札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさん、こんにちは。

テンズホームの久保田と申します！

本日は、「古い家を高く売る方法ってあるの？」の動画解説を行っていきます。

今住んでいる家を売却したいけれど、築年数が経っているからと諦めている方はいらっしゃいませんか？

築年数が経っていても、売れる方法はございます。

ただし、建物そのものの価値は下がっていることが多いので、建物は解体し、更地にしてから売却を行ったほうが、購入希望者が増えることが多いです。また、その結果高く売れるケースもございます。（築年数が20年を超えるとそのまま売るのは難しいといわれています）

《解体する流れ》

事前準備・情報収集➡解体業者の選定➡近所へ挨拶回り・不用品処分
➡解体工事と整地作業➡廃棄物処理と清掃➡事務手続き

《解体にかかる費用の相場》

木造：2～4万円/坪

鉄骨造：3～5万円/坪

鉄筋コンクリート造：4～6万円/坪

更地の売却を行う際に注意する点が3点ございます。

①家などの解体費用が必要

建物を取り壊すのには数十万～数百万かかる場合がございます。

②固定資産税の軽減がなくなる

小規模住宅用地の特例に、住宅用地に対して200平米（200平方メートル）以下の部分は6分の1まで固定資産税を軽減するという軽減措置がありますが、更地にすることでこの軽減措置が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者と打ち合わせが必要

解体工事に伴う騒音、粉塵の飛び散り等、近隣の方々が迷惑と感じることもございますので、トラブルになる前に事前の話し合いが必要です。

以上更地で売る際に注意すべき点を3点述べました。

対して、現状のまま売却した方が良い場合もございます。

◆建物がまだ利用できるビルやＲＣ造（鉄筋コンクリート構造）の場合

◆古民家など、古いことに価値がある物件

◆足場を組む場所が無いなど、解体が困難な場合

◆解体費用が著しく高い場合

◆手元に解体費用がない場合

上記のような場合は、現状のまま売却した方が良いかもしれませんので、ご家族や不動産会社等とよく相談しながら検討してください。

ここまで読んで下さりありがとうございました！

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こんにちは！

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

今回の内容は「契約・決済」についてです。

契約と決済の違いについて、さっそく確認していきましょう。

不動産売買契約を締結したときが契約となります。

ただし、①融資を利用する場合

　　　　②居住中での売却

　　　　③更地や測量してからの引き渡しの場合

などは、契約と引き渡しが同時に行えないため、

残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡しの条件などの特約条項を記した

契約書を作成し記名押印することで、売買契約を締結します。

 


『決済』

残代金支払い、所有権移転登記を行います。

通常は、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的となり、

買主様、売主様、不動産業者以外に、司法書士が立ち会います。

決済では、
売主様から所有権移転登記に必要な書類を受け取り→

司法書士が本人確認を行い→問題がなければ融資の実行を行うという

流れとなります。

登記に関する書類への記入の他に
◎買主様　　残代金や各清算金

　　　　　　仲介手数料や登記

　　　　　　火災保険料に関する支払いの記載

◎売主様　　買主様から頂く各代金の振込伝票

　　　　　　各領収書への記入

それらの手続きが終われば、鍵の引き渡しを行います。

鍵の引き渡しには、鍵の本数、境界確認書や合意書等の

書類の内容、引き渡し日を記載した引渡し完了確認書に記名押印を

いただきます。

もし、売主様が住宅ローンを利用していた場合には、

抵当権の抹消等の手続きが必要となります。

その際には、売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に

売主様が利用していた銀行へ行き、一括返済手続きと抵当権抹消書類の

取得をしなければなりません。

決済時には、多くの内容を確認する必要がありますので

我々仲介担当者側も事前の準備が必要になってきます。

今回は契約・決済はどう違うのかという内容でしたが、

不動産の事で分からないことがある等、

ご査定の依頼等もテンズホームへお気軽にご連絡下さい。

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皆さま、どうもこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの矢倉と申します。

