札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『道路の種類について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産における道路とは

不動産用語で道路とは、建築基準法上の道路の事を指します。
そして、敷地に接する道路のことを接道といいます。建築基準法上の道路でないものは、たとえきれいに舗装された道であっても道路ではありません。

建築基準法上の道路でない道路形状のものは、通路という呼び方が不動産の業界では最も使用されています。（正式に統一されている、というわけではありませんが）また、建築敷地と一体となっていて通路の先が広がっている土地は、路地状敷地と言います。


突き当りの土地などで、お隣さん同士が2ｍずつの路地状敷地となっていて舗装もしてあり、一見道路に見えるケースがあります。また私道との境が不明瞭でどこまでが道路でどこからが敷地か分かりづらいケースもありますので、注意が必要です。

不動産は道路が全て、と言われるくらいに道路がとても重要です。
なぜなら道路付けによって「建築できるかできないか」が決まるからです。

建築できない土地は青空駐車場、資材や物置場所、畑などの農地、などの利用が考えられますが、建物が建てられないことによって、利用価値が大幅に制限されてしまいます。

建築できるかできないか、が最も土地の価値を増減させるといっても過言ではありません。
車両が通行できるかどうかが決まる道路の幅はもちろん、「どのくらいの長さで接しているか」ということも重要になります。

建築基準法第43条により、「建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない」と決められているからです。
建築基準法第42条には、道路に関する規定が置かれており、条文冒頭には道路の定義がされています。


「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員4メートル以上のものをいう。不動産価値が減少しづらい道路種別は、42条1項1号、1項2号の道路、法42条4項1号道路、法42条4項2号の道路となるでしょう。


理由は、現況4m以上の幅員があり、原則として公道（一部私道もあり）だからです。


道路の種別に加えて、公道か私道か、の違いは不動産価値に大きな影響を及ぼします。

私道は人の通行、車両通行、掘削について、その私道所有者の承諾が必要となります。もし自分が私道の持分を有している場合は、将来の維持管理コストに備える必要があります。



接する道路について、道路の種別以外の不動産価値を左右する要素としては、幅員、敷地と道路が接している部分の長さ、行き止まりか通り抜けか、舗装の有無や状況、側溝の有無、側溝蓋（形状）の別、道路の利用阻害となるような電柱の有無、水道、下水道、都市ガス管の既設の有無、水道、下水道については公共団体の管理下かどうかなど多岐にわたります。


特に、幅員は車両通行に問題は無いか、すれ違える幅員かにより利用価値は大きく変わります。

また、出入口となる道路に接する幅（間口）が最低の2ｍの場合では、建築はできるものの、その利用価値は低くなります。
間口が10ｍ以上あれば住宅地としては価値が高く、商工業利用地としては20ｍ以上あると望ましいでしょう。


路地状敷地の場合、2.5ｍ以上の間口がないと、車を停めて人が通るのが困難になります。車のサイズや人の出入りを考慮すると3m以上の間口が望ましいでしょう。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「不動産査定の種類は色々あるのですか？査定の種類」になります。

不動産の査定ですが、いくつか種類があり、不動産鑑定の査定と街の不動産会社の査定は実はちがいます。

不動産鑑定の査定は土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断する事です。

この不動産鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは地価公示や地価調査、相続税路線価評価などの公的なものその他民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。

不動産鑑定士は国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

不動産鑑定士の仕事は大きく分けて公的評価と民間評価があります。

公的評価とは国や都道府県市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税の為の評価です。
民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務の事です。

街の不動産会社の査定は売却出来そうな価格の事です。不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。その為、依頼先によって金額が多少の違いが出ることがあります。

個人で不動産鑑定を依頼するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

今回も最後までご拝読いただき、ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は【境界確定について】です。

