札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回解説させて頂くのは【区画整理地について】になります。

皆さま、宜しくお願い致します。

そもそも【区画整理地】とはどういった土地の事でしょうか？

街並みは、長い時間をかけて自然と出来上がる事が多いです。
中には道路が狭く、入り組んでいる事もあります。そうなると、災害時に緊急車両が通れない等、支障をきたすケースがあります。

土地区画整理とは、安全・快適な住みやすい街をつくる為の公的事業の一環として、道路や公園、下水道などの公共施設を新たに設置する為に、土地所有者が宅地を出し合い、改めて土地を分配しなおすことをいいます。

一言で申し上げると『区画整理地事業により、整理された土地』をさします。

土地区画事業を行う上で、『保留地』『仮換地』と2種類の土地があります。

保留地・・・土地区画整理事業で新たに誕生した土地。

事業完了後に換地処分なし（金銭による清算）。

仮換地・・・事業前の従前地を整備した生まれた土地。

　　　　　　事業完了後に換地処分あり（金銭による清算）

保留地とは、区画整理により新たに誕生した土地です。
法律上まだ住所が存在していない土地です。

保留地が生まれるのは、区画整理により乱立した土地に道路を引き、一部に余った土地が生まれるからです。つまり、もともとあった土地を整理したことでできた余りの土地が保留地となり、事業を推進する団体はこれを販売する事で、事業推進のための費用を獲得します。



対して仮換地とは、区画整理によって新しく整備された土地ですが、元あった土地を整備して生まれる事が特徴です。

通常の土地とは性質が異なる区画整理地内の土地は、一般的な相場と比べると安価で取引される事が多いです。


理由は大きく2つあり、公共団体が主導していることや、利益目的の事業ではない事が関係しております。
また、区画整理地は通常の土地売買とも異なり、勝手が違います。区画整理地内における土地は使用収益権や所有権の扱いがややこしく、事業の完了を持って権利が移動することも多いです。

区画整理地を扱う事は多くないため、一般の方にはとても分かりにくいと思います。

この様な状況下で売却を余儀なくされた場合は、まずは信頼のおける不動産屋へ相談しましょう！

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札幌市西区不動産売却センター
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〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

新型コロナがまた、猛威を振るい始めました。皆様お体にお気を付けくださいませ。

今回私が解説させて頂くのは、【既存不適格建物の売却】についてです。

建物を建てるときは、その土地に設定されている基準や条件を満たし許可をとる（建築確認）必要があり、承認をされて建物を建てます。

しかし、法改正があると基準が変わり、建てた当時の基準を満たせなくなる建物が出てきます。それが「既存不適格建物」となります。

では、既存不適格建物の売却についてですが、結論から申し上げて難しいものとなります。

既存不適格建物を販売する場合、既存の同じ規模・用途の物を建替えできない可能性がある事と建築確認をするための修繕も行えない事もあります。


その結果、担保価値がさがり、購入者様がローンの審査をした時に、審査が通りにくくなってしまう為、販売が難しいことがございます。


また、建蔽率や容積率が小さくなってしまっていると再建築できる建物が既存の物より小さくなってしまう可能性がある為、物件の魅力が減ってしまう事も要因の一つとなります。

既存不適格建物の売却ができないのか？と思われるかもしれませんがそんなことはありません。

では、どのように販売を進めていくのかお話ししていきます。

まずは、購入検討している方にしっかりと現状（既存不適格であること・現行の条件の提示）を把握していただき商談を進めるようにし後のトラブルを避けるようにいたしましょう。

また、既存不適格である以上相場よりも低い価格で取引する事が多いです。その事を想定した上で相場をしっかりと調べ信頼のできる不動産業者に相談しましょう。

地元に密着している不動産業者であれば、土地勘がある為、様々な販売方法がご提案できます。

当社でもお客様のご希望に添えるようなご提案をさせていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは！

