札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日解説していくのは「市街化調整区域に存ずる場合の開発行為・建築行為の制限」についてです！

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のことを指します。

居宅として使われる住宅や商業施設などの建築は原則認められません。

建物を建てたい場合、開発許可と呼ばれる行政から出される許可が必要となり、許可要件を満たさないものに対しては開発許可は下りません。

しかし例外的に一般住宅としての使用、建築が可能となる場合がございますので、本日はその中から2つの場合をご説明したいと思います。

①     都市計画の線引き以前より、一般住宅として建築されていた

市街化区域と市街化調整区域とに線引きされた日付以前から一般住宅として建築されていた場合、物件の建て替えなどを目的とする再建築等は可能となっております。

線引き前宅地で申請をするためには、申請人の条件は特にございませんが土地の条件として

・線引き前宅地であること

・前面道路の幅員が　建築基準法42条2項道路以上であること

・敷地面積が200㎡以上であること

が必要です。

②     既存宅地確認制度により建築されている

既存宅地制度（市街化調整区域における建築等の制限を緩め、一定の条件を満たせば一部の建築行為については許可を不要とする制度）により建築された建物であれば、物件の建て替え等を目的とする再建築は可能となっております。

しかしこの制度は様々な問題が顕在化し、平成13年に廃止されております。

このように、市街化調整区域でも建築ができる場合はいくつかございます。

次回も引き続き同じ表題でご説明させていただきますのでよろしくお願い致します！

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皆さまこんにちは。

センチュリー２１　テンズホームの小溝です。

本日のお話は、

「重要事項説明書の中の≪登記記録に記載された事項 （権利部乙区）について

土地に地役権または地上権の設定がある時のお話となります。

宜しくお願いいたします。

重要事項説明書の中の、「登記記録に記載された事項 」という部分のお話になるのですが記入する内容については、基本的に登記簿謄本に記載してある内容をそのまま記入する形になります。

登記簿というものは、≪当該の不動産がどのようなものなのか、どんな人が所有しているのか、また、その不動産にどのような動きがあったのかを記録したものとなります。

したがって、登記簿謄本に記載されている内容については、不動産売買契約において

確認すべき大変重要な項目となります。

土地に地役権または地上権の設定が有る場合には、

①   高圧線の保持の為の地役権設定登記

②   第三者の通行の為の地役権設定登記

③   下水道等配管敷設の為の地上権設定登記

きちんと内容を明記する必要があります。

地役権とは、一定の目的のために他人の土地を利用する権利の事であり、「他人の土地を勝手に利用する」場合が最も多いケースで地役権が設定されます。

一方、地上権とは、民法265条に規定された権利の事であり、≪他人の土地において工作物、または、竹木を所有するため、その土地を使用する権利≫という内容となります。

分かりづらい内容になっておりますが、しっかりと記載内容を確認することが、後々のトラブル防止にも繋がりますので記載してある内容に十分注意していくことが必要です。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『任意売却につき抵当権抹消同意』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

任意売却での、土地や建物などの不動産を売買する時には、売主としては抵当権などの担保権が設定されている場合には注意が必要です。

買主は抵当権などの担保権がついている不動産を購入することはありません。抵当権が付いているということは、将来債務者が支払いを怠れば銀行などに競売にかけられ、所有権を失う恐れがあります。その様な制限がついている不動産を買う人はいないですよね。

任意売却で担保権が設定されたままでは、取引が成立することはほぼ不可能です。

任意売却では債権者の担保権である抵当権が登記されていることがほとんどです。住宅ローンを組んでいれば、間違いなく金融機関の抵当権がついています。

※ただ、法律上は担保権が付いたままでも売買することは可能です。

担保権が設定されているのは住宅ローンなどが設定されているのが一般的です。

なので、担保権がついたままの物件を購入すると、住宅ローンの返済が滞るといつ金融機関から競売を申し立てられるかわからず、そうなると住んでいることができなくなります。

その様な危険な物件を誰も買いません。なので、売買の前には抵当権などの所有権を制限する様な担保権を抹消することが、売買契約の大前となります。

仮に現有資産で返済することができなくても、売買代金を充当したりすることで、ローンを完済できる目星をつける必要があります。

抵当権を消す方法です。

まずはすでにローンを完済している場合です。

この場合、すでに借金は全て返済しているので、不動産登記簿に載っている抵当権と言っても、実際の権利を有しているわけではありません。
任意売却においても簡単に抵当権抹消登記をすることが可能です。

