札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、「港湾法」についてのご説明を行って参ります。

よろしくお願いいたします！

湾岸法とは・・・

1950年5月に公布された法律です。

港湾には、

・水域：船舶が停泊し、港湾施設が設置される区域

・陸域：人の乗り降りや貨物の積み下ろしを行る区域

の２つあります。

この法律は、港湾の秩序ある整備を適正な運営を図るとともに航路を開発し、及び保全することを目的としています。

国土交通大臣又は都道府県知事が認可した湾岸区域内、または湾岸隣接地域内において、湾岸の開発、利用または保全に著しく支障を支えるおそれのある一定の行為をしようとする者は、原則として湾岸管理者の長の許可を受けなければなりません。

また、臨港地区内で港湾管理者が指定した分区の区域内においては、各分区の目的を著しく阻害する構築物で地方公共団体が条例で定めるものを建設することはできません。

港湾法は対象の区域や施設の分類も細かくされており、なかなか理解し難い法律です。

（私自身も、上手に解説できず申し訳ありません。）

札幌市内は海に面しない土地ですから、港湾法に関わることはないかと思います。

石狩や小樽、苫小牧などのお取引などでは注意が必要な法律になりますので、ご確認ください。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

今日は【河川法】についてのお話です。

最後までお読みいただければ幸いです。

宜しくお願いいたします。

重要事項説明書に記載する「河川法」についてのお話ですが、

対象となる売買物件が
【河川区域内、河川保全区域内、河川予定区域内、河川保全立体区域内、
　河川予定立体区域内】
に該当する際には重要事項説明でしっかりと説明しなければなりません。

河川法とは、河川について【ダム・堤防・水門】等の河川管理施設を建設して

【洪水や津波、高潮】等の災害の発生を防ぐことを目的とした法律となります。

河川区域、河川保全区域の違いですが、

【河川区域】については河川を管理するために必要な区域となっており、

◎工作物の新築・改築・除去
◎河川の河口附近の海面における河川流水の貯蔵・又は停滞させるための工作物の新築・改築・除去
◎土地の堀削・盛土・切土その他土地の形状を変更する行為
◎竹木の植栽、伐採
を行う場合は河川管理者の許可が必要となります。

【河川保全区域】については、堤防や護岸など洪水・高潮等の災害を防止する為の施設等を守る為、河川区域境界から50ｍの範囲内と指定された区域なります。

◎土地の堀削・盛土・切土その他、土地の形状を変更する行為
◎工作物の新築・改築
をする場合には、河川管理者の許可が必要となります。

【河川予定区域】についても同様、行為を行う場合には河川管理者の許可が必要となります。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『宅地造成等規制法』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

宅地造成等規制法とは、宅地造成による崖崩れや土砂の流出による災害を防止する為の規制を行う法律です。

宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある区域や、宅地造成に伴う災害で危害を生ずる発生の恐れが大きい区域を指定します。また、上記の様な災害から人の生命や財産を保護する事を目的としています。

どんな場所を指定するか？

宅地造成に伴い、災害が生ずる恐れが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある場所を指定されます。
どんな場所でも指定できるわけではありません。また、都道府県知事が指定します。

では、どの様に指定がなされるのでしょうか。

・都道府県知事は関係市町村の意見を聴いて指定します。

・都道府県知事は指定の際、その区域を公示すると共に、その旨を関係市町村に通知しなければなりません。

・指定は都道府県知事が公示する事によって、その効力を生じます。

宅地造成の意義について

宅地にする為の土地の形質変更である事が必要です。つまり、宅地以外の土地から宅地や、宅地から宅地にする為のものを言います。

〇宅地以外の土地　→　宅地

〇宅地　　　　　　→　宅地

×宅地以外の土地　→　宅地以外の土地

×宅地　　　　　　→　宅地以外の土地

宅地とは、農地・採草放牧地・森林・公共施設（道路・公園・河川等）の用地以外の土地を言います。

下記いずれかの要件に該当する行為である事が必要です。

・切土・・・2ｍを超える崖を生じるもの

・盛土・・・1ｍを超える崖を生じるもの

・切土と盛土・・・盛土が1ｍ以下で、併せて2ｍを超える崖を生じるもの

・上記以外で切土または盛土の面積が500㎡を超えるもの

簡単にですが、宅地造成等規制法についての解説でした。

ご精読頂き、ありがとうございます。

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皆様、こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回は、「農地法の規制」についての説明になります。普段、住宅用地などの取引が多く、あまり農地を扱うことは無いのですが、農地を扱う場合は気を付けないといけません。