そろそろ恒例になってきたのではないでしょうか。

今回私が解説するのは「査定価格と売出価格はどう違うの？」という内容についてです。

そもそも【査定価格】と【売出価格】の違いについてですが

査定価格・・・営業担当者が、周辺相場や同一エリア（マンション）の売出状況などを元に適正と思われる価格で、３ヶ月程度で成約に至ると想定される価格

売出価格・・・査定価格を元に売主様の希望や売却理由などを踏まえ、実際に売出す価格

売出価格は営業担当者と相談の上、最終的には売主様ご自身で決める事になるのですが

売却理由によって、売出価格は変わります。

例えば、時間的な余裕があり、高値で売却したい場合、売主様の希望額でゆっくり買い手を探す事が出来、極端な話、適正額が3千万円の物件を4千万円で売出す事も出来ます。

しかし、査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目線で分析して算出している価格になるので、査定価格からあまりにもかけ離れてしまうと、最終的に査定金額を下回る金額でしか売れない　なんて事もあります。

その為、時間的な余裕があっても不動産会社が算出した査定価格をベースに売出価格を設定する方が良いかと思います。

逆に、時間的な余裕がない場合（例えば、相続税の納付期限が迫っている、住まいの買換えで購入物件が先に決まっているなどの場合）は早期に売却し、不動産を現金化しなければなりません。

この場合は、不動産会社の査定価格を売出価格として設定し、売却不動産の問合せ状況や、内覧した購入希望者の状況をみながら段階的に売出価格を下げていく事で、売却期限までに間に合わせる事が可能です。いずれにしても、営業担当者とよく相談する事が大切です。

売却理由は人それぞれなので、その理由によって売出価格を設定する事が大切です。

不動産の市場相場からかけ離れた価格設定をしてしまうと、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまう事や、希望売却価格を大幅に下回った価格での売却を余儀なくされてしまいます。こういったケースは避けなければなりません。

その為にも、適正な売出価格を提案出来る不動産会社選びが重要です。

最後までご精読頂き、誠にありがとうございます。

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お酒の熱燗やお湯割りが美味しく感じる季節になりました、センチュリー21テンズホームの相原です。
皆様いかがお過ごしでしょうか？

今回は、「売主さんから売却時どんな質問が多い？　売却時の疑問」の動画解説をしていきたいと思います。

私もよく聞かれる質問ですが、

・どのくらいの期間で売却できるのか？

・売り時か？

・売却費用はどのくらいか？

・住みながら売れるのか？

上記の質問が多いかと思います。

　売却期間については、売却価格と相場価格と差が無いのであれば、3ヶ月から半年位かかりますが、人気の地域などは３ヶ月もかからずに売却できるときもあります。

売り時ですが、コロナの影響は少ないと感じており、購入したい人が多くいるかと思いますので、現時点では売り時だと思います。

売却費用についてですが、仲介手数料、売買契約書の印紙代、住宅ローンを借りている場合の抵当権抹消手続きが主なかかる費用になるかと思います。また、戸建の売却ですと、境界石明示や測量費等もかかる場合がございます。

住みながら売れるのか？は前日の久保田の動画解説通りになりますので、そちらを参照してください。
（https://www.c21tens.com/column/douga/20211021）

売却も購入と同じぐらい、経験することは少ないと思います。お客様も「わからないことがわからない」という人が多く、弊社としては、お客様の不安や疑問を解消できるように努めて参ります。

