札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは。雪が降ってもすぐ溶けて、いつ根雪になるか心配している相原です。

本日の動画解説ですが、「取引事例比較法ってどのように算出するの？　取引事例比較法」です。

よく分譲マンションなどの査定をするときに使う方法です。過去に同じマンション、同じ間取りの成約事例を元に算出します。

土地の場合は、同じ土地は無いので、土地に接している路線価の比率で調整し算出します。
同じ面積の土地でも、土地の形や間口がそれぞれ違うのでその場合は流通性比率で調整し算出します。

最近の札幌のマンションや土地については販売価格が高くなってきているので、成約事例の他に募集事例も参考にして、査定金額を算出いたします。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

12月1日から勤務させていただく事となりました。


簡単に自己紹介させていただきますと前職は管理会社に勤めており、さらに前々職はハム・ソーセージの工場にてお仕事をしており異業種から不動産業界に入らせていただきました。
まだまだ経験も浅いので皆様方と共に、勉強し知識を深めさせていただければと思います。

さて今回私が解説させて頂くのは、【売主様が契約時に必要な物】についてです。

契約を円滑に進めるためにも、事前準備についてしっかり学んでいきましょう。

必要なものは…

・権利書（登記識別情報）

権利書（登記識別情報）とは、不動産登記した際に発行される書類の事で、12桁の英数字が記載されており、該当の不動産所有者の権利者の真正性を公的に証明する情報です。不動産登記をする際に使用する大事な情報となります。

※売主様の権利書が必要となるため、相続などの権利移転があった場合は特にご注意ください。

・身分証明書

運転免許証やパスポートなど、顔写真の入ったものが必要となります。マイナンバーカードもご使用できます。

※健康保険証など顔写真が入っていないものは、それだけでは情報が足りず追加の資料が必要となるためご注意ください。

・印鑑

契約時は認印でも可能ですが、その後の決済時は実印が必要となるため、契約時も実印をご用意していただく方がよろしいと思います。

・印紙代、仲介手数料

印紙代は記載金額によって変動いたします。下記表が参考となります。

※買主様の手付金で相殺される場合もございます。

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皆さま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は、不動産の決済時に売主様が必要な物についてです。

◆登記済証（権利証）（若しくは登記識別情報）

　事前に司法書士に伝えておけば作成していただけます。

◆印鑑証明書（発行から３か月以内のもの）

◆実印

◆身分証明書

　登記名義人と売主が同一であるかを司法書士が確認するのに必要です。

住所を変更されている方は

◆住民票（若しくは戸籍附票）

登記簿上の氏名から変わった方は

◆戸籍謄本

お金の面では

◆仲介手数料

◆登記費用

◆預金通帳

◆通帳印

なお、固定資産税・都市計画税は引渡前日までの分を売主負担、引渡日から以降を買主負担とするのが一般的です。

忘れがちな物

◆家の鍵

　鍵は持っているすべての鍵を渡しましょう。

　駐車場や倉庫の鍵がある場合、そちらも必要です。

◆宅配ボックスのカード

◆ポストのダイヤルナンバー

これらの物は、大前提必要なものとなっております。

ひとつでも漏れがあると決済が不可能となりますのでご注意ください。

そのほかにも場合により必要な物もございます。

【土地の場合】

◆確定測量図

◆近隣との覚書同意書

【一戸建ての場合】

◆設計図表

◆検査済証

◆適合証明書

◆設備の取扱説明書

【マンションの場合】

◆管理規約

◆総会資料

難しいように感じますが、必要書類等は不動産会社がアシストさせていただきますのでご安心ください。

弊社は売主様が契約決済を終えるまで、そしてもちろん終えた後もフォローさせていただきますのでぜひお困りの際がお声かけください＾＾

本日も、ありがとうございました！

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こんにちは！

テンズホームの小溝です。

今日は『収益還元法』についてです。

収益還元法とは

投資用不動産（収益物件）の査定を行う場合に用いる

方法となります。

将来的に、その不動産がどのくらいの利益を生み出せるのか、

生み出されるであろう利益をベースに不動産価格を求める評価方法

となります。

また、収益還元法は収益物件を取得する際に用いられることが

一般的となります。

この収益還元法によって決定された価格を

「収益価格」といいます。

査定金額の算出方法としては

年間家賃収入を算出して、それを利回りで割ると

査定金額が算出されます。

一般的には

その不動産の収益力が高ければ、査定価格も高くなり

収益力が低ければ、査定価格も安くなります。

しかし、投資物件として魅力があれば

収益力が低い物件でも、買い手が決まるケースも

多くありますし、

築年数や周辺環境等の状況によって左右されることもあります。

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂くのは、売主様が注意すべき【案内時の対応】についての解説になります。

