげることで探している方々の分母を多くする効果もあります。

最後にご売却をしているお客様、これからご検討されているお客様へ

不動産会社の担当は、むやみにお値下げをご提案し、安く売りたいと思っているわけではございません。我々の報酬は、「売買価格」によって決まります。

ですから、最終的にいかに高く売れるかを考えながら活動させていただいております。

その為には、市場に出した際の様子を常に考えながらご提案し、お値下げをした方が結果的に高く売れると判断させて頂いた場合にご提案をさせていただく事をご理解いただければと思います。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、【住宅ローン返済中の賃貸】についてお話したいと思います。

住宅ローンを利用してマイホームを購入したが、転勤になってしまった…

戻ってくるまで数年間賃貸で人に貸したい！と考える方もいるかと思います。

そのようなことが可能なのか？

結論からお話しすると、基本的には住宅ローンが残ったまま賃貸することはできません。

そもそも住宅ローンとは、居住を目的とした国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。

そのため、契約者や家族以外の人が住むことは契約違反となってしまいます。

賃貸にする場合は、不動産投資ローンへの切り替えが必要になりますが、金利が高くなり毎月の支払額も増えるので注意が必要です。

ただし、金融機関によっては転勤や親の介護など、やむを得ない事情により一時的に居住せず、将来融資した住宅に戻ることを前提にして賃貸を認めているケースもあります。

仮に金融機関に黙ってこっそり賃貸に出し、それがばれた場合はどうなるのでしょう？

こちらは住宅ローンを借りる際に印鑑を押した金銭消費貸借契約違反となります。

金融機関によっては違反を理由に解約どころか一括返済を求める場合もありますので、もし賃貸で貸したい際には金融機関に必ず相談しましょう。

賃貸でお貸ししていて、居住していない間は住宅ローン控除が受けられなくなるので、こちらも注意が必要です。

住宅ローン控除の適用要件は、マイホームの取得または増改築をした日から6ヶ月以内にそのものを居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続き住んでいることと定められています。

ただし、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は居住していない期間を除いて、残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から適用を受けられるようになります。

また、賃貸ではなく売却という方法もあります。

転勤から戻ってきた時に住むという明確な気持ちがあれば貸すのもいいですが、査定額によっては売却の方がお得になる可能性もありますので、詳しくはテンズホームへお問い合わせくださいませ。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

最近は暖かくなり、お出かけするのに丁度いい外気温になってきましたね♪

さて、本日は「売却苦戦物件」についてお話ししたいと思います。

自宅の売却活動を進めているけれど、なかなか買い手が見つからない。

そんなお困りごとはございませんか？

買い手が見つからない原因は、主に３つあります。

①     売出価格が相場と比べ不適切である

②     物件自体にマイナスポイントがある

③     不動産会社選びに失敗している

①     売主様も、不動産会社も、なるべく高い価格で成約させたいという気持ちは一緒です。

ですので、相場の上限に近い価格で売り出しを始めることが多いです。

もちろんその価格で買い手が見つかれば良いですが、売出開始からの反響状況に応じて価格の変更をしていくことも大切です。

周辺環境の相場と合致させ、適正な価格へ変更していくことも検討しましょう。

②     売出をしている物件の外壁や設備に問題があったり、水廻りの清潔さが欠けている印象をもつ物件は時に見た目や間取りよりも重視されます。

購入時に汚れの目立つ物件を買うのは、気持ちの良いものではありません。

売却スタートと同時に、しっかりとしたお掃除やリフォームを加えることも検討しましょう。

③     不動産会社は、通常3か月の間に成約できるよう活動します。

反響状況などを把握し、販売戦略の変更やきちんとした売却活動をしていくのが不動産会社の務めです。

協力しながら広告の見直しなども行っていきましょう。

親身になってくれない場合、他の不動産会社へ変更を検討することも考えると良いです。

土地の価格が高騰している現在、不動産の動きは鈍くなりつつあります。

そんな中弊社もお客様と協力し、なるべく早期売却を目指して活動しておりますので

お困りの際にはお気軽にご相談くださいませ！

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皆様、こんにちは！

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日の内容は【老朽化物件】についてです。最後まで読んでいただけましたら

幸いです。

宜しくお願いします。

「老朽化物件」を売却する際に、注意すべき点、

また、老朽化物件の建て替え時のメリット・デメリットについてもお話していきたいと思います。

まず老朽化物件の問題点として、

≪建物≫≪資産価値≫≪法律≫この3点のポイントをしっかりと抑えておきましょう。

1. 建物問題・・・建物は築年数が経つことによって設備等の不具合が高まる
2. 資産価値問題・・・建物の老朽化と同時に設備や間取等も当初より価値が下がっていく
3. 法的問題・・・「既存不適合」物件

