札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は建築計画概要書と台帳記載事項証明書についてお話したいと思います。



家を建てる際には、建築基準法上に沿った適法な家を設計する必要があります。

法令上問題ない設計図面を役所(民間の指定確認検査機関でも可能)に申請しますが、
このことを建築確認申請といい、提出書類を建築確認申請書といいます。この建築確認申請書と一緒に提出する書類が、建築計画概要書です。




建築計画概要書には、

1.建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの氏名及び住所
2.敷地面積や床面積
3.建物の大きさ・高さ
4.建物の概要及び見取り図
5.配置図

などが記載されており、その建物がどのような許可を受けたのかがわかります。
増築や改築をしていれば、その建築計画概要書も取得します。

建築計画概要書はその後一般に公開され、建築確認がおりた物件の概要がわかる貴重な書類の役割を果たします。

仮に、許可申請の内容と現況に相違点が多い場合は、現在の建物が違法建築物か、建築後に増改築がなされている可能性があるので注意が必要です。





台帳記載事項証明書とは、建築確認申請後の確認済証および完了検査後の検査済証の交付年月日・交付番号を記載した書類です。

この書類によって、建築工事が完了した際に完了検査まで滞りなく行われていたことが確認できます。


所有者が何代も変わって、検査済証が用意できない場合でも、台帳記載事項証明書を見れば完了検査を受けた建物であることが証明できます。






※検査済証について

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です。

7月に入り暑い日が続きますね！くれぐれも熱中症にはお気を付けください。

さて、本日はライフラインの調べ方についての解説です。

水道やガス、電気などのライフラインに不具合がある場合には当然買主様へのご説明が必要となります。私共宅建業者も、契約の前に必ずこれらの調査を行います。

上下水道の調査は、水道局で行っています。

上水道調査は主に「引き込み管の口径」を調べるためです。

引き込み管の口径は13mm、20mm、25mmの3種類あり、昔は口径13mmが主流でしたが、現在は20mm以上ないと水圧が弱く、日常生活に不自由が生じる可能性がございます。

容量不足の場合再建築時などには口径の増径をするよう指導されることが多く、その費用は自己負担（50～200万円ほど）になりますので注意が必要です。

併せて本管が公設管（自治体が所有し、維持・管理）か私設管（個人で埋没したため個人が所有し個人で維持・管理）のどちらかも調べます。

前面道路が私道の場合は私設管の可能性があり、私設管を利用する場合には設置者の承諾が必要であったり負担金が必要となるケースもございます。

下水道調査では主に「排水」についてを調べます。

排水には、汚水（トイレ）、雑排水（キッチン、浴槽、洗面）、雨水の3種類ございます。

排水処理方法には浄化槽と下水道の2種類があり、浄化槽の場合には定期的なメンテナンス費用も必要となります（一般的には下水道処理）。

また、下水道には「合流式」と「分流式」がございます。

次にガスの調査です。

ガスには「都市ガス」と「プロパンガス」がございます。

プロパンガスには各戸に個別に設置される「個別方式」と共同住宅などで利用される大型ボンベから各室に供給される「集中方式」があります。

最後に、電気の調査はまず売主様に「電気容量」と「配線経路」の確認をいたします。

更に配線経路を調べ、簡単にブレーカーが落ちてしまわないかを確認することでトラブルを未然に防ぎます。

これらは宅建業者が調べますが、もちろん売主様が実際に使ってみた状況も大切となってきますので、状況をお伺いしてお取引を円滑に進めます。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホーム小溝です。

本日は、【道路の種類と接道状況】という内容になります。

宜しくお願いいたします。

不動産調査をする際に、重要な項目になる「道路」調査。

道路に関しては、不動産業者以外にも各金融機関が担保評価を行う上でも特に重要とされる内容です。

道路が重要となるポイントとして、建築基準法第43号で「接道義務」が定められているということになります。

【建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の「建築基準法上の道路」に2ｍ以上接しなければならない。】と定められています。

