札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは！

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は【住宅ローンの基礎の基礎】という内容になります。

「住宅ローン」は不動産を購入する際など、多くの方が利用するローンになりますので、知っていて損がない内容となるかと思います。

今回は住宅ローンの種類について

お話していきたいと思いますので、宜しくお願いします。

「金融機関からお金を借りて不動産を購入し、金利（利子）を付けて金融機関に返済していく」これが住宅ローンとなります。

金利には大きく分けて2種類、

【変動金利型】【固定金利型】があります。

簡単にそれぞれ説明していきます。

「変動金利型」ですが、金利の低さだけに注目すると変動金利型が一番良いかと思いますが、その時の経済状況に応じて金利が変わりますので、変動金利型を選ぶ際には

金利が上昇した際にも対応できるか否かをよく検討されることをおすすめいたします。

「固定金利型」ですが、変動金利型に比べると金利が高くなりますが、将来的に低くなるという見込みもありません。

住宅ローンの返済期間を考えると、金利が大きく変わらないという部分では

安心できるかと思います。

また、上記の他に、「フラット35」のような全期間固定金利型というものもありますが、こちらは、市場の金利が高くなったとしても、それに合わせて金利を上げることができません。

たとえ市場の金利が高くなっても以前と同じ金利しか受け取ることができないのです。

金利のリスクをすべて貸して（金融機関）が負うことになります。

コツコツと計画通りに返済していきたいと考えている方には大変おすすめとなります。

不動産購入時に住宅ローンをご検討される場合には、自分の将来設計とそれぞれの住宅ローンの種類を今一度確認し、現実的に、どの金利が合うのか検討することが大切なポイントとなります。

もし、ご不明点等ございましたら

どうぞお気軽に、お問合せください！！

本日もありがとうございました。




※住宅ローンの支払について

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（センチュリー21 テンズホーム）

〒063-0062　札幌市西区西町南20丁目1-1
TEL：011-688-8218 / FAX：011-688-8219

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『収入合算の3パターンを学ぼう！』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

生活スタイルや働き方が変化する中で住宅ローンの組み方も多様化し、共働き世帯の増加と共に、夫婦で住宅ローンを組むという選択肢も増えています。

物件選びやその後の住宅ローン控除、もしもの場合の備えなどを含め、自分たちに合った形であることが理想的ではありますが、金融機関や商品数も多く、比較検討する基準がわからないといった声も聞かれます。

まずは夫婦で住宅ローンを組む場合のパターンを抑えておきましょう。

〇パターン1　どちらか一方が住宅ローンを組む

世帯主である夫がローンを組むパターンは、妻が専業主婦やパート世帯だけでなく、共働き世帯でも多いのが現状です。
最近では、収入の多い妻がローンを組み、日常生活費などを夫の収入で管理する世帯も増えています。

〇パターン2　2人でそれぞれ借りるペアローン

ペアローンは、仮に3,000万円の借入を希望する場合、例えば夫が2,000万円、妻が1,000万円などの2本のローン契約を申込むことになります。
それぞれがローン契約者になる為、借入残高に応じた住宅ローン控除の適用、団信によるもしもの保障を確保する事ができます。

〇パターン3　2人で合わせて借りる収入合算

2人の収入を合算して1つのローンを組むのが収入合算ですが、『連帯債務型』と『連帯保証型』の2種類があります。

●連帯債務型

ローン契約は『主債務者〇〇、連帯債務者〇〇』と2人の名前が記載されます。1本分の借り入れとなるため、印紙代や事務手数料は、2本の契約となるペアローンと比較するとコストが抑えられます。住宅ローン控除もそれぞれの返済割合に応じて案分で適用が可能です。

●連帯保証型

ローン契約者の借り入れに対して、一方が債務を保証するカタチです。夫婦2人の家計収入の中から返済できれば問題ありませんが、債務者（ローン契約者）が返済不能となった場合には、連帯保証人が代わって返済義務を負うことになります。

人生の中でも、最も高い買い物と言われる「住宅」。
多くの場合、住宅ローンを利用することになりますが、低金利とはいえ、長期間にわたる返済は、それぞれのライフステージに応じて家計に影響をあたえます。

