札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの矢倉（やくら）と申します。

私が本日解説するのは【一般媒介契約と専任媒介契約】についてです。

物件売却の際に必要な情報となりますので、ぜひご一読お願い致します。

●一般媒介契約について●

複数の不動産会社と媒介契約を結べる契約です。複数の不動産会社の競争原理を利用する事で、一番条件の良い買い手を見つけてくれた不動産会社と最終的に、取引を進める事が出来ます。

一般媒介契約では、不動産業者だけが見る事の出来る媒体【レインズ】への登録義務はありません。レインズへ登録する事で、広く情報を流通される事で、取引のチャンスも増えますが、中には売りに出している事を知られたくない売主もいる為、その場合は一般媒介契約で進める方が良い場合もあります。


しかし、不動産会社の活動報告義務が無い為、売主は不動産会社がどの様に活動しているか把握しづらい側面もあります。また、複数契約するという事は、不動産会社としては、一生懸命活動しても、最終的には仲介手数料を他社にもっていかれてしまう可能性があるので、駅近や人気物件などを除いて、広告費や宣伝費用をかけてもらえず、売却が難しくなる事もあります。

●専任媒介契約について●

一社のみと契約を交わすやり方です。

例えば、A社と契約を結ぶと、A社は自社にのみ任された責任から、物件売却の為に一生懸命営業活動を行います。その為、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすい特徴があります。
不動産会社とのやりとりも一社のみなので状況の把握もしやすく、一般媒介契約よりも手間が少なく、特に空き家の場合は鍵などの取扱いもあるので、売主にとって都合が良いかと思います。

一社だけだと不安だと思う方もいるかと思いますが、不動産会社は専任媒介契約を結んだ7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回、売主に対して販売状況を報告する義務があります。


ただ、一社のみに絞るので、一社の販売力頼みになり、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

一般媒介契約と専任媒介契約の違いは上記の通りです。

どちらが良いか迷われる場合、専任媒介契約をオススメします。

不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートが出来、確実に売却をしたいという方に寄り添える為、専任媒介契約が良いです。

売却成功のポイントは信頼できる不動産会社・信頼できる営業マンに出会う事です。

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　皆様こんにちは！そろそろ冬タイヤ交換をするか悩んでいる、テンズホームの相原です。

今回の動画解説ですが、「離婚した妻と共有名義の不動産はどうなるの？　離婚売却」です。

離婚しないことに越したことがないのですが、もし離婚することになった場合のご参考にしてください。

離婚時の財産分与は２分の１で分け合うのが原則です。
不動産においてもその原則で分け合うのが通常です。仮に不動産において所有権が夫3分の２・妻3分の1の場合でも、夫が住宅ローンの支払いをしても2分の1で分け合うのが原則になります。

この場合の財産分与ですが、お互いに住宅ローンの支払いが無い場合は、離婚協議書を作成しどちらか相手に対して共有持ち分を譲って単独名義にします。譲り受けた側は相手に対して代償金を支払います。



ローンがある場合は、持ち分を失う方のローンを完済しなければならず、借り換えを行うか、親からお金を融通してもらい完済して単独名義にします。

また、相手側が連帯保証人及び連帯債務者になっている場合は、他の方に債務者になってもらうか、物的担保（土地や建物など）を提供して連帯保証人及び連帯債務者を外してもらいます。

　おすすめは、不動産を売却するのがいいかと思います。不動産を売却してそのお金で、ローンを完済しても手元にお金が残る場合は、そのお金を2分の1ずつ分けて終了。

ローンを完済出来なかった場合は、残りの支払い分を現金で支払って終了になります。

まずは、不動産会社にどのくらいで売却できるのか査定をしてもらうのが一番かと思います。

今まさに、弊社の他の営業が離婚による売却査定を頼まれている最中です。ご近所等に知られないように売却もできますので、一度ご相談いただければと思います。

本日も最後まで、お付き合いいただきありがとうございました。

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皆さまこんにちは。

テンズホームの久保田と申します！

本日は、「どんなところに注意して依頼先を決めればいいの？」の動画解説を行っていきます！

日本の不動産会社は、約12万業者もあることをご存知でしたでしょうか？

街を歩いていても、多数の不動産会社を目にすることが多いと思います。

そんな中で、自身が不動産のことで困っているときにどこに相談すればよいのか、迷われますよね。

不動産会社にも「売買・賃貸・管理・分譲」等専門分野が様々ありますので、全てに対応できるわけではありません。

今回は《売買》でお困りの時にどこに任せればよいのかを参考にしていただければ幸いです。

【購入するとき】

購入希望エリアで物件を多く扱っている会社だと、物件選びの幅が広がります。

（ちなみに、弊社では西区周辺エリアを得意としております！）

不動産会社のホームページを見ることで、取り扱っている物件を調べられる場合もありますので、ぜひご活用ください。

また、売り主から直接依頼されていると条件面で交渉がしやすい場合もあります。

【売却するとき】

同じく、不動産会社のホームページをチェックしましょう。

ホームページの内容が曖昧だったり、ホームページが無い不動産会社などもあります。
特に、経営理念や自己紹介ページまでしっかりしている会社はお客様対応もしっかりしているところが多いです！