すでに他社に売却を依頼している方でもこれから売却しようか悩んでいる方も些細なことでいいのでご連絡いただければと思います。

　ここまで、読んでいただきありがとうございました。次回もよろしくお願いいたします。

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皆様こんにちは。

テンズホームの久保田と申します。

本日は、「住みながらでも売却できるの？」の動画解説を行っていきます。

結論から言うと、住みながらでも不動産の売却は、できます。

一般的には、空き家の状態で売却する方が売れやすいとは言われておりますが、

実は不動産売却をする方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

住みながら売却活動をする方は、“住み替えのお客様”が多いです。

住み替えをする理由は

●退職や転職、転勤

●より広い家、新しい家に住みたい

●老後に安心して住めるように

など様々あります。

実際に不動産が「いつ売れるのか？」「いくらで売れるのか？」がわからないと、次の物件を購入する時期や探す物件の予算も迷いますよね。

今住んでいる物件を売却してから次の物件を探せば、売却で得た資金をローンの返済や次の物件購入などの住み替え費用に充てることができます。

もし次の物件の購入を先に決めてしまい、今住んでいる物件の購入者が決まらなければ

最悪の場合“二重ローン”発生のリスクがあります。

二重ローンとは、売却予定の住宅ローンと購入した住宅ローンを同時に支払うということです。

また、希望金額を下回って売却をしたというケースもたくさんあります。

住みながらの売却活動の場合、購入検討者は物件を内覧しに来ます。

よって、家の中はなるべく綺麗にしておく、不要な物は処分しておく、内覧者のスケジュールを優先する　などの小さな工夫が早期売却に繋がります。

他にも、内覧の際は物件案内はプロの営業マンに任せて、売り主の方は聞かれたことのみお答えすることで早期売却に繋がることも多いのでご参考にしてください。

さて、本日は「住みながらでも売却できるの？」についての動画解説でした。

当社では不動産業界での経験が豊富なスタッフが対応しておりますので、内覧の案内も安心してお任せください！

このような売却についてのお悩みがある方はいつでもご相談お待ちしております！

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皆さま、こんにちは。

センチュリー２１　テンズホーム小溝です。

今回の動画は『取得費不明時の売却益算出法は？』についてです。

はじめに「取得費」「売却益」について簡単に説明します。

『取得費』とは～①土地や建物の購入費用

　　　　　　　  ②建築費用

　　　　　　　  ③購入時にかかった税金（登録免許税・不動産取得税・

　　　　　　　　　印紙税など）

　　　　　　　  ④仲介手数料

　　　　　　　  ⑤測量費

　　　　　　　  ⑥整地費・建物の取り壊し費用など

　　　　　　　  ⑦設備費

　　　　　　　  ⑧改良費

　　　　　　　  ⑨一定の借入金利子

※取得費は土地と、マンションや戸建てなどの建物では

　扱いが異なるので注意が必要です。

『売却益』とは～土地や住宅などの不動産を売却したことによって出た

利益を指します。

（※不動産を売却すると売却益が発生すると捉えがちですが、

場合によっては損失が発生する可能性もあるので注意が

必要です）

売却益には税金が課せられる点、売却益の有無に関わらず確定申告が必要な点

にも注意しましょう。

また売却益と聞くと、不動産の売却価格そのものを指していると考えてしまいますが、

正確には、不動産の売却価格から売却する際にかかった費用を差し引いた差額部分が

利益となります。

ご参考までに売却益計算方法は

≪売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除≫

取得費と売却益が分かったところでざっくりと

動画の内容を説明していきますね。

相続などで代々受け継がれてきた不動産や

長らく住んでいた住宅などの場合、取得費が不明という場合も

あるかと思います。

長い年月の中で書類もない、処分してしまったなど取得費が不明の

場合、

住宅を譲渡したことで得た金額の５％相当が取得費ということに

なります。

この取得費を『概算取得費』といいます。

※取得費不明でも概算取得費が適用されないケースもあるので

　注意が必要です。

あくまでも、取得費の証明は売買契約書が基本となるため

紛失等により書類がない場合は概算取得費での計算となりますが、