次は不動産売買の時点ではローンが残っている場合は少し問題ありです。

繰り上げ返済をすることが出来れば理想ですが、それも難しい場合は売買代金を残債に充当することでローンを完済させて、抵当権抹消登記も申請出来る様に準備を整えておく必要があります。

任意売却の場合はここがポイントになります。

いずれにしても不動産会社とは、売買の話が出始めた時点で、打合せを開始していれば問題は無いかと思います。






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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。
やっと雪解けも進みタイヤ交換をいつ行うか迷う日々です。

さて、前回に続き、重要事項説明書の内容についての説明になります。
内容が難しくなっていますが、最後までお付き合いくださいませ。
今回は「差押え等の権利設定がある場合」です。

差押えはあまり良い言葉ではないのですが、土地や建物の登記事項証明書を取得するとたまに見かけます。

差押え登記がされている場合は、住宅ローンの借り入れや税金などを滞納して、その債権者が滞納分を回収するために、債務者の財産である不動産を売却したり人に貸したりして滞納金額を回収するときにする登記になります。





差押え登記がされている物件の売買ポイントとしては、引き渡し時までに必ず差押え登記を抹消してもらわなければなりません。

では、どのように抹消するかといいますと、滞納額分を全額返済すれば、抹消できます。債権者は不動産を売ったお金で、滞納分を精算しようとします。

ただ、売主は不動産を売って滞納分を返さないで使い込んでしまうと差押えを抹消できないので、不動産売買の決済時に債権者にも同席してもらい、その場で滞納分を支払い債権者から「領収書」と「解除通知書」をもらい、それを司法書士に渡して差押えの抹消と所有権の移転登記を同時に行い完了となります。

差押え物件が売れなかった場合は、競売にかけられます。

競売とはオークションみたいな感じで、一番高い値段を入れた方が落札者となります。落札者の支払ったお金で債権者の滞納分に充当されます。誰もが参加できます。一度どんな物件があるのか閲覧してみるのもいいかと思います。

ただ、落札した物件の所有権が移転登記されても、引渡しは自分で行わなければなりません。

場合によっては、前所有者が住んでいる場合もあり、退去などの立ち退きなども落札者自身で行わなければなりません。競売物件のリスクだと思います。見極めるポイントとして事前に裁判所が公開している「現状調査報告書」を確認し、見極める必要があります。

少し、お題から外れた内容でしたが、住宅ローンなどを滞納する前に借りている金融機関や不動産会社に相談することをおすすめいたします。

最後までご拝読ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

前回につづき重要事項説明書についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

私が解説させて頂くのは、【該当物件（土地）を賃貸借している場合】の一例について重要事項説明書内の解説となります。

今回は下記の二点について説明いたします。

・底地売買の場合（土地賃借権負担付の売買）

まず、底地とは、所有者（地主）は借主の建物を建てる目的のために貸している土地をさしております。つまり、底地を売買される場合は、賃借権が付いた状態での取引となります。

下記に賃借権の種類を記載します。

「一般定期借地権」：借地期間を50年以上としたもので、期間満了に伴い原則として借主様は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

「建物譲渡特約付借地権」：契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取る事を予め約束したものであり、買い取った時点で借地権は消滅します。

「事業用借地権」：借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期地権で、住宅には使えないものになります。

・底地と借地の同時売買

借地権の設定のある、底地（地主側からみた時、建物が建っている土地）と借地（借主側から見た時、建物が建っている土地）は金融機関で担保にできない事が多く、売りにくいことが多いです。

そこで、地主様と借主様が同時に売買を行うケースがあります。そうなると底地と借地の売買をした際は所有権移転と同時に賃借権と混同する為、賃借権は消失します。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

　今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は立退きに関しての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

そもそも、【立退き】とは何でしょう？

立退きとは、不動産の賃借人が物件から退去することをいいます。賃借人に契約違反があったり、賃貸人（売主）側の理由で賃貸人が賃借人に退去を要求する時に使う言葉です。

また、【立退き料】という言葉もあります。
これは、普通借家契約において貸主から契約解除の申出をした際に、借主に対して支払う金銭的給付のことです。普通借家契約とは、更新ができる契約の事を指し、立退き料の法的根拠は『普通家法第28条』で定められています。