現在は妥当と思われる月返済額も、10年後、20年後には捻出が難しくなるケースもあります。ローンに追われて疲弊する日々は避けたいものです。

住宅ローンの組み方に正解はなく、それぞれの生活スタイルや価値観に応じた選択をおすすめします。

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説ですが、「金融機関の担保評価と実勢価格」です。

金融機関の担保評価とは融資額を決定する上で大切な部分になります。

担保評価の考え方の基本は「人」が返済できなくなった場合に「物」である不動産を処分し、回収することが出来るかどうかになり、金融機関の立場としては、当然厳しく評価していきます。

したがって、実勢価格と金融機関の担保評価とでは、出される価格に一定の価格差が生じることになります。
この1番の要因として金融機関が評価段階で行う担保掛目による調整があげられます。

担保掛目は金融機関によって異なりますが、一般的に70％としているところが多いようです。担保掛目による調整の前提は、契約者が返済を滞った場合に、法的処分をして回収するための必要経費や回収までにかかる時間的リスクの保全にあります。

例えば、評価額が土地・建物合計が3,000万の物件があるとします。
担保評価額は3,000万×70％＝2,100万になります。

この場合、(担保評価額＝融資可能額)であれば2,100万までは融資可能となり、残り（30％）を自己資金で補填できる人しか購入することができないということになってしまいます。

金融機関もこのような状況を改善する為に、担保評価に一定の掛け率を乗じたり、一定金額を加算したりといった補正を行い最終的な融資可能額を決定するわけです。

そのうえで最も重要視されるのが申込書の「属性」となります。

物件が同じで年収や返済比率に差がなくとも、金融機関の回答に差が出るのはこのためで、公務員や大手企業の社員が融資に強いとされるゆえんです。

金融機関でも担保として認めない物件があります。
まずは「接道義務などによる再建築不可物件」です。これは金融機関に問わず融資対象外となります。

次にあげられるのは「違法建築と既存不適格物件」があげられます。最近では、昭和56年5月31日までに建築確認申請を行った「旧耐震基準の物件」に対し、金融機関ごとに新たな審査基準が設けられるようになってきました。

こういった再建築不可物件や違法建築、既存不適格物件は、融資承認が下りないので、現金で買うお客様が対象になるので、相場より安い金額で販売になります。

本日も最後までご拝読ありがとうございました。





※ローン特約の白紙解除について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【金融機関の選び方】についてです。

住宅ローン取扱の金融機関はたくさんあり選ぶのも大変です。お金を借りるときはどのような評価をされるかで借りられる金額の上限が決まります。

まずは、どのような特徴があるのかを知り、自身に合ったものを選んできましょう。






　

各金融機関の特徴を記載します。

【都市銀行】

お客様の属性や担保評価など、バランスよく平均点以上を求められますが、最終判断で最も重視するものは「属性」（職業）です。
住宅ローンのローンセンターがあり、審査・手続きが早く案件ごとに時間をかけて相談することもできます。

【地方銀行】

来店時の親切丁寧な対応など、サービス面の高い評価をよく聞く機関です。地元企業の従業員や地元案件に対して都市銀行以上に評価をつけてくれることがあります。
ただ、都市銀行より若干金利が高く・審査に時間がかかるケースもございます。

【信託銀行】

相続対策・資産運用の相談案件に強く、複数の不動産を所有する地主や、収益ビルオーナーの融資に関して力を発揮してくれます。

【信用金庫】

銀行が株主の利益を優先するのに対し、信用金庫は会員の出資による協同組合の為、地域の会員や利用者の利益が優先されます。会員であれば、銀行では取扱いの難しい中小企業経営者、自営業者の案件も柔軟に対応してくれます。
信用金庫によりますが、無担保住宅ローンなどの独自の商品取り扱いをしている所もあります。

【信用組合】

信用組合は、原則組合員が対象となります。組合員である中小企業や個人事業者の場合は、ほかの金融機関で難しいと判断される案件でも柔軟に対応してくれる特徴があります。

【ノンバンク】

融資業務のみ専門の企業です。ほかより金利が高いです。ただ、審査で「担保」を重視する特徴があります。
延滞履歴のある人など、他では審査対象外とされる案件でも担保次第では受けつけてもらうことができます。