いくつかチェックすることで会社ごとの特徴も見えてくるかと思いますのでぜひご活用ください！

購入・売却に関わらず、仲介手数料無料を謳う会社には注意が必要です。

手数料を無料にするのには相応の理由があります。

ただし、仲介手数料は売買価格が400万円以上の場合

［売買価格×3%＋6万円＋消費税］

以上は請求できないことになっておりますので、過剰請求にはご注意ください。

以上、本日は不動産売買を検討する際にどのように不動産会社を決めれば良いのかについてでした！

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皆さまこんにちは！

テンズホーム小溝です。

今回は《居住用財産の特別控除》についてです。

まず、この『居住用財産の特別控除』とは

居住用財産を譲渡して得た譲渡所得から最高3,000万円を

控除する特例のことを言います。

簡単に言い換えると、適用要件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得税が

控除される制度になります。

この特別控除を受けるための要件

《前提として売却物件がマイホームであること》

大きく６つの適用要件があります。

確認していきましょう。

⑴何れかを満たしているマイホームであること

• ●現在、居住している
• ●（転居済みの場合）転居後3年目の年末までの売却であること
• ●土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、

かつ、その土地を賃貸していないこと

• ●（単身赴任等の場合）配偶者が住んでいる建物であること

⑵物件の買主が親族や夫婦、同族会社など特殊な関係でないこと

⑶売却した年の前年、前々年に3,000万円の特別控除または

マイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算、損失の繰越控除の

特例の適用を受けていないこと

⑷売却した年、その前年および前々年に、

マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと

⑸売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の

適用を受けていないこと

⑹（災害によって売却する場合）住まなくなった日から3年後の

年の12月31日までに売ること

以上の要件以外にも、

相続や取り壊しなど、考えられるケースがあります。

これらの場合にも3,000万円の特別控除が適用される場合もあります。

要件が満たされていれば、非常にありがたい制度になりますので

確認することをお勧めします。

申告期間も

不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に

確定申告を申請する必要があるので

期間にも注意が必要になります。

今回の《居住用財産の特別控除とは》について

少しでも理解していただけたでしょうか？

適用要件と申請期間に注意が必要ですが、

適用要件に当てはまればとてもありがたい制度となりますね。

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの矢倉（やくら）と申します。

今回は【空き家問題】についてです。ふらっと見て行って頂けると嬉しいです。

昨今問題になっている空き家問題ですが、皆様の周りでこういった問題を抱えている方はいらっしゃいますか？そもそも大前提として、どの様な状態を『空き家』と呼ぶのでしょう。

具体的には、1年間を通して人の出入りの有無、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て『空き家』かどうかを判断するとされています。

たとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地に立ち入る事は不法侵入にあたる為出来ません。
しかしながら、空き家がある事で景観が損なわれたり、衛生面、防犯面で問題を引き起こす恐れがあるとし、2015年2月に空き家問題を解決するべく、【空き家対策特別措置法】が施行されました。

これが施行された事により、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査した後、問題があると判断された空き家に対しては『特定空き家』として指定し、所有者に対して管理を行う様に指導したり、状況の改善を促す事が出来る様になりました。

この『特定空き家』に指定されるとどうなるの？

建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられているゴミのせいで害虫が発生しているなど、空き家が原因で周りの住環境へ影響がある場合、所有者は直ちにその状況を改善する必要があります。

【空き家対策特別措置法】は、空き家を適正管理していない所有者に対して、市町村が助言・指導・勧告といった行政指導、また、勧告しても状況が改善されない場合には、『命令』を出す事も出来る様になりました。

極論ですが、これを無視しているとどうなるか？

所有している空き家が特定空き家に指定された後に、指導を受けたにも関わらず、状況が改善されない場合勧告が出されます。特定空き家に指定された後に勧告を受けてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の住宅用地特例から除外される事があります。
これは要するに、『税金の負担が重くなる』という事です。更に、命令に対して違反すると50万円以下の罰金が科されます。『命令』を受けた場合、それは行政からの最も厳しい通告だと捉えるべきです。

改善が難しい場合、空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討する事が必要で、一般的には、修繕して住まいとして使用するか、売却をする事が多いです。