特に必要なのが農地法第3条・農地法第4条・農地法第5条になります。宅建の問題にも出てくる箇所になりますので、お付き合いいただければと思います。

では、説明していきますね。

農地については、勝手に売買することは出来ません。
売買するときは許可が必要になります。

誰の許可が必要かといいますと、「農業委員会」の許可が必要になります。

もし、許可を受けずに所有権を移転した場合は権利異動の契約が「無効」となり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

例えば、農業を行うために、農地を購入、あるいは賃借する場合に農業委員会の許可が必要になります。これを農地法第3条に記載されております。

続いて、農地を転用、農地以外の物にする場合です。

例えば、自身が所有している農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合に農地法第4条の許可が必要になります。

ただし、採草放牧地の転用は適用外です。

農地法第4条の許可権者は上記の農地法第3条の許可権者と違い「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

こちらも許可を受けなかった場合、原状回復命令等の行政処分を受けることがあり、さらに罰則として3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

最後に農地法第5条ですが、これは農地または採草放牧地を転用する為にこれらの土地を何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合です。

例えば、農地を購入し、宅地に変えて住宅を建築しようとする場合は農地法第5条の許可が必要になります。許可権者は農地法第4条と同じ「都道府県知事（指定市町村は市町村長）」になります。

許可を得ずに行った場合は、当該権利設定や権利移転の契約は無効とされます。
また、許可の取り消し、工事停止命令、条件変更、原状回復命令などの行政処分を受けることがあり、さらに3年以下の懲役または300万以下の罰金が科せられる恐れがあります。

それぞれ違いがありますが、宅建問題にも出るところになります。

今回は説明というより、宅建試験の解説みたいになりました。

最後までご拝読ありがとうございました。




※関連動画

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

重要事項説明書の一部についての解説になります。説明を聞く際は予備知識があることで、取引する物件に関してより深く理解した上で、契約ができます。

今回私が解説させて頂くのは、【都市再開発法とは】についてです。

【都市開発法】
市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定まることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与することを目的として制定された法律です。

つまり老朽化した建物が多い市街地を再開発することが目的となっております。購入する物件が該当する場合は、様々な制限がかかる事がございます。

今回はその中でも下記の内容についての説明をさせていただきます。

・建築の許可

市街地再開発促進区域内において、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であって、階数が2以下で、かつ、地階を有しない建築物で容易に移転し、又は除却できる建築物の建築をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

・建築行為の制限

第1種市街地再開発事業の事業計画が確定した旨の公告があった後は、その施行地区内においてその事業の施工の障害となるおそれのある土地の形質の変更や新築等の行為をしようとする者は都道府県知事の許可を受けなければなりません。

補足：第1種市街地再開発事業（権利変換方式）とは

再開発ビル（中高層の施設建築物）を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床（権利床）及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得します。これを権利変換といいます。


権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取ることができます。権利床に加えて余分の床（保留床）を建設し、それを売却することによって事業費を調達する方法です。

重要事項説明を聞く際は、購入予定の不動産にはどのような権利があるがしっかりとご確認ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は被災市街地復興特別措置法についてお話させていただきます。

被災市街地復興特別措置法は、大規模な火災や震災などの災害を受けた市街地について、緊急かつ健全な復興を図るため、平成7年に制定されました。





被災市街地復興推進地域は、次の要件に該当する市街地の区域について、市町村の都市計画で指定されます(被災市街地復興特別措置法第5条、都市計画法第10条の4、都市計画法第15条)。