【ネットバンク】

支店・店舗がなくインターネット上で行う銀行です。金利の安さが特徴です。追加資料の対応や審査に時間がかかったりします。
複雑な案件など相談をしながら進めたい方には不向きです。また、ネットバンクの場合「ローン特約」を認めない不動産業者もあります。

【モーゲージバンク】

住宅ローンを専門に取り扱う金融機関です。住宅ローンを証券化して調達した資金を用いて貸出を行っています。ローン担当者と入念な打ち合わせが必要な案件は不向きです。

【労働金庫、JAバンク】

農業従事者の組合員で融資の申込要件を満たせば審査はゆるく、好条件で利用することが可能です。とにかく組合員の融資に強いのが特徴です。

総合してまとめると、都市銀行、地方銀行、信託銀行は「属性」重視。信用金庫、信用組合は中小企業、自営業者向け。ノンバンクは「担保」次第で柔軟に対応可能。ネットバンクは金利は安いが事務手続きに難あり。ということになります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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不動産を購入する場合、多くの方は住宅ローンを利用するかと思います。
そこで、宅建業者と住宅ローンの関わり方についてお話したいと思います。


宅建業者が提携している金融機関を利用する場合はあっせんローン、個人で金融機関に申し込みをする場合は非あっせんローンといいます。

あっせんローン

宅建業者があらかじめ金融機関と提携契約を結んでいる提携ローンのあっせんをするものです。

宅建業者は、ローンのあっせんをする場合は、融資が否認（全部又は一部）された場合の措置（ローン利用特約）を、必ず説明しなければならないことになっています。
あっせんローンを利用する場合、別途事務手数料がかかる場合があります。

非あっせんローン

宅建業者を通さずに、買主が、直接金融機関等から融資を受けるものです。

社内融資・自治体融資・共済・自己取引の金融機関融資などが非あっせんローンになります。

ローン不成立等の場合について

金融機関との金銭消費貸借に関する保証委託契約が成立しないとき又は金融機関の融資が認められないときは売主又は買主は売買契約を解除することができる旨、及び解除権の行使が認められる期限を設定する場合にはその旨を説明する必要があります。

また、売買契約を解除したときは、売主は手付又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還することとします。


住宅ローン事前審査後、手付金を支払った後に住宅ローン本審査に通らなかった場合は、売買契約を解除することができ、買主に手付金が返還されるということです。
そうすることによって、消費者を保護しているんですね。




弊社では、提携している金融機関(あっせんローン)は特にございませんが、住宅ローン事前審査や本審査のお手続きを無料で代行して行っておりますので、是非ご安心してお任せくださいね。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

最近はあいにくのお天気が続き、気分もどんよりですね･･･

さて、本日は「諸費用の支払時期を学ぼう」です！

弊社の場合はどういう流れになるのか　も併せてご紹介いたします＾＾

売主様の諸費用支払時期として、①契約前②契約時③決済時④決済後があります！

① 契約前

・売主様が建物状況調査（インスペクション）を行う場合は、その費用

　だいたい5～10万円ほど

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担で診断いたします！

・境界石の有無が不明の場合、その調査の費用

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担で調査いたします！

　※境界石が無しの場合、復旧作業として約３０万円ほど売主様負担の場合あり

② 契約時

・売買契約書に貼付する印紙代（売買代金によって金額の変動あり）

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担となります！

・仲介手数料（半金）

　→弊社は仲介手数料はすべて決済時にいただいております！

③ 決済時

・登記費用

　→弊社の場合、専任媒介契約をいただければ弊社負担となります！

　※相続未登記等の場合は売主様負担

・仲介手数料（半金）

　→弊社はこの時に一括で仲介手数料をいただきます＾＾

④ 決済後

・譲渡所得にかかる税金（譲渡益が生じた場合）

ざっくりと、このようなお支払いがございます！

その他、当事者間では固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）などの日割精算項目も必要です。

弊社にお任せいただけると、このほかにも残置物処理の斡旋やFPサービスの斡旋など、多数のメリットがございますのでぜひお気軽にお問合せお待ちしております♪






※固定資産税の清算について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『諸費用を学ぼう（売主編）』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を売却する時には、様々な費用が発生します。
不動産会社に支払う仲介手数料や税金等がその代表的な例ですが、不動産の状況によって生じる費用があり、控除対象となる場合もあります。