土地に建物を建てる際には、法律で定められている道路に接していないと建物の建築ができません。

これは、災害などが起こった場合に避難路を確保するために必要な幅となります。

建築基準法の道路には、いくつかの種類の道路がありますので簡単に説明致します。

①  42条1項1号（道路法による道路）

国道・都道府県道・市区町村道で幅員4ｍ以上の道路

②  42条1項2号（2号道路）

都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4ｍ以上の道路

③  42条1項3号（既存道路）

建築基準法施行時にすでに存在した幅員4ｍ以上の道路（公道・私道）

④     42条1項4号（計画道路）

都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして

特定行政庁が指定した幅員4ｍ以上の道路

⑤     42条1項5号（位置指定道路）

宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、

特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路

⑥     42条2項（2項道路）

建築基準法施行時に、すでに建築物が建ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で

特定行政庁が指定したもの

一言で道路といっても、

このような種類に分かれています。

道路の種類によって、建物を建築できない場合、またはセットバックが必要になる場合もあります。

ご所有のお建物が接している道路の種類はご自身でも、役所に行って調査することも可能です。

重要事項説明書には、道路方向、道路種類、幅員、接道距離、セットバックの有無、等

「敷地等と道路との関係」という説明箇所もございますので、買い主様にも安心して不動産のご購入をいただけます。

 

※道路の種類について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『災害から守る建物規制』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

重要事項説明に含まれている防災防止規制についてです。

地震や台風による津波、土砂崩れなど、ここ数年でも自然災害により多くの命や住宅等の財産が失われているのは記憶に新しいところです。

さまざまな自然災害から住民の命や財産を守るために、各都道府県知事は防災区域・警戒区域を定め、被害の可能性が高い地域に対して建築物の構造規制などを定めています。

お客様の建築予定地が自治体規定の防災区域・警戒区域にある場合には、かならず重要事項説明でその旨をご説明しなければなりません。

防災区域3種類

各都道府県知事が定めている防災区域・警戒区域は以下の3種類です。

〇造成宅地防災区域

造成宅地防災区域とは、地震によりがけ崩れや土砂流出などの恐れがある宅地造成工事規制区域外の造成宅地に対して指定した区域の事です。宅地造成等規制法に基づき指定されています。

〇津波災害警戒区域

津波災害警戒区域とは、津波による河川氾濫や内水氾濫などが起こった際に、住民が避難する避難場所・避難施設などの体制の必要性が高い区域の事です。津波防災地域づくりに関する法律に基づき指定されています。

〇土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害による住民への危険が想定される区域の事です。土砂災害防止法に基づき自治体が地形・地質・土地利用状況の調査を行った上で指定されています。

土砂災害警戒区域には土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の2種類があり、それぞれの区域ごとに制限が異なります。

防災指定や警戒指定による建築物の規制は、お客様自身を守る為の方策でもあります。

しっかりお客様にご納得頂けるように説明する必要があります。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「埋蔵文化財包蔵地」についてです。

「埋蔵文化財包蔵地」とは、貝塚・古墳・土器・石器などが土中に埋もれている土地の事を言います。
すでに存在が確認されている土地の事を「周知の埋蔵文化財包蔵地」といいます。

もし、購入予定の土地が「周知の埋蔵文化財包蔵地」の場合は、規模に関係なく工事着手の60日前までに教育委員会への届出が必要となり、現地調査、試掘へと進められます。
自治体によっては「周知の埋蔵文化財包蔵地」に近接する場所でも届出が必要となる場合があるので、確認が必要です。

試掘により、遺跡が存在しないこと、あるいは工事が埋蔵文化財に影響しないことが確認できれば問題ないのですが、遺跡が確認され、工事に影響があると判断された場合は、工事自体の計画を変更するか、工事着手前に本格的な「発掘調査」を行い、文化財の記録を残すことが義務づけられています。


しかも、発掘費用は、開発者（通常、土地所有者）負担になり、工期も大幅に遅れ、想定外の負担を負うことになります。

「周知の埋蔵文化財包蔵地」は各自治体のホームページで確認でき、近接する場合は必ず担当窓口で確認するのがいいかと思います。

札幌市においては北区の南北線「麻生駅」や「北34条駅」からＪＲ(新川)駅の間や中央区の西側のエリアが意外と多いので注意しないといけないですね。

札幌市近郊の石狩市や江別市でも注意をしましょう。

最近、新築の需要が増え、土地を探している方が多いので、気を付けましょう。

本日は短いですが、ご拝読いただき、ありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【土壌汚染対策法指定区域】についてです。