実際に購入した金額が概算取得費より明らかに多い場合は

不利益となってしまうため注意が必要です。

取得費不明の場合でも概算取得費を用いることで

譲渡所得を算出することが可能となるわけです。

売却により、利益が出ているのか・出ていないのか、

書類がなくて確認できないなどの場合などは、専門の司法書士に

相談することもおすすめです。

また、登記簿謄本に設定されている、抵当権設定金額や市街地価格指数

を用いる方法もありますが、

これらもすべてが適応できるわけではないので、専門的知識のある

税理士にご相談することもおすすめです。

ご売却の際、ご不明な点などございましたら

まずは一度、お気軽にお問合せ頂ければと思います。

皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの矢倉（やくら）と申します！

今回は「近所に知られずに不動産を売却する方法」についての解説動画になります。

マンションや戸建、土地など、あらゆる不動産の売却相談を日々受ける中で

「近所に知られずに不動産を売却したい」とのご相談を受ける事があります。

一般的な売却方法としては、インターネット広告やチラシによる集客を行い、内覧を行って買い手を見つけるやり方が多く、今回はそれを行わない売却という事になります。

この場合、「業者買取」という方法があります。

業者買取であれば、一般的な売却の活動を行わないで売却する事が出来ます。

業者買取によるメリットとしては

・宣伝・広告が必要ない為、一般に公開される事がほとんどない

・室内の見栄えにこだわる必要がない

・業者買取後はリフォームを行う為、多少の汚れは査定額に反映されない

今の状態での査定になる為、売却の為の準備がほとんど不要になります。

デメリットとしては

・一般的な売却活動よりも売却価格は低めになる

買取業者は買取後、自社で使用するのでは無く、リフォームを行い売却をするケースがほとんどです。その差額分で利益を上げており、マージン分仲介に比べると価格は下がります。（一般的に仲介価格の7割程と言われております）

業者買取以外の方法として、自社顧客・来店顧客のみの紹介という方法もあります。

しかし顧客数には限界があり、来店客はそもそもインターネットによる反響が多い上に、飛び込み来店も決して多くはありません。

また、意外と多いのが近所に住んでいる方が購入希望者というケースです。限定的な広告活動をしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りだったりする事もあるため、この方法で全く知られずに売却活動をするのは難しかったりもします。

近所に全く知られずに売却をしたい。という場合は業者買取をおすすめ致します！

こういったケースでお悩みの方は、お気軽にお問合せ頂けばと思います。

皆様こんにちは。

センチュリー21テンズホームの相原です。

はやくも１周して２周目の動画解説コラムになります。

基本、このコラムは弊社の営業と事務とたまに飛び込みで書きたい人の計４～５名で毎日更新していますので、引き続きお付き合いください。

さて、今回の「買取と仲介どちらがいいの？」の動画ポイントですが、それぞれのメリット・デメリットを書いていきますね。

まずは「買取」ですが、

メリット

・ご所有不動産の早期現金化が可能。（最短で２週間位）

・ご近所などに知られずに売却できる。

・売却後の契約不適合責任を負わない。

・購入希望者が限定されそうな物件でも買い取ってくれる。

・築年数が古くても買い取ってくれる。

デメリット

・近隣平均相場より売却価格が安くなる。（相場より７割切るぐらい）

続いて「仲介」ですが、

メリット

・近隣相場で売却するので買取価格より高い価格で売却できる可能性がある。

デメリット

・買取に比べ、売却期間が不確定になり、長期化する可能性がある。

・契約不適合責任を負う可能性がある。

以上、箇条書きで書いてみました。

少し価格が安くなりますが、責任を負わずに早急に現金化を望む方は「買取」、時間をかけてもいいので、高く売りたい方は「仲介」を選択するのがいいかと思います。

また、「不動産会社が買取した後の物件はどうなるの？」という疑問が出てくるかと思いますが、建物が使用可能であれば、リフォームなどをして付加価値をつけて販売、建物が使用不可であれば、建物を解体し土地として販売します。

弊社でも、買取を行っております。買取、仲介それぞれの価格をご提示し、上記のメリット・デメリットをご説明して、お客様にとってどれが一番良い選択なのかを一緒に考えていきますので、メールでも電話でもご相談いただければと思います。