不動産を売る際は、どれだけの広さがある土地なのかがとっても大事です。
それを教えてくれるのが境界標です。

どんなものかというと、よく赤や黄色で色がついている矢印または十字の線のついた石が土に埋められていると思いますが、それが境界標です。

ご自身で購入された土地ですと、しっかり分かった状態で買うことが多いので把握しやすいのですが、相続をされたりした土地ですとなかなかわからないことがあります。

その理由として、測量を入れた土地であったとしても、建築工事、外構工事、道路工事で境界標が無くなってしまったりしていることがあります。

ご売却をお考えの際は、まず境界標がどのような状態なのかを把握する必要がありますので、不動産業者に相談しましょう。

もしなければ・・・

安全なご売却のためには、土地家屋調査士に依頼をして測量と再設置をおススメ致します。

≪境界≫については、しっかりとわかっている状態にしないと、後々大きなトラブルに発展することもあります。≪境界標≫の確認はとっても大事なことなのです。

測量図がなかった場合などは特に、境界標を探すことが難しかったりもしますので、不動産屋へご相談ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、『建物評価』についてお話したいと思います。

家を売却する場合、建物の価値がどれほどなのか気になりますよね。

法定耐用年数から見ると、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年で建物の評価額は0になります。


ただ、これはあくまで減価償却費を算出する際の税法上の評価額ですので、法定耐用年数を超えた築年数の建物でも建物としての価値が0になったわけではありません。

建物の寿命＝法定耐用年数ではありませんので覚えておきましょう。

建物の寿命や価値は、建物の利用状況や管理してきた状況によって変わってきます。
ですので、定期的にメンテナンスされた建物は何もされていない建物よりも高く売却できる可能性が高いです。

建物の状況によって、取り壊して立て直すか、リフォームをして住み続けるか、購入する人も選ぶことができるので、築年数が経っている建物だからといって売却できないと諦める必要はありません。

土地については減価償却や耐用年数が関係ありませんので、立地や地盤などが良い条件であれば、高く売却できるかもしれません。

まずは無料査定をして、売却したい建物の価値を知り、それからどうされるのかを考えてみてはいかがでしょうか。

テンズホームでは無料査定はもちろん、売却後の資金計画や人生設計についてもご相談ができますので、ご不安なことがありましたら一緒に解決していきましょう。

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こんにちは、テンズホームの久保田です！

本日のコラムでは、不動産仲介会社の役割についてご説明をさせていただきます。

不動産を売却・購入する際に、どうしてわざわざ仲介会社に相談しないと

いけないのか？疑問に思ったことはありませんか？

不動産は高額の取引であることがほとんどですので、

後々のトラブルを招きかねません。

仲介会社には以下の役割が主にございます。

・物件調査　・査定額算出　・購入者探し　・条件交渉

・契約書の作成　・重要事項説明　・銀行とのやりとり　・司法書士とのやり取り

これらはごく一部の内容です。

不動産の売却を決めた際、不動産会社はまず物件の調査をします。

ネットでの調査に加え、市役所や法務局、水道局に直接足を運んで

細かく物件の調査を行い、問題点があれば問題の追及を行います。

査定額は、様々な算出方法がございます。ただ成約事例を参考にするだけでなく、

土地の大きさや形状、方向なども考慮して査定額を算出しています。

購入者探しは現在はインターネットで行うことが一般的です。

皆さまもインターネットを用いて物件を検索したことがあるかと思いますが、

仲介会社はそれらの会社に広告費をお支払いし、物件を掲載しています。

購入者が決まると、価格の交渉や条件の交渉が入ることも多く、仲介会社として

売客・買客それぞれのお言葉を反映して契約をまとめます。

契約書には登記情報や周辺の都市計画状況、建物の建築時の情報など細かい内容まで記載します。
また、特約がある際には後のトラブルを未然に防ぐため、場合によっては弁護士さんとも相談しながら契約書を作成しています。

契約後には住宅ローンの本審査の準備、抵当権がついている場合の抵当権抹消・登記情報を変更するため司法書士とのやり取りなども発生します。

このように、不動産仲介会社には複数の役割がございます。

これらを個人間で行うとその場は平穏に進んでも、後から問題点が見つかったなどの際に当事者間で大きなトラブルになりかねません。

不動産売却をご検討される際には、是非一度不動産会社にご相談くださいませ！

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皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホームです。