皆様、【土壌汚染対策法指定区域】って普段あまりききませんよね？
役所内の環境課が主に担当しています。

名前からして汚染に関するものだとはわかります。特にガソリンスタンドや、危険物取扱工場（クリーニング屋など）の跡地は要注意です。

ではどんなものなのか説明していきましょう。

この法律では、国民の健康を保持することを目的に、土壌汚染の可能性の高い土地の所有者らに対して土壌汚染状況調査を義務付けています。

汚染の程度により形質変更時届出区域（土壌汚染はあるが、健康被害が生ずる危険性がないと判断された区域）と要措置区域（土壌中の特定有害物質により健康被害の危険性があると判断された区域）に分けられます。

※特定有害物質：ＶＯＣ（浮遊粒子状物質及び光化学オキシダント）、ヒ素、ホウ素、フッ素

では、作業をする場合は、どのように進めていくのか見ていきましょう。

・形質変更時要届出区域内

現状のまま使用するのであれば届出は不要です。
しかし土壌の採掘や用途の変更といった土地の形質変更を行う場合、形質変更に着手する14日前までに都道府県知事への届出が必要となります。

・要措置区域に指定された場合

都道府県知事の支持する措置（汚染の除去など）を講じる必要があり、土地の形質変更は原則禁止とされています。

※都道府県知事の指示する措置とやるべきことは、摂取経路の遮断、汚染の除去となります。

土壌汚染が発覚した場合、土壌改良工事が必要になると何百万～何千万という費用が必要なケースもあります。
購入時点で建物が無い更地の状態でも、取引をする際は、しっかり調査（売主・近隣住民、法務局での閉鎖事項証明書等）され安心な物を選ぶようにしましょう。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。テンズホーム井上です。

今回は、土地区画整理事業についてお話したいと思います。

「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業のことをいいます。



古い市街地は道路が狭く、複雑に入り組んで境界線があいまいになっているところもあります。
このような土地をきれいに整備することで、快適で住みやすい街に生まれ変わらせることができるのです。







土地区画整理事業では、道路や公園などが整備されていない区域の地権者から少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、公共用地に充てます。

提供してもらった土地（保留地）を売却し、移転や整備といった事業資金の一部に充当します。



地権者の宅地は、新たな区画に合わせて再配置（換地）されます。減歩で面積は減少しますが、地形や形状の改善によって従前の土地に見合う評価を得られます。
なお、不均衡が生じる場合は金銭（清算金）で調整されます。




・保留地（ほりゅうち）
土地区画整理事業で整備された宅地のうち、施行者が換地と定めない宅地のことです。施行者は保留地を売却して事業資金の一部に充当します。

・減歩（げんぶ）
土地区画整理事業のために地権者が土地の一部を提供することです。減歩には「公共減歩」と「保留地減歩」の2つがあります。公共減歩は公共施設の整備、保留地減歩は事業資金に充てるための減歩です。

・換地（かんち）
土地区画整理事業で公共施設などが整備された後に、従前の土地に対して新しく置き換えられた土地のことです。

・仮換地（かりかんち）
仮換地指定によって、区画整理前の土地から使用収益権が移行した土地のことです。建物の建築が可能で、通常はそのまま換地となります。





土地区画整理事業で期待できる効果としましては、整備前の権利を保全しながら事業を行うので、地域のコミュニティを維持しながら、宅地や道路をより使いやすい形に整備できます。

公園などの公共施設が確保され、インフラ施設も一体的に整備されるため、治安の向上や災害の防止・被害軽減などにつながります。




お住まいの地域で土地区画整理事業の実績や実施状況、予定を知りたい場合は地方公共団体のホームページなどで確認してみましょう。






※区画整理地について

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皆さま、こんにちは！

センチュリー21テンズホーム　小溝です。

本日は開発許可についての内容となります。

宜しくお願いいたします。

開発許可、覚えるポイントとしては3つあります。

①  開発行為は建築目的の土地区画形質変更行為

②  許可が必要な開発行為は原則1,000㎡以上

③  詳細確認は開発登録簿と土地利用計画図

開発許可制度とは、市街化区域及び、市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、宅地造成などの一定規模以上の開発行為を行う場合には知事、又は、政令指定都市の長の許可が必要となる制度となります。