借地借家法第28条の内容です。

建物の賃借人による第26条1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情の他、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければする事ができない。

貸主から契約を解除する場合には『正当事由』が必要で、財産上の給付（立退き料の支払いも）『正当事由』の正当性を補完・構成する一部であり、総合的に考えて正当であると認められる場合には、立退きが出来ると定めています。

つまり、立退き料とは、立退きを求める際にはほぼ必ず支払わなければならないものです。

立退き料が不要なケース

正当事由の内容が立退き料の増減に影響しますが、立退き料を用意せずとも立退きを求められるケースもあります。以下は立退き料が不要なケースです。

〇賃借人が契約違反をしたケース

→契約に違反がある場合、賃貸人から契約を解除できます。

〇定期借家契約のケース

　→契約内容に更新が無い為、契約期間満了時には立退き料は発生しない。

〇契約時に期限を設けて賃貸借契約のケース

　→契約締結時にすでに取り壊しが決定している、一時的な使用など、期限が明らかに決まっており、借地借家法が適用されない場合。

〇賃貸借物件に重大な危険が発生したケース

　→住み続けることに危険を伴うような欠陥や問題が生じた場合、強い正当事由として立退き料がいらないこともあります。

立退きに関しては、トラブルに発展するケースも多い為、立退き対応に慣れている不動産会社へ依頼するのが一番良いかと思います。





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皆さまこんにちは。

今日は「相続物件」について、お話していきたいと思いますので宜しくお願いします。

「相続物件」とは文字の如く、相続によって取得する物件の事を指します。

相続は被相続人（相続される人）が亡くなった時から開始されます。

遺産分割協議の対象となってくる、『相続財産』に不動産が含まれる場合には、現金とは違ってそう簡単に分割できないため、遺産分割協議によって、遺産の分け方を話し合いにより決める必要があります。

この遺産分割協議そのものには特に期限はなく、相続人が直接集まって協議する形や

メール・電話でのやり取りで協議する形でも可能となります。

ただし、注意が必要な点があり、相続税の申告期限である10ヶ月までに遺産分割協議が終わっていない場合には、一度法定相続分に応じた相続税申告を行った上で、併せて分割見込書を提出する等の適切な手続きを取らなければ、不利益を被ることがある場合もあるので注意が必要となります。

一方、法定相続の場合には法定相続人（民法の規定により相続する権利を持つ人）が

法定の相続分割合に従って相続することをいいます。

遺言書がない場合や、はじめから遺言書が作成されていなかった場合、または遺産分割協議がまとまらない場合においては法定相続となります。

登記名義人は被相続人であり、売主は相続によって本物件を取得済みです。

所有権移転登記の時期までに、売主の責任と負担において相続登記を完了しなければなりません。

以上が相続についてのお話になります。相続についてはこれからも登場してくるであろう内容になるかと思いますので、

皆様の頭の、ほんの片隅にでも残っていてくれますと幸いです。






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こんにちは！テンズホームの久保田です。

本日は、重要事項説明書の売主の表示と占有に関する事項　から「所有者が登記名義人と同一であるが表示が異なる場合」について説明をしていきます。

まず、登記名義人とは

不動産の権利に関する登記の権利者として記載されている者を指します。

簡単に言うと「現在の名義人」です。

登記名義人は、引っ越しにより住所が変更になった場合や婚姻等により氏名が変わった場合にも変更の申請を行わなければ変更されません。

現在は、登記名義人の変更申請義務はございませんが、令和８年までに変更日から２年以内に変更登記をしなければならないという法改正が行われますので注意が必要です。

不動産売却は、原則として名義人本人が契約を行うことになっております。

これにより、売主様は所有権移転登記の時期までに売主様の責任と負担において住所変更や氏名変更をしなければなりません。

贈与や譲渡、相続により表示が異なる場合にももちろん名義変更が必要です。

名義変更は自ら行うことも可能ですが司法書士に依頼をかけるのが一般的であり、司法書士に依頼する場合、2～3万円程度が相場の金額となっております。

名義変更がされたのち、登記情報は法務局にて保管されます。

ちなみに、登記情報は一般の方もインターネットなどで簡単にご覧いただくことが可能となっております。

名義変更などについて、どのようにしたら良いかなどお困りの方はいつでもご相談お待ちしております＾＾

 