①大規模な火災、震災等により相当数の建築物が滅失したこと
②公共施設の整備状況、土地利用の動向からみて不良な街区の環境が形成される恐れがあること
③緊急かつ健全な復興を図るため、土地区画整理事業、公共施設の整備事業などを実施する必要があること



地域内の土地においては、建築行為などが厳しく制限され、土地の造成・建築物の建築などには知事または市長の許可が必要となります(新築、改築、増築(応急修繕は含まない))。

尚、移転や取り壊しが容易な2階建て以下の木造や鉄骨、コンクリートブロック造りなど敷地面積300㎡未満の建物の建築は許可されます。







また、許可が得られないために土地所有者に著しい支障が生ずる場合には、市または土地開発公社などは当該土地を時価で買い取るべきものとされています。

土地を買い取った者は、当該土地が公共施設や住民などの共同の福祉または利便のために必要な施設の用に供されるよう努めなければなりません。




これらの制限の期間は、災害発生日より最長2年間となります(被災市街地復興特別措置法第7条、第8条)



被災市街地復興推進地域内にある不動産においては、被災市街地復興特別措置法について重要事項説明が必要です。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

GWは満喫できたでしょうか？

少し肌寒いGWとなりましたね。

本日は「景観法」についての解説を行ってまいります！

景観法とは、都市、農村漁村の良好な景観の形成を促進するための施策を定めた法律です。

景観法は2005年に施工された比較的新しい法律です。

前回解説した都市緑地法、そして屋外広告物法の３法を合わせて「景観緑三法」と呼ばれています。

◆景観計画区域

新築、増改築、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替え又は色彩の変更等の行為をしようとする者は、あらかじめ、行為の種類、場所、設計又は施工方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届出なければなりません。

なお、工事に着手する３０日前までに届出が必要です。

◆景観地区

建築物の形態意匠は、都市計画に定められた制限に適合するものでなければならず、建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ、その計画について市町村長の認定を受けなければなりません。認定を受けた建築物等の計画を変更する場合も同様の扱いとなります。

◆準景観地区

都市計画区域・準都市計画区域以外の区域では景観区域を定めることはできないが、条例によっては景観区域に準じた規制をすることができます。これを準計画地区といいます。

札幌市内の景観計画区域や景観地区などは札幌市のHPにて公表されておりますので、お時間があるときに見てみると面白いと思います。

また、札幌市は独自に「札幌市景観計画」を定めており、より自然を大切にしていることがわかります。

特に景観計画区域は関わることが多いかと思いますので、よく知ったうえでお取引を進めましょう。

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皆さまこんにちは。センチュリー21テンズホーム小溝です。

本日は「都市緑地法」についてのお話になります。

宜しくお願いいたします。

「都市緑地法」とは都市における緑地の保全・推進のための定められた法律となり、

売買対象となる物件が、「緑地保全地域」や「特別緑地保全地区」「地区計画等区域」「管理協定」「緑化地域内における緑化率の規制」に該当する場合には、重要事項説明による内容説明が必要となってきます。

それぞれを簡単に説明していきたいと思います。

【緑地保全地域】～建築物等の新築、増改築、宅地の造成、土地の形質の変更等の行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事に届け出をしなければならない。

【特別緑地保全地区】～建築物等の新築、増改築、宅地の造成、土地の形質の変更等の行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

【地区計画等区域】～建築物の新築、増改築、宅地の造成、土地の形質の変更等を行う行為については、市町村の許可を受けなければならない。

【管理協定】～緑地保全地域、又は特別緑地保全地域内の緑地保全を図るために、地方公共団体、又は緑地管理機構と土地の所有者等との間で当該協定に係る土地の区域内の緑地の管理に関して、協定が締結されており、新たな土地所有者となる人にも効力が及ぶことになる。

【緑化地域内における緑化率の規制】～敷地面積が一定規模以上の建築物の新築、又は増築をしようとする者は、緑化地域に関する都市計画において定められた建築物の緑化率の最低限度以上としなければならない。