テンズホームの久保田です！

本日は、「検査済証が無いと売却できないの？」の動画解説です！

結果から述べると、検査済証は無くても建物の売却は可能です！

まず、検査済証とは・・・

「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」
ことを証する文書のことです。

建築主事又は指定確認検査機関から交付されます。

ただ、この検査済証がないと

・住宅ローンなどの融資を利用できないことがある

・増改築等ができないことがある

など、購入者にとってのデメリットがあるケースがあります。

検査済証があっても検査後の増改築で違反建築物になっている場合や法改正などで既存不適合建築物になっているケースもございますので注意が必要です。

検査済証が無い理由には

・完了検査を受けていないため検査済証が存在しない

・検査済証は発行されたものの、紛失などで既存していない

などの理由があります。

完了検査を受けていない建物は基本的には使用することはできませんが、

20年ほど前までは完了検査の実施率は高くないため、中古物件の流通市場では検査済証の無い建物も多いです。

紛失している場合、検査済証の再発行は不可能です。

各役所で建築計画概要書や台帳記載事項などを発行できますので、そこで完了検査を受けていることや検査済証の番号などがわかります。

これらの資料は不動産会社が調査で発行いたしますので、お困りごとがある際には何なりとお申し付けください！

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こんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

今日は「家族信託」についてのお話になります。

よろしくお願いします。

『家族信託』とは、自分で自分の財産管理が出来なくなった場合に備えて、「家族」に自分の財産の管理や処分の権限を与えることを言います。

簡潔に言うと、「家族間で財産管理をする」という意味合いになります。

家族信託は、具体的には「認知症」悪化の場合など

自分の≪もしも≫の時に備えて準備する場合が多いようです。

家族信託を設定することで、円滑な財産管理を行えるようになり、

それが新しい相続の形とも言える制度となります。

家族信託のメリットとしては、

●柔軟な財産管理が行える

●自分の体調などに左右されずに財産管理が容易となる

　（自分が希望する形で財産管理ができる）

●遺言書としての機能がある

●財産継承の順位付けができる

　（自分が希望する形で財産の在り方が指定できる）

●倒産隔離機能がある

　（万が一の場合でも家族信託によって委託された財産は守られる）

家族信託とは、自分の≪もしも≫のときに備えて、

最も信頼できる家族に財産管理を任せることができる制度ですが、

多くのメリットがある一方で、もちろんデメリットになる事も十分ありますので、

ご家族でよく相談して行うことがおすすめです。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

誰もが思っていると思いますが、もうこの雪の多さにうんざりしているところです。

そんな中解説させて頂くのは【営業活動報告について】になります。

媒介契約を締結した後、不動産会社は売主様に対して、【営業活動報告】を行います。

別の呼び方で『媒介報告』とも言うのですがそれは置いといて、具体的は報告内容としましては、どの様な販売方法をしたか、問い合わせや案内がどれくらい入ったかを報告致します。


その為不動産会社と媒介契約を結ぶと、例えば実家が空き家で現在居住していない場合でも、どれくらいの人が見に来ているかがわかります。





そして、報告については宅地建物取引業法で定められていて、媒介契約の種類によってその周期が違います。

〇専属専任媒介契約→1週間に1回以上

〇専任媒介契約→2週間に1回以上

〇一般媒介契約→報告に関する定めは無い

一般媒介契約については、法律による報告義務は特にありませんが、販売状況を気にする方がほとんどだと思いますので、定期的に報告している不動産会社もあります。

もし、一般媒介契約で複数の会社とやりとりされている場合、営業報告の有り無しで、《良い会社を見極める》のも良い手法かと思います。

営業活動報告はメールか書面にて報告をします。

媒介契約を交わす際に、どの様に報告するかについて取り決め、媒介契約書に記載します。

営業活動報告を受けるにあたり、注意して確認した方が良い内容については概ね下記の項目になります。

〇どの様な販売活動を行ったか

〇何件の問合せがあったか

〇案内が何組あったか

〇案内の結果、どの様な感想があったか

販売活動については、自社やセンチュリー２１のウェブサイトへの掲載、スーモやアットホームなどの不動産情情報サイトへの掲載、新聞折り込みチラシ広告などがあります。

一定期間経っても、買主が見つからない・案内の数が少ない場合、販売活動の見直しを提案する場合もあるが、その場合は出来る限り直接会ってご相談する様にしております。

（ご時世や居住地を考慮して、メールや電話でのやりとりをさせて頂く場合もあります）

問合せ・案内の数が少ない場合と、案内は多いが決まらない場合では、その後の提案の計画が変わってきますので、営業活動報告はしっかり目を通す方が良いかと思います。

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こんにちは、相原です。遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