開発行為については、建築物の建築や、特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更行為のこととなり、許可が必要となる開発行為は、市街化区域内では政令で原則1,000㎡以上、三大都市圏の一定の地域では500㎡以上となっています。

すべての開発行為に許可が必要ということではなく、

許可が不要となるケースもありますので確認が必要となってきます。

開発登録簿・土地利用計画図の確認ポイントは下記記載の５点になりますので

こちらも覚えておきたい部分となります。

①  開発許可番号、開発許可年月日

②  開発許可を受けたもの、工事施行者の住所と氏名

③  予定建築物

④  工事完了検査済証発行年月日

⑤  開発道路の幅員、隅切り、転回広場、生活配管経路等

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みなさま、こんにちは！テンズホームの久保田です♪

本日は「都市計画道路」についてのご説明を行って参ります！

都市計画道路は、生活利便性の向上や計画的な街づくりのために都市計画法により将来的にその道路を拡幅したり造作（延長）したりする計画が決定している道路のことをいいます。

都市計画道路には①計画決定と②事業決定の２段階があり、

都市計画道路の区域内で建築物を建築しようとする場合には都道府県知事の許可が必要です。

① 計画決定・・・事業への着手時期が未定のもの。

建物の新築や増築が許可されるのはこの段階までとなります。

しかし、建築制限として「地階を有しない階数が2以下であること」、

「主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造などであること」が定められています。

② 事業決定・・・既に事業に着手しているもの、もしくは着手が決定しているもの。

こちらは災害時の応急措置による建物など、一部の建築物しか許可されません。

また、建築が許可されていても「容易に移動、除去できること」を前提とした建築制限が定められています。

なお、自治体は都市計画道路の整備状況や、建築の動向を捉え、長期で事業化の見通しのない都市改革道路を「緩和路線」と指定し、新たな建築制限緩和の基準を平成28年４月に設けました。

こちらの主な規定内容は

・地階を有しない階数が3以下、高さが10ｍ以下である

・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造である

・市街地開発事業等の支障にならない

となっております。

札幌市の都市計画道路事業一覧は札幌市HPでも確認することができ、

事業区間や計画延長、計画幅員、期間までも確認することができますので

気になる方はお調べになると良いと思います。

 





※道路の種類について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『敷地面積の最低限度』についての内容になります。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

最低敷地面積って何でしょうか？

敷地分割（分筆）による、ミニ開発を抑える制限です。

ミニ開発を抑える制限

敷地分割（分筆）によるミニ開発が進むと、小規模な敷地（土地）が増えて建物が密集することにより、日照・通風・防災面での環境悪化を防ぐために、敷地面積の最低限度（最低敷地面積）を都市計画で定めることができます。

最低限度の数値は200㎡を上限として、超えない範囲で定められます。
この制限により、敷地面積が最低限度以下の土地では、建築確認がおりないため、建物の建築ができません。

ただし、この制限は、新たに土地を分割して建物を建てる場合にのみ適用され、自治体によって最低限度が定められた時期より前から下回っていた面積の土地は、建物の新築や建て替え（再建築）が可能です。

そのため、調査の際は、最低敷地面積はあるのかないのか、ある場合は敷地面積と分筆時期を必ず確認しましょう。

最低敷地面積の制限が適用されない場合

建ぺい率の制限が適用されない敷地（建ぺい率が80%の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物）や、敷地の周囲に広い公園・道路・その他の空地がある建築物で、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの、または特定行政庁が、用途上または構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、最低敷地面積の制限はありません。

最低敷地面積の調査方法

調査している不動産の最低敷地面積を調べる場合GoogleやYahoo!で「◯◯市　最低敷地面積（もしくは敷地面積の最低限度）」と検索すれば調べることができます。

最低敷地面積が100㎡の地域に、199.9㎡の土地を持っていたとしましょう。
2つに土地を分筆（敷地分割）しようとした場合（それぞれ99.95㎡になる）、わずかに0.05㎡であっても分筆して建物を建築することはできません。

最低敷地面積の100㎡以上でなければ不可能です。200㎡の土地と199.9㎡の土地ではわずかに0.1㎡でも、家を2軒分建てられる土地と家1軒分しか建てられない土地という観点から、不動産としての価値は大きく異なります。

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