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回からは動画解説ではなく、売買契約を締結する前の重要事項説明書という書類の中身について説明をしていきたいと思います。

今回は、「土地区画整理事業施行地区の場合」について説明をしていきたいと思います。

土地区画整理事業施工地区とは「土地区画整理事業」と「施行地区」という言葉に分けられます。



「土地区画整理事業」とは、道路・公園・河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業になります。

簡単に言うと、今までは土地の形が不整形地だったり、道路が狭かったり、公園が無い等の街並みをきれいに整え、住みやすい街にしようという事業になります。

公園などの公共施設が無いところは地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、公共施設に充てる他、その一部（保留地）を売却し事業資金の一部に充てたりします。

「施行地区」とは土地区画整理事業の対象となる土地の事を言います。

ちなみにちょっと似ているもので「施行区域」というのがありますが、こちらは施行地区の中でも特に都道府県や市町村といった公的施行者が事業を行う土地の事を言います。

土地区画整理事業を行うと新たに道路や公園などの公共施設などを作る場合に、現存している家には移動してもらう必要がありますが、土地を提供するだけでなく、代わりの土地を提供されます。それを「仮換地」と呼ばれる土地になります。

不動産において仮換地の売買ですが、仮換地指定処分を受けた地権者は、仮換地の使用収益権を取得すると同時に従前地の使用収益権を失いますが、従前地を売却処分する権利は失いません。





よって、従前地の売買により、仮換地の使用収益権を売却することができます。

仮換地の段階では従前地を購入した買主は、従前地の所有権とともに仮換地の使用収益権を取得し、後の換地処分によって、換地の所有権を取得することができます。

保留地ですが、換地処分した旨の広告があった日の翌日に施工者がその所有権を取得することから、それ以前は施行者は使用収益権のみ有すると考えられており、換地処分がなされるまでの保留地は厳密に言えば保留予定地になります。

施工者は換地処分以前に保留予定地を売却することができます。施工者が保留予定地に対して有する使用収益権の譲渡及び換地処分がなされ施工者が保留地の所有権を取得することを停止条件として保留地所有権の譲渡になるかと思います。

動画解説より、少し難しい内容になっているかと思いますが、土地区画整理事業の土地の売買になると重説で説明しないといけません。

今後より深い内容を説明しますので、よろしくお願いいたします。







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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

前回につづき重要事項説明書についての解説になります。

説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【借地権の場合】についてです。

借地権は、平成4年8月より改正されました。

改正前に契約された場合「旧法借地権」、改正後は「新法借地権」と分別されます。

法改正が行われた背景として、「旧借地法」は、借りている人を守る意味合いが強すぎて、地主とのトラブルが多く発生し、地主が土地を貸さなくなってしまい、借地権での取引を促進するため、改正されました。

新法では「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」などがあります。

ではそれぞれがどんなものかを解説して参ります。

・「一般定期借地権」：借地期間を50年以上としたもので、期間満了に伴い原則として借主様は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

・「建物譲渡特約付借地権」：契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取る事を予め約束したものであり、買い取った時点で借地権は消滅します。

・「事業用借地権」：借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期地権で、住宅には使えないものになります。

借地権のメリットとデメリットについて解説させていただきます。

メリット：借りている為、土地に対する固定資産税・都市計画税がかからなく所有権を購入するより安価、借地権付き建物として借地権の権利を売却する事もできます。

デメリット：地代が発生します。また、建物は自分のものでも、あくまで土地は地主様のものとなり、賃貸借契約上・借地借家法上で制約が発生してしまう事があります。

（例：名義変更、増築時には地主様の承諾が必要で場合によって承諾料が発生することがあります。また相場の変化により地代の値上げ・更新料の発生などが例としてあげられます。）

また、借地権の設定のある、底地（地主側からみた時、建物が建っている土地）と借地（借主側から見た時、建物が建っている土地）は金融機関で担保にできない事が多く、売りにくいことが多いです。

そこで、地主様と借主様が同時に売買を行うケースがあります。底地と借地の売買をした際は所有権移転と同時に賃借権と混同する為、賃借権は消失します。という説明がされます。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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