本日のお話は「売却は相続前と相続後、どちらが有利になるのか」という

内容になっています。

皆様のご参考になれば幸いです。

宜しくお願いします。

親や親族が財産を持っている場合、

その本人が亡くなってしまった際に「相続」が発生します。

相続によって手にする不動産を相続前に売却するのか、相続後に売却する方が良いのか

売却時期について、お悩みの方も多くいらっしゃるかと思います。

売却時期については、

相続前に売却するメリット・デメリット、相続後に売却するメリット・デメリットが夫々ありますので、事前にそちらも確認するのが良いと思います。

「相続前に売却」・・・

〇メリット：相続前に現金化することで、相続人がたとえ複数人居ても遺産分割がスムーズに行え、親族間の相続トラブルも回避できる

〇デメリット：相続前に現金化してしまった場合、不動産を現物で相続するより納めるべき

税額が多くなる可能性が高くなります。

理由としては、現金と不動産そのものとでは、相続税課税評価額を算定する評価基準が異なってくるから、という要因となります。

「相続後に売却」・・・

〇メリット：不動産そのものを相続すると、相続税を安く抑えられるケースが多いです。

不動産の時価はお取引が成立した価格である市場価格（または実勢価格）ともよばれています。
市場で売買取引される価格より、現物で相続したほうが土地の場合は約2割程度、建物では約3割程度の低い評価額に対して課税されることになるため、

結果としては節税にもつながります

〇デメリット：遺産を受け継ぐ相続人が複数人いる際、

不動産そのものを相続すると、遺産分割協議での折り合いがつかず、売却まで時間を要する場合もあります。仮に、複数人いる相続人が1人でも「不動産は売らない」と反対すれば、売却はできません。

そして不動産を売却する際にはまず、被相続人から相続人への所有者変更を行う「相続登記」という手続きが必要になります。相続人のうち、誰がどの割合で相続するのか、合意することが大前提です。

上記の、それぞれのメリット・デメリットを鑑みて、

時間をかけて良い条件で不動産を売却したいということであれば、

相続後に売却をはじめる方が有利ともいえます。

一概に、相続前がいい！相続後の方がいい！というお話はできませんが、

是非売却時期の件でお困りでしたら、お気軽にお問合せください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『実測清算取引について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

実測売買を行うにあたっては、売主と買主のあいだで後々トラブルにならないよう、あらかじめさまざまなことを定めておかなければなりません。

まずは測量によって実測面積に差異が出た場合、どんな単価でどう清算を行うのかという点を決めておく必要があります。

必ずこうしなければならないという決まりがあるわけではありませんが、一般的には1平方メートルあたりの単価を決め、小数点以下2桁で計算するケースが多いです。
そして測量の結果、実測面積が公簿面積より大きかった場合は買主が売主に対して差額分を支払う、小さい場合は相当分の減額を行うなど詳細も契約書に記載します。


さらにセットバックが必要な土地の場合や私道が含まれる場合、セットバック部分や私道も清算対象に含めるかどうかも考えておかなければいけないポイントです。

通常はセットバック部分や私道を除き、実際に建築可能な範囲だけを清算対象とします。

建築可能範囲面積が5㎡違うだけで、買主が目的とする建築物が建築できないなどの場合もあるため、清算対象の範囲は重要です。

ただし、どのような契約を交わすかについては、売主と買主の間で同意が得られればどのような内容にしても構いません。
売主と買主の間で同意できるのなら、わずかな差異ならば清算をせず一定面積以上の差異が出た場合のみ清算するという契約にすることも可能なのです。

測量のための費用に関しても、売主と買主のどちらが出しても構いません。
ただ、よほど買主が強く望んで購入したい申し込んできたケース以外、一般的には売主が負担することのほうが多い傾向です。

なぜなら、売主が不動産を所有しており、面積を明示して販売を行う立場だからです。

実測売買は測量に費用や時間がかかるものの、正確な面積を測った結果をもとに売買するため後日のトラブルを避けるためには、より確実な方法だと言えます。

登記簿上の面積が実際の面積と違う可能性があるかどうか、測量費用を負担しても売却するのにメリットを見出せるのかなど、さまざまな状況を検討しながら決めると良いかと思います。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の動画解説は、「手付金の額は一般的にどれくらい？　手付金の額」になります。