この様に空き家でお悩みの際は、まず身近で信頼出来る不動産会社へ相談するのが良いと思います。

今回も、ご精読頂きありがとうございます。

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こんにちは。センチュリー２１テンズホームの相原です。

今回の動画解説は「生産緑地問題って何ですか？」です。

私もこの動画を見るまでは「生産緑地ってなに？」って感じでした。

調べてみると生産緑地は、生産緑地法で定められた土地制度の一つです。

生産緑地の指定を受けると、

・３０年間は営農義務

・農地として管理しなければならない。

・生産緑地として掲示すること。

・原則として建物が建てられない。

・指定期間中は売却ができない。

等の制約を受けます。

その代わりに固定資産税・都市計画税などの減税を受けることができます。

指定が開始されたのが1991年からになり、30年後の2022年からは売却ができます。
指定される面積は500㎡以上なので売却したい人が増える可能性がある為、近隣に同じように生産緑地の指定されている土地が多いと相場が崩れ、売却価格が下がる可能性があります。

生産緑地に指定されている土地は全国で、約6.6万㌶指定されており、3大特定市内圏では約1.2万㌶が指定されており、約8割が2022年に解除される見通しです。

ただ、2017年に改正があり、特定生産緑地法に指定されると税制優遇が10年間延長されます。2018年からは貸し出すこともできるようになり、また、野菜の直売所など建物を建てることも可能となりました。

ちなみに北海道では指定を生産緑地の指定を受けているところはありませんでした。（令和3年11月2日現在）。

では、また次回お会いしましょう。本日もありがとうございました。

皆さま、こんにちは。

テンズホームの久保田と申します！

早いもので、4週目のコラムとなりました。

本日は、「住宅ローンの支払いに困った時は？」についての動画解説です。

近年、新型コロナウイルスの感染拡大により住宅ローンの返済が困難な方が増えています。

また、コロナ渦に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年2％と言われ、50人に1人は返済が困難になるといわれております。

《ローンが支払えない場合にすること》

まずは借入をしている金融機関に相談することをおすすめします。

返済方法の変更等の措置をしてもらえる場合があります。

◆返済期間の延長

◆一定期間の返済額減額

◆返済猶予

◆ボーナス払いの変更

など

また、公的な機関や税理士、会計士などの専門家に相談することで支援サービスを教えてもらえる場合もあるので、覚えておきましょう。

《ローンが支払えない場合にしてはいけないこと》

1番してはいけないことは、放置です。

ローンを支払えないからと言って放置をしてしまうと、優遇金利の停止はもちろんのこと、最悪の場合「競売」にかけられる場合もあります。

住宅ローンを組む際、金融機関は土地・建物に「抵当権」という権利をかけます。

これは、債務者が住宅ローンを払えなくなった場合の担保としてかけるものです。

この「抵当権」により、金融機関は裁判所を通じて不動産を売り、その売却代金からローン残額を回収する”競売手続き”を行えるということです。

また、住宅ローンが支払えないからといって借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブル、無理な副業なども身の負担になりますのでおすすめしません。






簡潔ではありますが、住宅ローンの返済に困った場合にすること、してはいけないことを述べました。

不動産についてのお困りごとは多岐に渡るかと思いますので、どんな些細なことでもお気軽にテンズホームにご相談ください！

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皆さま、こんにちは。

センチュリー２１　テンズホーム小溝です。

今日は《相続時の3,000万円控除とは？》についてです。

相続等により取得した空き家を売却したときに、

ある一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除

できる制度があること、ご存知でしょうか？

今日はその3，000万円の特別控除についてのお話になります。

まず、この特別控除を受けるにあたっては

適応となる条件と期間があります。

◆条件

①    昭和56年5月31日以前に建築された建物であること

②    一定の耐震性がある建物であること

　  （または、建物を解体してからの売却であること）

③    区分所有建物ではないこと

④    被相続人のみが、なくなる直前まで居住されていた家であること

◆期間

『相続があった日から3年が経過した年の年末まで』

に売却する必要があります。

さらに、

被相続人の生前から売却までの間に

『被相続人以外に居住していた人がいなかった』ということも

重要になります。

仮に、、

①    相続以降、相続人等の親族が居住していた

②    賃貸で貸していた

③    駐車場として賃貸していた

等の場合には、適応外となり特別控除が受けられなくなります。

そのほかにも、

・売却価格が1億円以下であること

・親戚などの近しい人への売却ではないこと

という点も重要なポイントとなります。

この制度は2016年4月1日に新設された

『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』

という制度になり、

この制度は2023年12月31日までの適応期限なりますので

利用するかの判断が難しくなってきますね。

・相続登記に関しては《司法書士》へ

・建物の滅失登記に関しては《土地家屋調査士》へ

・税金に関しては《税理士》へ

・解体に関しては《解体業者》へ

専門家へのご相談も必要な場合が出てくるかと思います。

特別控除について、又はそれ以外にも

不動産についてお困り事や心配事はございませんか。

どうぞお気軽にテンズホームまでお問合せ下さい！

皆さま、どうもこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの矢倉と申します。

今回はタイトルで見る気がなくなるかもしれませんが売買契約をする上でとても大切な内容です。売買を行う全ての方が対象です。【瑕疵担保責任契約不適合責任】についてです。