不動産会社の営業マンも注意するべき事ではありますが、売主様にもぜひ意識して頂きたい内容になっておりますので、参考にして頂ければと思います！

物件の案内時の対応について。

まずは室内をキレイにしておきましょう。


特にキッチンや洗面所などの水廻りには意識を向ける様にします。シンクに洗い物が残っている状態だと悪い印象を与えてしまいます。

日中であっても全ての部屋の電気を付けて、カーテンを開けておく様にします。
ここで大切なのは、第一印象で【明るい部屋】だと思って頂く事です。

季節にもよりますが、窓を開けておき、風通しの良さをアピールすることも大切です。

物は少ない方が、部屋も広く見えるので好印象を与えます。
その為、不用品はあらかじめ捨てておきましょう。

過度な営業はしない様にし、聞かれた事にのみ答えます。

買主様から多い質問として【近隣にはどうゆう方が住んでいるか？】聞かれる方が多いです。

わかる範囲で答える様にします。

また、ペットを飼っている場合はゲージの中に入れておきます。

細かいかもしれませんが、湿気が残らない様に、案内前にお風呂は使わない様にします。

案内前に食事をするとしても、ギョーザなどの臭いの残るものは食べないようにします。






売主様が用意するものとして、スリッパは4人分あれば良いと思います。（ですが、これは基本的には不動産会社の営業マンが用意します）

お茶の用意は不要です。

押入の中など、見られたくないものがある場合。

真剣に検討している買主様ほど細かな所まで見る為、見られたくないものがあればあらかじめまとめて、特定の場所に集めておきます。
その場所だけは見ない様に営業マンがアテンド致します。

基本的には、不動産会社の営業マンが内覧前にどうすれば良いかアドバイスをしますので、内覧前に信用の出来る営業マンと相談するのが良いかと思います。

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皆様こんにちは。今シーズン初めて雪かきをした相原です。
外は深々と雪が降っている中、動画解説をしていきたいと思います。

今回は「仲介手数料はいつ発生するの？　仲介手数料」です。

私たち不動産会社が仲介手数料をいただくのは、お客様と媒介契約を結び、売買契約を締結してからです。




お支払時期についてですが、媒介契約書に記載されていますが、契約時に仲介手数料の半分、決済時に半分というのが通例ですが、札幌においては決済時に一括でお支払いただくのが多いかと思います。

仲介手数料は買主を見つける為だけの費用と思われがちですが、物件の調査や重説・売買契約書等の書類作成など安全に取引できるようにするためにお支払いただくものになります。

今回は短い動画ですが、最後まで拝読いただきありがとうございます。

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皆さま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