不動産の売買契約時に買主様から売主様へ手付金を支払うことが一般的です。

手付金は売買代金の一部に充当されます。
手付金の金額は決まっておりませんが、大体、物件価格の1割が多いかと思います。



例えば、3,000万円の売買代金だと300万円の手付金となります。
売買契約は売主・買主の双方の合意があって成立するものなので、手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。


但し、宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、売買代金の5％や1,000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。

手付金の煩雑さなどから保全措置が必要のない金額で設定することが多いようです。

また、買主様が売買価格の金額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合には1割より少額な手付金を希望されるケースもあります。

手付金のある契約では売買契約締結後に買主様の手付金放棄や売主様の手付金倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。
これは売主様、買主様どちらの権利でもあります。手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎるという事になります。



不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり相談されるのがいいかと思います。

短いですが、最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの渡邊でございます。

今回解説させて頂く内容は【借地権付建物の売却の注意点は？】です。

借地権とは・・・他人の土地を借りる権利のことです。

借地権付建物とは・・・他人の土地の上に建っている建物です。

一般的には土地と建物の所有者が同一であるケースが多いので、マイホームを購入する際には土地と建物を一緒に購入することになります。

それに対し、土地と建物の所有者が違う物件の場合、土地を借りる権利と、建物の所有権を一緒に購入するといったイメージです。

相続により借地権付建物を取得した場合、売却は出来るのか？

→可能です。しかし、注意点があります。

まずは売主は、地主に承諾をもらう必要があります。そして、承諾+承諾料の支払いが必要になります。

新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がない為、そのリスクに対して支払う必要があります。料金に関しては地主との相談になりますが、一般的には借地権価格の5％～15％が相場と言われています。

地主より承諾を頂いたら、いよいよ売却となります。

方法は大きく3つあります。

①     借地権付建物として売却する。不動産会社と媒介契約を結び、通常の売却方法で売却する。
自由度の高い販売方法ではありますが、土地を併せて購入できる物件がライバル物件となる為、販売価格を相場より下げなければ売れ残る可能性があり、買い手が付くまでの期間が長引く可能性があります。

②     土地所有権のセットで売却する。地主から土地所有権を購入し、所有権を完全に取得する為、価値が上がり売却しやすくなる。
ただ、借地権を事前に購入する為先に持ち出しが必要になる。

③     土地所有者に売却する。構図として地主が借地権を買い戻す形になります。地主が買い取ってくれるかどうかは交渉次第になります。

借地権付建物は、地主の承諾さえ取れれば売却する事ができますが、地主から借地権付建物の売却許可を取るためには、借地権契約に関する知識や交渉力が必要不可欠です。

先走って売出してから地主に相談すると、トラブルの原因にもなりかねません。借地権付建物を売却する時には、不動産業者と相談した上で説得を任せましょう。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、【相続したら不動産会社からDMが届くのはなぜ？】というテーマでお話したいと思います。

不動産を相続すると、不動産会社から「お持ちの不動産を売却しませんか？」などのダイレクトメールが届くことがあります。

なぜ不動産を相続したことを知っているのか？少し怖いですよね。

これは、不動産を相続登記した際に法務局に残っている情報を手数料を支払って取得しているためです。

登記情報は誰でも手数料を支払えば取得することができます。

ですので、不動産を取得すると新たな所有者にそのようなDMが届くことがあるのです。

DMには「相続した不動産の近隣に購入希望者がいます」といった内容のものがあります。

相続した不動産の築年数が古い場合、購入希望者がいるというDMがきても「本当にそんな人いるの？」と不審に思う方もいるでしょう。

仮に建物が古くても土地として活用したい方もいるので、もし相続した不動産を利用する予定がなければ、他の方にお譲りするのもよいかと思います。

不動産会社は需要のあるエリアを絞ってDMを送付しているので、相続した不動産の活用や今後の方針を定める上でもご相談されてみてはいかがでしょうか。

テンズホームでは相続の無料相談はもちろん、ファイナンシャルプランナーによる税金のお話や相続財産の活用法など、お客様のさまざまなお悩みを解決しております。

DMが届いていてもいなくても、是非お気軽にご相談くださいませ。

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