今年もわかりやすい動画解説を目指していきますのでよろしくお願いします。

今回の動画解説は「一般媒介契約のメリット・デメリット　一般媒介」です。

一般媒介とはおうちを売却する時に不動産会社と結ぶ三種類の契約のうちの一つになります。

他には「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」などがあります。

一般媒介のメリットは複数の不動産会社と結べること、自分で契約相手を見つけることができることなどがあげられます。

デメリットとしては不動産会社との契約期間の定めもない、不動産会社からの定期的な報告義務がないので、売却活動がどのようになっているのかがわからないことが多く、報告が欲しい人にとっては向かない契約だと思います。

また、多くの不動産会社の担当者からの問い合わせが来ますので、日中忙しい人は大変かと思います。

また、不動産会社からのデメリットとして、他社の不動産会社に契約されると仲介手数料がもらえない、販売戦略の立案が難しいなどがあげられます。

営業の定期報告が欲しい売主様や多くの不動産会社は、売却を一社に任せてもらえる「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」にした方がいいかと思います。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、自分で買主を見つけることを出来るかできないかになります。

私個人の意見としても、大切なご自宅を売却するにあたり、営業報告をいただけたりするので、専任媒介契約を締結することをおすすめします。

今後ともよろしくお願いいたします。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

年も明け半月が過ぎましたが、相も変わらず大雪に悩まされます。

さて今回私が解説させて頂くのは、【一括査定サイト注意すべき点は】についてです。

昨今は不動産取引も多く、インターネットでも査定サイトで気軽に自宅の金額を知ることができるようになってきました。

気軽にできる分、サイト選びや依頼先の会社選びは気をつけましょう。

皆様がサイトに記入するのは貴重な情報である個人情報です。ところかまわず、やみくもに依頼することはお勧めいたしません。

では、どのようなサイトを使用したらいいのでしょうか。

まずは査定会社を選べるサイトがお勧めです。査定会社を絞り込むことで、情報が意図しないところにまで広がりすぎないようにすることができます。また、多数の会社に依頼してしまうと査定結果の返信がたくさん来てしまい混乱してしまいます。

次は、査定会社選びです。どのような会社を選べばいいのでしょうか？

まずは、インターネットでホームページなどを確認し、その会社の事をよく知りましょう。

ただ、査定を希望されている以上、高い金額で売りたいと思います。しかし、相場より高く、根拠のない金額を出してくる業者にはご注意ください。

査定会社が媒介契約を得るために相場より高い査定金額をだしている可能性があります。
その金額で販売した結果想定よりも長期間かかってしまい、結果、焦りから相場より安く販売価格となってしまった事例もあるようです。

会社を選ぶ際は、地元に密着しており街中で名前をよく見る会社がお勧めです。また、ホームページに売却専用のページを持っている販売力のある会社が取扱いに慣れております。

ご不明な点があれば、お気軽にお問い合わせください。

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皆さま、明けましておめでとうございます!
今年もどうぞよろしくお願いいたします！