この3点のポイントをよく理解したうえで、

建て替えの際のメリット・デメリットを紹介していきたいと思います。

建て替えの際のメリットとしては

・土地を探す手間を省ける、住み慣れた土地から離れなくても良い

・今まで住んでいた家の不満だった部分を解消できる

・建て替えローンが利用できる等です。

逆にデメリットとしては

・建て替え工事中は仮住まいを探す必要がある

（大体、解体～建物の完成までは半年以上かかるケースが多いです）

・場合によっては建て替えが出来ない場合がある

（建て替えを考えている土地が、再建築不可物件にあたる場合は建て替えが出来ないケースもある）

・解体工事費用がかかる、滅失登記が必要、等です。

建て替えの際には、これだけのメリット・デメリットも有りますし、

気をつけなければならない様々なポイントもございます。

「老朽化物件」についてご質問等ございましたら

どうぞ悩まずお気軽に、お問合せください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『月極駐車場売却ついて』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

駐車場用地を売却する場合、現状の駐車場のまま売却するのか、駐車場施設を撤去し、更地にして売却するのかで、売却までの必要期間は変わります。
現状の駐車場のまま売却する場合、駐車場契約者は賃貸借契約をそのまま継承し、駐車場を利用できるので、あまり問題はありません。

更地にして売却する

この場合は、売却する期間は長期に渡ることもあると心づもりをしておきましょう。

まず、駐車場を利用するために結んでいる賃貸借契約を終了させ、利用者に立ち退いてもらう必要があります。駐車場の契約は建物利用を目的とした契約ではありませんので、借地借家法の適用範囲外となり、貸主から一方的に契約を解除することが可能です。

しかし、社会的常識や取引慣習を考えると、契約解除の告知から1～2ヶ月程度の猶予期間を利用者に与える必要はあるでしょう。賃貸借契約には契約解除のための解約予告期間を定めているのですから、よく確認をして円満に立ち退きを完了しましょう。

駐車場契約者が全て立ち退いてから、駐車場施設の解体が始まります。解体の日数も考慮して売却計画を立てることが必要です。

駐車場用地の売却のポイントには、どういった形で売却するのかというのも重要です。駐車場用地として売り出すのが手軽に感じるかもしれませんが、その場合の買手は「駐車場を経営したい人」に限定されてしまいます。

ですから、駐車場用地を売却する時は、用途は購入検討者に任せた方が良いでしょう。


更地での売却なら、購入検討者は、自宅用地、賃貸マンション用地、高齢者向け施設用地、商業用地、ビルや倉庫、その他の事業用地などさまざまな土地の活用方法を検討している人たちが対象になります。

幅広い人たちに興味を持ってもらうことで買手がつきやすくなります。不動産会社が仲介に入っている場合なら、売値を決定する時に、これらのこともアドバイスしてくれ、最も高値で売れる方向を探ってくれるでしょう。
こういった意味でも、より良い不動産会社選びは大切です。

実際の売却では不動産会社が売手をしっかりサポートしてくれます。
しかし、これらのことを知識として知っておくことは不動産会社との交渉をする上で役に立つことでしょう。

不動産会社にも得手不得手はありますから、駐車場用地を売却する時は事業用地の売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「新築マンション購入後未入居なのに転勤の辞令。どうすればよいの？　新築未入居物件」になります。

春先のお引越しシーズンなどで新築マンションを購入したのに転勤の辞令が出て住めなくなるという事で悩まれるケースはよくあります。

一般的にどうするのかというと賃貸に出すことが多いかと思います。
ただ、賃貸で貸してしまうと自分たちが転勤から戻った際に賃貸中だと住めなくなるというデメリットが発生してしまします。

その場合、「定期借家契約」と言って、賃貸借契約の契約期間を定めて貸出をすることは可能です。その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。定期借家契約には更新はありませんので、再契約という形で、賃貸借の期間を延長することは可能です。

海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいので売却も視野に検討したいという場合は、新築・未入居となり、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、比較的早く売却が出来るケースもあります。





売却価格ですが、不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談いただくのがよろしいかと思います。ただ、新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。

賃貸・売買両方とも検討出来るのでどちらが良いのかをお考えの上選択するのが良いかと思います。



デメリットとしては、新築マンションの購入時に「住宅ローン控除」について話があったかと思いますが、住宅ローン控除の要件の一つに「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」がありますので、売却は勿論のこと、賃貸で貸出をされても住民票が転勤先にある場合、住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要です。

売買と賃貸の選択については実際には、ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。

賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、空室のリスクを懸念される場合は、売却をおすすめします。

賃貸の場合の空室のリスクは当然あり、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに充てることが出来ませんので、転勤先の賃料と所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。

どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動さんのプロにご相談いただければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談いただく事が第一歩かと思います。

最後までご拝読ありがとうございます。

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