今回は、不動産の売却を検討中の方に向けて、売却費用について解説します！

【仲介手数料】

不動産会社に支払う仲介手数料です。
不動産会社は、不動産売買の仲介業務として不動産情報サイトに物件情報を載せたり、チラシを作成してポストに配布したり、購入希望者の物件見学に立ち合ったりするなどの販売活動を行います。

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した物件が「売れた場合」にこれらの活動の報酬として支払います。
つまり、仲介手数料は仲介業務の「成功報酬」で、仲介を依頼するだけでは発生しません。

また、複数の会社に仲介を依頼したとしても、仲介手数料を支払うのは売買契約を成立させた不動産会社のみです。

【譲渡所得税】

所有している土地や建物などの不動産を売却して得られた利益のことを「譲渡所得」といいます。その譲渡所得には所得税や住民税がかかります。

これらを総称して譲渡所得税と呼ばれることもありますが、税金の名称は所得税と住民税です。

【印紙税】

印紙税は広範な文書に負担を求める文書課税のことです。

不動産を売却するとき、売主と買主で交わす不動産売買契約書に印紙を貼り、消印をすることで「納税した」ことになります。

印紙税の金額は不動産の売買金額によって変わります。

【住宅ローン返済手数料】

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合、住宅ローンを一括返済する必要があります。銀行などの金融機関で住宅ローンを一括返済する場合、手数料が必要な場合があります。

各金融機関によって異なりますが、手数料は1万円～3万円程度が目安で、一般的に、一括返済の手数料は一部繰上返済の手数料より高く設定されています。

【登記費用】

住宅ローンを完済したら抵当権を抹消します。そのためには登記簿上の抵当権を抹消する手続きが必要で、登記費用が発生します。

不動産を売却するときは、不動産会社に支払う仲介手数料について把握しておくだけでなく、住宅ローン返済手数料、登記費用などの諸経費、譲渡所得税や印紙税、不動産売却にかかる税金の特別控除などの活用できる控除、その計算方法や相場、売却で赤字になった場合などについても、しっかり押さえておくことが大事です。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は、「不動産査定」は宅建業者の腕の見せ所という内容となります。

簡単にお話できればと思いますので、宜しくお願いいたします。

一般の方が不動産の売却をお考えになった場合、多くの方がまずは不動産業者へ「査定」の依頼をするかと思います。

もちろん、今の時代はインターネットの普及で自分でも簡単にご所有の物件を査定することができるようになりました。

不動産査定の流れに戻りますが、不動産業者へ査定の依頼をする際に、押さえておきたいポイントとなるのが、「査定額＝実際に売れる金額」ではないという事です。

例えば、複数の不動産会社に同一物件の査定依頼をした場合、Ａ社Ｂ社Ｃ社で査定価格が違うことが多いと思います。

もちろん、曖昧に査定価格を考えているわけではなく、近隣の相場や近隣のデータを基に、このくらいの金額なら「売れるだろう」という予想の金額になります。

査定を受ける側としては、自分が考えていた価格と実際に依頼して出た金額、その差について説明を受けることが重要なポイントになるかと思います。

我々不動産業者は、査定のご依頼をいただいた物件に対して、適切な耐用年数を見極め、各評価法による適切な補正を行い、勝負できる価格を導く。

この部分が非常に重要と思います。

また同時に、ご査定依頼主様との信頼関係を築いた上で、物件の何か見落としている問題点や過去の修繕履歴なども把握することが必要になります。

成約データを基に、周辺の動向や実際の販売期間にも目を向けることや、近隣の競合となり得る物件の情報を収集したり、生きた情報として、同業者への聞き込み調査は大事なポイントとなります。