さて、私が本日解説する動画は「違約解除ってどんなペナルティがあるの？」です。

違約解除は一般的にはあまり行われることはありませんが、こういうこともあるんだな、と思っていただけると幸いです。

まず、不動産売買の契約解除には複数のケースがあります。

・契約違反による解除（違約解除）

・手付解除

・引渡完了前の滅失・損傷による解除

・契約不適合責任の不履行の場合の解除

・住宅ローン利用の場合による解除

などなど・・・

もし相手方に契約違反があった場合は、まず書面にて義務の履行を促します（催告）。

それでも改善しなければ“違約解除”となります。

違約解除となると違約金が発生するため、売買代金の10％～20％を相手方に支払います。

実害額は違約金を上回っても下回っても、その差額はお互いに請求できません。

更に、契約自体は成立しているため仲介手数料はいただきます。

売主様・買主様共に注意すべき点は様々ございますので、気をつけましょう。

不安な場合はいつでもご相談ください！

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの米道です。

本年も、どうぞ宜しくお願いいたします。

さて、本日は『ローン特約の白紙解約』についての

お話になります。

不動産などの購入にあたっては、おそらく現金のみで購入される方より

ほとんどの方はローンを組んで購入されると思います。

ローン特約とは文字通り、売買契約書に盛り込むローンに関する特約の事をいいます。

では、ローンの白紙解約とはどういうことなのか？というと、

ローン審査で融資承認が下りなかった場合に、契約をなかったもの

にできます。

売主側は手付金や残代金の一部をそのまま買主側へ返還しなければ

なりません。

仮に、ローン審査が下りなかった場合にも、

ローン特約を付けることによって買主側も安心してローンを

利用することができます。

ちなみに、白紙解約ができない場合もありますので注意が必要です。

ローン審査が下りているにも関わらず売買契約を解除する場合や

ローンは通ったが融資額が希望額に満たなかった場合など、

この場合にはいずれもローン特約によって白紙解除することはできません。

ローン特約には、『解除条件型』と『解除権留保型』の二種類の

特約があります。

●解除条件型～融資承認が得られなかった場合に、売買契約が自動的に

白紙解除となる特約の事を言います。

●解除権留保型～融資承認が得られなかった場合、買主に解除権を与える

特約の事を言います。

この特約は、買主が解除を申し出ない限り、融資特約による契約解除の

効力は生じませんが、期日が設けてあるので、一日でも期日が過ぎれば

 契約解除することができなくなります。

特約についてのご不明点、ご相談などは

どうぞお気軽にお問合せ下さい。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

挨拶が遅れましたが、新年あけましておめでとうございます。

本年もどうか宜しくお願い致します。

2022年、一発目のお題は【残置物処分】になります。

皆さまの周りで不動産売却を検討中の方で、こんな方はいらっしゃいませんか？

≪空き家になっている不動産の売却を検討しているが、物がたくさん残っている≫

買主が個人であれば、基本的には売主負担で撤去をする事になるかと思います。

新しく住む人が残っている家具をそのまま使うという事は、まずありません。

そして空き家の場合、家具家電の傷みが進んでいる可能性が高いので、売主に片付けてもらう事がほとんどです。
タイミングとしては、売却をスタートする時に片付けるのが好印象です。

売主個人だけで片付けをする場合、かなりの負担になるので、片付けや撤去をしている業者へ依頼するのが良いと思われます。

もしくは、そのままの状態で不動産業者に買い取ってもらう事も出来ます。不動産業者の中には、買い取りしてリフォームをしたり、建て直して販売する業者もあり、その工事を行う際に合わせて撤去する事で費用を抑える事が出来ます。

もちろんその際には、事前に大切なものが残っていないかを確認してもらう必要があります。この場合、残置物の所有権を放棄して、買主による処分を承諾する事を売買契約書にあらかじめ定めておく必要があります。

個人の方の場合でも、処分してくれる可能性があるか？

全く無い事はありませんが、物が残っている状態で売却しようとすると、あまり印象が良くない上に、売却期間や売買金額に影響が出てしまうケースもあります。
なので、手間を掛けたくなければ不動産会社への売却をオススメします。


高く売りたいのであれば、時間と労力をかけて撤去し、買い手側に少しでも良い印象を与える様にするのが良いです。

また、空き家の場合、雨漏りやシロアリ被害などの契約不適合責任もあるので注意が必要です。

いずれにしても、どの様に売却するかは、査定金額を確認の上判断するのが良いかと思います。困ったら弊社までご連絡を‼

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