文字だけ見ていると、とても難しい内容にうつりますが、不動産のプロが重要事項説明でしっかりと内容に関しての説明をしていきますので、「都市緑地法」という言葉だけでも、頭の片隅に留めておいていただければと思います。

本日もありがとうございました。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

本日は、『土地区画整理法』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【土地区画整理法】とは、土地区画整理事業に関してその施行者や施行方法、費用の負担等必要な事項を取り決める事によって、無理・無駄の無い健全な市街地の造成を図る事を目的として法律です。

なお、土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質を改め、道路・公園等の新設・変更を行い、宅地利用の増進と公共施設の整備改善を図る事を目的として事業を言います。

特徴としては、

〇権利変換による土地の交換分合（換地）という手法を採用すること

〇新たに必要となる公共用地を土地所有者が平等に提供するという仕組み（減歩）によって生み出すことです。

また、事業によって宅地の評価が高まるが、その一部を事業に充てるという受益者負担の考え方が取り入れられている事も大きな特徴です。

日本においては、農地から市街地への土地利用の計画的な転換、大震災後の市街地復興、街路網の整備などの手法として多用されてきました。

土地区画整理事業の流れです。

①  計画決定：土地区画整理事業を行う事を決定した段階で、原案・おおまかな方向性が決まります。

②  事業決定：具体的に新しい区画や道路、公園の位置等を決定した段階で、土地区画整理組合施行による事業の場合は、事業決定の時期を組合の成立時期としている事が多いです。

③  仮換地指定：新しく作る区画の予定地を、工事の施工前に、仮に指定する手続きの事です。それまで所有・使用していた土地を従前地と言い、移動する先を仮換地と言います。仮換地指定が行われると、原則従前地の使用は禁止され、仮換地を使用する事となります。

④ 換地処分：上記の手順で事業・工事が進められ、工事が完了し、区画・道路・公園が整備されると、最後の換地処分という手続きに入り、この換地処分を済むと、土地区画整理事業を終了です。

土地区画整理事業が進行中の土地を売買する際には、注意して調査する必要があります。

土地区画整理事業が進むにつれて、従前地の形はなくなりますが、権利が無くなるわけではないので、従前地を売買する事は可能です。

従前地に対して仮換地が指定されるので、仮換地の状態（面積や形状等）に着目して取引を行います。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

札幌市も桜が開花し、過ごしやすい季節になってきました。

早速ですが、本日は「建築協定区域」について説明していきたいと思います。

「建築協定区域」を説明する前に建築協定を説明していきたいと思います。

建築協定とは住宅地の環境や商店街としての利便を高度に維持増進することなどを目的として、土地所有者同士が建築物の基準（建築基準法による最低基準を超えた高度な基準）に関する一種の契約を締結するときに、公的主体（特定行政庁）がこれを認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者効を付与してその安定性・永続性を保証し、住民発意による良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度です。


その制度を区域内の事を「建築協定区域」と呼びます。



簡単に言うと建築基準法より厳しい内容や建築基準法が制限しない内容など、地域性に見合った内容を取り決める住民の合意による協定です。この協定は後から土地を買った者にも効力が及びます。

具体的な内容としては、区域内の建築物の「敷地」・「位置」・「構造」・「用途」・「形態」・「意匠」・「建築設備」に関する基準のほか、協定の目的となっている土地の区域、協定の有効期間、協定違反があった場合の措置となります。

札幌市内においては4ヶ所ほど建築協定区域があります。

・豊平区『にしおか望陽台タウンハウス』
・東区『北の住まいコミュニティ丘珠地区』
・北区『あいの里コーポラティブ』
・厚別区『ロイヤルシティ大谷地』があります。




また、札幌市近郊ですと、江別市では『王子ガーデン「アカシアの街」建築協定』・『野幌商店街建築協定』、当別町の『スウェーデンヒルズビレッジ地区建築協定』などがあり、詳細については各建築協定書をご確認ください。

札幌市や札幌市近郊においては、建築協定を結んでいるところが少ないですが、もし購入しようとしているところが建築協定区域内でお考えであれば、建築協定書をしっかりと確認された方が良いかと思います。

本日もご拝読ありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。

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