実際に、早期に売却を希望されていたり

早く現金化したい方、などは机上査定以外に訪問査定をおすすめいたします。

実際に物件を目で見て確認したのち、実際に勝負できる金額をお出しいたします。

事前に理解しておくことで

安心して任せられる不動産会社を選ぶこともできます。

そして安心してお任せ頂ける不動産会社が「テンズホーム」となるように我々も日々精進して参ります。

何かお困りごとや、一度話を聞いてみたい等、お気軽に

ご連絡ください。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「不動産の評価法」についてです。不動産の評価法とは、不動産を売却する時の査定方法になります。

評価法は3つあり、物件によって、評価法を使い分けます。それぞれ、説明していきますね。

一つ目ですが、原価法です。主に一戸建の査定に使用します。
現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引いて算定する評価法です。

建物の評価については「建築単価（円/㎡）×建物面積×（1-経過年数/耐用年数）」の計算式で評価し、建築単価や耐用年数は国税庁のサイトで確認できます。

土地の評価については、「路線価」を利用する場合と「実際の取引事例」をもとに評価する方法がありますが、路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法が理想的です。　

「土地評価額=実勢価格（時価）による単価（円/㎡）×土地面積」
＊路線価は実勢価格（時価）の80％とします。

上記で算出した建物の評価額と土地の評価額を合計したものが原価法による評価額（査定額）になります。

二つ目は取引事例比較法です。
主に分譲マンションや土地の査定をする場合に使用します。査定地周辺地域で条件の類似する複数の成約事例地を選択し、形状、環境、方位などの個別要素を比較検討し、売却理由など、個別事情による修正を行う評価法になります。

一番のポイントは成約事例の選択になります。
「評価額=事例地の単価（㎡）×面積（㎡）×補正率」になり、補正率は100％を基準に案件ごとの個別要素、個別事情を考慮して掛け率を決定します。

三つ目は、収益還元法です。
主にアパートなどの収益物件に使用します。賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法です。

計算式は「評価額＝1年間の純利益÷還元利回り×補正率」

＊1年間の純利益＝1年間の総収入-1年間の諸経費（管理費など）

収益性を重視するので、不動産の土地や建物などの評価は反映されません。期待する還元利回りをいくらで見るかによって評価額が大きく変動します。

以上の評価法を駆使して、査定額を算出しております。

本日もご拝読いただくありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【不動産の4つの価格】についてです。

不動産の価値を計る上で、参考にする価格は、固定資産税評価額、路線価、公示価格そして実勢価格があります。
では、各価格について解説してまいります。

【固定資産税評価額】

市町村が算定する固定資産税の基準となる価格であり、3年に1度、評価替えが行われます。
また、不動産の購入時に必要になる登録免許税や不動産取得税の算定基準であるため、資産計画を行ううえでは必ず把握しておくべき数字です。

固定資産税評価額は毎年春頃不動産の所有者に送付される「納税通知書」か市区町村役場の窓口で取得できる「評価証明書」で確認ができます。

【路線価】

国税庁が発表する道路（路線）に面する宅地1㎡あたりの土地評価額です。
路線価は相続税、贈与税の算定基準となるほか、金融機関が不動産の担保評価を行う上で重要な参考価格として使用している数字です。

価格は国税庁のサイトにて確認ができます。

※路線価は土地形状（整形地・旗竿地等）を反映していません。

※旗竿地のような土地は、奥行価格補正率によって補正する必要があります。

【公示価格】

国土交通省の土地鑑定委員会が全国で標準地を選定し、毎年1月1日時点での価格として、「地価公示法」に基づき公示しております。

【実勢価格】

実際に不動産を売却する場合、市場においてどの程度の評価が可能という時価です。

上記の3つの価格に加え、相場（成約事例・募集状況など）、個別要素（土地形状、状況など）、個別事情（心理的瑕疵、相続など）を考慮して価格を決定します。

この価格が主に査定額に関わる価格となります。

昨今では一括査定サイトにて簡易査定・机上査定をご希望される方も多くおりますが、物件の状態・環境も大きく査定額に影響を与えます。

売却の際を少しでも検討した時は、しっかり現地を見てもらいましょう。そうすることで建物の特長をより捉えた販売活動を行うことができ、早期売却・高額売却に繋がる可能性が大きく変わります。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。




※不動産の価値について

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