「瑕疵担保責任」というのは、購入段階では気が付かず、実際に住んでから発見される欠陥や不具合の事を言い、これが発見された場合、売主が責任を負う範囲や対応の期間を定めたものを言います。

2020年4月に民法改正が行われ「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に代わりました。

◆「瑕疵担保責任」では買主が売主に対して行使できる権利が2つあります。

1.契約解除・・・契約の目的が達成出来ない場合は契約解除する事が出来る権利。

2.損害賠償請求・・・瑕疵発見後1年間は売主に対し損害賠償を請求する事が出来る権利。

◆「契約不適合責任」では買主が売主に対して行使できる権利が増えました。

1.追完請求・・・契約内容と異なる部分を契約通りにする事を求める権利。民法改正前は、買主が瑕疵を知らなかった事を証明しなければいけませんでした。

2.代金減少請求・・・追完請求に対して売主が責任を負わない、あるいは修繕が不可能な時に行使できる権利。

3.催告解除・・・追完請求に対して売主が応じない場合、買主は催告して売買契約を解除する事が出来る権利。追完請求してもだめな場合、代金減少請求か催告解除かどちらかを選択する事が出来、行使出来ます。また、この場合売主は買主に対して、売買代金を返還しなければいけません。

4.無催告解除・・・契約不適合により、契約の目的を達しない時に行う事が出来ます。ですが、若干の不具合程度でも目的が達成出来る場合には、この権利は認められません。

5.損害賠償請求・・・契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求する権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失が無い場合、売主は損害賠償義務を免れるというのは明文化されました。

瑕疵担保責任では、瑕疵かどうかの判断が難しいところがありましたが、契約不適合責任では契約内容との差異が判断基準になる為、問題の有無をはっきりさせやすいというメリットがあります。

一方で、契約内容に記載されていれば、その不具合について問題を問う事が出来ません。その為、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。どんなに細かい内容でも不明な点は、不動産会社の営業担当へ聞くことが大切です。

少し難しい内容でしたが、最後まで読んで頂きありがとうございます。

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こんにちは。
最近、暖房をいつ着けるか日々悩んでいるセンチュリー21テンズホームの相原です。

今回は、「不動産売却はどの様に進めていくの？売却流れ」の動画解説をしていきたいと思いますので、お付き合いくださいませ。

ご売却を考えている方々はいろんな理由があると思いますので、まずは不動産会社に相談してみるのが一番かと思います。

不動産会社に相談に行く前にローンの残債がどのくらい残っているのか、所有者が何人いるのかなどを確認してから行くとスムーズに進むかと思います。

不動産会社からはご売却対象物件の査定額を算出し、提示されます。査定額に関しては、早ければ当日から数日はかかります。その金額を元に近隣の状況やローンの残債を考慮しながら売却金額を決めます。


ここで、注意したいのが査定額と売却価格は違うということと、価格はお客様が決めるということです。お客様の思っていた売却価格と査定額に開きがある場合は、お客様の希望の金額で売却することは出来ます。

ただ、近隣相場とかけ離れた金額だと売却に時間がかかる場合がありますので、気を付けてください。

売却金額が決まったら不動産会社と媒介契約を締結してから不動産の売却が開始されます。不動産会社は主にポータルサイトや新聞の折り込みチラシなどに広告を掲載し買主を探します。
また、各不動産会社間で見るレインズなどに登録して他の不動産会社にも買主を探してもらいます。

売却期間中は、出来ればお部屋はきれいにお掃除しておいていただく事が望ましいかと思います。なぜならば、入居中でも買主様のご案内がありますので、少しでもきれいにしといたほうが、印象が違うからです。

広告を出しても反応があまりないようであれば、近隣の相場より高い可能性があるので売却価格を下げて再募集するのは良いかと思います。

買い手が見つかると、買主から購入申込書を提示されます。その書類には買主の名前や住所、購入金額、手付金の額、融資の利用などが記載されています。その内容に問題が無ければ、契約、決済、引渡しとなります。引き渡しまでに引越しなどもしないといけないので、少し大変です。

このような流れで売却が進みます。我々不動産会社は売主様と二人三脚で売却に向けて動いていきますので、売却中わからないことがありましたら些細なことでもいいので、ご相談ください。

では、次回よろしくお願いします。

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