皆様　初めまして。テンズホームの久保田と申します。

私は不動産業界に携わってまだ日が浅いので、皆様と一緒に勉強をしていければと思います。拙い文章ではございますがよろしくお願いいたします。

さて、本日は「持分売買」についての動画の解説をしていきたいと思います。

皆様は「持分売買」という言葉をご存知でしたでしょうか？       

言葉の通り、”自分の持分を売買する”　ということです。

今回動画にでてきた例を取り上げますと、

急に資産が必要になったため兄と共有名義の不動産を売却したい、というケースです。

このような場合、”兄と話し合って不動産全体を売却しなければならない”と考えるのが一般的かと思います。

しかし、今回の例では兄は不動産の売却に反対しています。

兄の持分、弟の持分がそれぞれ1/2ずつだとすると、弟は半分の持分を売却することができる　ということになります。

では、誰が買い取るのでしょうか？

共有持分の売却は、通常は専門の不動産会社が行います。この専門会社を「共有持分買い取り業者」といいます。共有持分買い取り業者は、共有持分を買い取った後に残った持分も購入して不動産全体の所有権を獲得し、買い取った金額よりも高値で売却し、利益を得ます。

ただし、買い取り業者にとってはリスクがあるため通常売却価格の３割前後低い価格での契約となるため注意が必要です。

今回の例では兄弟で共有している例でしたが、他にも

 ①  新居購入により、夫婦で共有している

 ② 二世帯住宅購入により、親子で購入している

等の例もございます。

こちらについてはそれぞれの決めた金額の持分を支払うというケースがあります。

例えば、3,000万円の物件を、夫が2,000万円、妻が1,000万円出し合って購入した場合、夫の持分は2/3、妻の持分は1/3ということになります。

少し複雑な内容でしたが、ご理解いただけましたでしょうか？

不動産売却についてお困りのことがある方、売却を考えていらっしゃる方はいつでもご連絡をお待ちしております！

センチュリー２１　テンズホーム小溝と申します。

本日は『売却時期について』の動画の解説を

私なりの言葉で解説していければと思います。

よろしくお願いいたします。

さて、本題となっております『売却時期について』ですが、

恐らく、この売却時期を非常に気にされている売主様は

多くいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産市場において、需要が高まる時期といわれている時期は

『２月前後』と『９月前後』の入学時期・転勤時期と

言われています。

この時期には多くの人の動きが見られるため、

物件の需要も必然と高まります。

しかしながら、この時期に売りに出せば必ずしも高く売れる

というわけではありません。

なぜならば、不動産市場では、『需要と供給のバランス』が

非常に大切になってくるからです。

確かにこの時期の物件の需要は高まりますが、

それと同時に、この時期に物件を売却したいと考える売主様も

多くなりますので供給も高まります。

先にも述べたように、不動産価格は需要と供給バランスに左右されます

ので、この時期が一番高く売れるというわけではないのです。

ただ、各不動産会社の取引件数が増えるこの時期に

確実に早くご売却を検討されたい売主様にとっては、この時期に

ご売却されることは意味のあることになってきます。

では、高く売るためのポイントになってきますが、

①     近隣の市場調査

ライバルとなりそうな売出物件はないか、もし売り出している

物件があれば、売出金額はいくらか。

②    営業マンの営業力

スキルや経験値ももちろん重要になってはきますが

任せたいと思う営業マンに出会うことも重要となってくる。

この二点が実は高く売るための大きなポイントとなります。

しっかりとマーケティングを行うことによって、売れる仕組みをつくり

営業マンの経験値やスキルがそこに活かされてくる

ということが重要となります。

売主様側にご対応いただくとすれば、

土地の場合には草を刈っていただく、

住宅の場合には、不要なものを処分していただくことにより

物件に与える第一印象が断然かわってきます。

小さいことですが、より高く売るためのポイントとしては

重要になってきます。

リフォームについて質問を頂く機会がありますが、

リフォームに関しては、営業マンと要相談となるケースが

多いです。

購入される方の中には、ご自分でリフォームされたいと

いうお客様もいらっしゃるからです。

リフォームに関しては、営業マンと相談の上、その時のご事情に

応じてご判断いただければと思います。

さて、ここまで解説してきましたが、

『売却時期について』いかがでしたでしょうか。

ご売却をご検討いただいている売主様、

または、ご購入をご検討いただいているお客様、

検討段階ではないが目に留まったというお客様、

気になる事等ございましたら、お気軽にご連絡

いただければと思います。