１２月になりましたね！来月には年を越していると思うと、感慨深いです。

本日は「売却時にはどんな費用が発生するの？」についてです。

不動産売却はほとんどの方が初めてのご経験かと思われますので、解説していきます。

不動産売却時にかかる費用には

・印紙代

・登記費用

・仲介手数料

・売渡証書の作成費（地域による）

・測量費用や解体費用

・引っ越し費用

などがあります。

◆印紙代

売主と買主との間で交わす「売買契約書」に貼付するものです。

売買代金に応じて額が決められております。

ご参考までに

-----------------------------------------------------

５００万円を超え１千万円以下・・・５千円

１千万円を超え５千万円以下　・・・１万円

 
------------------------------------------------------

◆登記費用

抵当権が設定された不動産の場合、抵当権の抹消手続きにかかる費用、

所有者の住所や氏名に変更がある場合は登記をする費用もかかります。

住宅ローンの返済が終わっている方や所有者事項の変更が無い方には必要のないものになります。

◆仲介手数料

不動産会社にお支払いするいわゆる”成功報酬”です。

仲介手数料　＝　（売買価格　×　３％　＋　６万円）　＋　消費税

◆売渡証書の作成費

買主への登記移転に必要となる原因証書です。こちらは売却前に作成する必要があります。

◆測量費用や解体費用

土地の売却時に必要な”確定測量”は一般的な住宅用地であれば40～50万円

土地の形状や面積、地域性等によっても費用にばらつきがあります。

建物を解体し、更地として売り出す場合には解体費用も必要です。

このように、不動産売却をするのにも様々な費用がかかることがわかります。

不動産会社にご相談いただければ、憂鬱な手続きもお手伝いしてもらえるかと思いますので、お困りの方はいつでもご相談ください！

本日も、ありがとうございました。

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皆さまこんにちは！

テンズホームの小溝です。

今日は「購入申込」についてです。

申し込みから購入までの流れを説明していきたいと思います。

購入申込とは

物件を購入する意思がありますということを

正式に示す手続きになります。

あくまでも、正式な意思表示という意味合いですので

契約とは異なります。

購入希望者は

購入申込書に記入の上、売主へ書面を渡します。

ちなみに、この購入申込書の内容については

・売買金額

・手付金額

・契約日

・引渡時期

・融資を利用するか

上記のような内容となります。

売主側は、この購入申込書を受け取ったからと言って

絶対に売らないといけないわけではありません。

あくまでも、買主の意思表示ということになりますので

売主側が条件に納得できない場合等断ることができます。

いつまでに判断するかといったことは

決められていませんが、購入申込書を受け取った後はなるべく早く、

買主の気持ちが変わらないうちに判断することをお勧めします。

気をつけなければならないポイントとしては

手付金の額と、融資を利用される方だとローン特約の確認です。

手付金があまりにも少額であれば

「手付解除」の解除のハードルが低くなってしまったり、

仲介手数料よりも手付金が少ない場合には、持ち出しが必要となりますので

重要なポイントとなります。

ローン特約とは

ローンの申込を否決された場合に契約自体を白紙にできる

特約となりますので、

融資を利用される方には確認しておかなければならない

重要なポイントでもあります。

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どうもこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は【引渡し猶予】についての解説になります。

皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【引渡し猶予】についてですが、引渡し猶予とは何かご存じでしょうか？

引渡し猶予とは、決済後に売主が買い替え先の物件に引っ越すまでの間、一定期間買主が時間的な余裕を与える事を言います。

一般的に、お家を売却して売却代金の全額を買主から受け取った時、その家は買主に引き渡されて買主のものになります。売主は、今の家を売ったお金で新しい物件を買う場合、先に売却代金を受け取らないと新しい物件の購入代金を支払う事が出来ない場合があります。

 

一時的に実家などで仮住まいが出来れば良いのでしょうが、実家が遠方で難しい場合もありますよね。

この様な場合、【引渡し猶予の特約】を付けて、今の家を売ってから新しい物件を購入して引っ越しをするまでの間、売却した物件に住まわせてもらう事が可能です。代金決済や所有権移転登記は通常通り行った上で、およそ数日～1週間程度の間引渡しを待ってもらう事が出来ます。

猶予期間中に失火などが起こった場合、損害賠償が発生するリスクもあり、少しでもリスクを回避する為に1日も早く引っ越しを済ませ、買主へ明け渡す事をお勧めします。

引渡し猶予は、買主にとっては不利な内容です。
なぜなら、売主の都合で買主に引渡しの延長をお願いするものです。


なので売主側は不動産会社に依頼して、売却活動の最初から引渡し猶予の特約を付けての売却だという事を明示してもらう様にしましょう。

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皆様、こんにちは。今季初めて、車の上に積もった雪を下した相原です。

前回、久保田が動画解説した「遺言書には何種類があるのですか？」
（https://www.c21tens.com/column/douga/20211126）シリーズの
「公正証書遺言書」編になります。

公正証書遺言とは公正役場に行って作成する遺言書の事です。本人が公正役場に行って、口述したものを公証人が記載していくものになります。

公正証書遺言を作成する場合は、証人が二人必要になりますが、

・未成年者

・推定相続人、

・直径尊属人

・公証人の配偶者

・4頭身以内の親族　

など、上記の相続人の関係者は残念ながらなれません。

もし、証人をお願いする人がいないとなってもご安心ください。費用は発生しますが、公証役場から紹介してもらうことも可能です。費用については、遺産の額や相続人の人数によって変わりますので、詳しいことは公正役場に確認したほうがいいかと思います。

公正証書遺言を作成するメリットとして、自筆証書遺言や秘密証書遺言の作成時にある不備が無く、法的に必ず有効になるのが、最大のメリットです。

他には、公正証書遺言の原本は公正役場で保管してくれるので、紛失や改ざんの心配はないですし、家庭裁判所の検認も必要ありません。

デメリットとしては、費用が掛かるということ、公証人との打ち合わせがあるぐらいです。

必要書類ですが、遺言者の印鑑証明書、実印、相続人と遺言者の関係性を表す戸籍謄本、また相続人以外の人に遺言する場合のその方の住民票。
遺言内容に不動産がある場合は、その不動産の謄本、固定資産評価証明書。
銀行預金や証券などに関しては支店名、口座番号、現在の残高が必要になります。

遺言書は相続人が後々争わないように、作成するものです。不備が無いように法的に有効な遺言書を作成したいなら、公正証書遺言をおすすめいたします。

本日はありがとうございました。

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