札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さま、こんにちは。

センチュリー２１　テンズホーム小溝です。

本日は『現状有姿を学ぼう』という内容になります。

宜しくお願いいたします。

不動産取引で、大きなトラブルに発展する危険性が特に高いのが

『現状有姿』による取引です。

この「現状有姿」についてご説明していきたいと思います。

「現状有姿」という内容は、はっきりと法律で決まっているわけではなく、

一般的には、「現状有姿」＝「現状あるがままの状態」という解釈となります。

例えば、中古物件の購入をする際に、

「対象となる不動産に経過年数に応じた小さな傷、汚れが存在していても、

売主側で特段修繕など≪手を加えることなくあるがままの姿≫で引渡しを行う」

というような解釈となります。

ただし、

「現状有姿取引」の場合、売主はその物件について知っていることをすべて伝えなくてはいけません。

仮に、不具合や事件事故などを知っているのに告知しなかった場合や

特に認識のズレが生じる部分として、売主自身が設置した設備や備付家具、戸建てでは、庭木や庭石等、建物内に設置されているものについても告知しなければなりません。

また、過去の修繕履歴や修繕箇所についても告知の対象となります。

当事者間の認識のズレや思い込みによるトラブルを避けるためにも、

契約当事者の理解が不十分なままに手続きを進めることはないようにしましょう。

当事者間の意向や引渡しの状態、契約適合責任との関係に関してもしっかりと説明し、理解していただくことが重要になります。

引渡しの物件、状況はどの物件でも二つと同じものはありませんので、

双方が納得のいくような気持ちの良いお取引となるようにしたいですね。




※告知義務について

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『成年後見人による不動産売却』についてです。
皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

成年後見人制度とは？

成年後見人制度は、認知症や精神的な障害、または知的障害などによって十分な判断能力が低下した方をサポートし、支援する為の国の制度です。

判断能力を失った方は、家庭裁判所の監督の下で、成年後見人からの支援を受けられます。


具体的な支援の内容は大きく2つに分かれます。

1つ、財産管理で、本人に代わって本人名義の預貯金や不動産といった管理運営において、詐欺などから本人を守る支援です。

2つ、身の上看護と言われるもので、介護契約や施設への入所手続きなどの生活を支援する内容です。判断能力が不十分な方をサポートし、しっかりと守る制度が成年後見制度になります。

成年後見制度は2種類あります。
成年後見制度には【任意後見】と【法定後見】の2つの制度があります。




法定後見はそのなかでもさらに補助・保佐・後見の3つにわかれるのです。

〇任意後見制度・・本人と任意後見の候補者の双方間で、基本的には自由に内容を決めて結ぶ契約です。
判断能力が不十分になる前に本人の意思によって誰を後見人にするかなど、将来に備えて予め受任者と契約出来ます。国の制度である法定後見に対して、任意後見は自由に契約できるものです。

本人の判断能力が十分なうちに、任意後見契約を公正証書で本人と結びます。家庭裁判所は任意後見監督人を選任し、万が一不正などがあった場合には、任意後見人を解任できるようになっています。

任意後見監督人は、任意後見人の後見事務を監督する人です。弁護士・司法書士・社会福祉士・税理士等の専門職や法律、福祉に関わる法人などが務めるのが一般的です。

〇法定後見制度・・法定後見は、本人が認知症などを患うなどして判断能力が低下したあとに家庭裁判所の監督下で始まります。判断力が低下した方の法的権利を守る制度です。

万が一本人が判断能力を失ってしまった場合は、申し立てにより家庭裁判所が選任した後見人が、本人の代わりに財産や権利を守る助けをします。

銀行など金融機関から預金の引き出しや不動産の売却など、判断能力が十分でない方はそういった財産や権利を自身で守ることができません。そのため、認知症になってしまった家族を抱える家庭では、法定後見制度を利用せざるを得ないといったケースが多いのです。

成年後見人による不動産売却の流れは、いずれ解説したいと思います。





※意思能力について

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は、「代理人による契約の注意点」です。

不動産の取引では、売買契約や決済時・引き渡し時は原則、契約者本人による立ち合いになります。

共有名義の取引においても同じです。
ただ、どうしても契約者本人あるいは共有者全員の立ち合いが困難な場合は代理人による契約になります。

代理人契約は、形式が整っていれば法的には問題のない行為ですが、不動産取引の場合、委任者の意向と受任者の認識とずれが生じると、後日大きなトラブルになる可能性があります。

委任者と受任者のずれをなくすために、委任者の意思を正確に確認すること・代理人に委任する権限の範囲を明確にすることが大事になります。




代理人への委任権限の範囲を超える判断が必要な場合は、その場で判断せず、委任者の意向を確認してから対処することが大切になります。

また、契約の相手方に対しても、代理人契約となる旨を事前に説明し、相談事項は契約までに確認して対処することも大切になります。

代理人には本人に代理権を与えられる「任意代理人」と法律の規定により代理権が与えられる「法定代理人」があります。未成年者の親権者や成年被後見人の成年後見人などは法定代理人になります。

委任状に記載される内容ですが、以下の通りです。

・委任者の住所、氏名は必ず自署、実印で押印。印鑑証明書添付し日付も記入。

・受任者の住所、氏名は委任者が記載、または事前に記載。

・取引内容、取引日を記載。

・委任権限の範囲を記載。

・目的となる不動産の表示。

これらが必要になります。

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本日は、これにて終了になります。最後まで、ご拝読ありがとうございました。

どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【共有名義物件の注意点】についてです。

〇売主が共有名義の場合

共有名義物件の場合特に注意したい点は、「共有者全員の同意と承諾を得る」という点です。
共有名義といえば、一般的に親子、夫婦、相続であれば兄弟、姉妹という場合もあります。

同意・承諾を得る際には、「共有者間の円滑な関係か否か」がとても大事なこととなります。

「お金」に関わる問題ですから、共有名義の物件を扱う際は、次の3点を徹底しております。

・売却条件や方向性などに関し、必ず共有者全員の同意と承諾を書面で取る

・契約や決済に関しては、原則、共有者全員の同席を条件とする

・書面には共有者全員が実印、印鑑証明書の添付を原則とする

〇買主が共有名義の場合

買主の場合は贈与に注意した持ち分設定、住宅ローン控除、相続対策が注意点となります。

メリットとして住宅ローン控除（連帯債務・ペアローンを使用した場合）、3000万円控除がそれぞれ受けられます。

デメリットとしては共有者の死亡で相続が発生（相続人が複数に分かれる場合には複雑化する可能性あり）。離婚した際に複雑化する可能性あり。持ち分の設定によっては贈与税が課税される可能性あり。登記費用が人数分かかるなど。

共有名義の契約の主なトラブルは、それぞれの意向や認識、理解度にも差が出てしまう事が多く契約後、そういうつもりではなかったという事がおきトラブルに発展することが多いため、しっかりとそれぞれの意見を一致させてから契約に臨みましょう。



今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、住宅ローンを利用して不動産を購入する際の

融資利用特約についてお話したいと思います。

「融資利用特約」とは、住宅ローン特約と呼ばれることもあり、

買主が売買代金の一部または全部に融資を利用することを条件に売買契約を締結し、予定していた融資の全部または一部が不成立となった場合、買主は契約を解除することができ、すでに授受された手付金も返還されるとする特約です。

融資利用特約では、売買対象物件の引き渡しまでの間に相当の期日(いつまでなら解除可能であるかの期限)を定めます。

申請の金額などにより期間はそれぞれですが、一ヶ月ほどとるのが一般的です。
期日までに金融機関などから承認を得られなければ、手付金を返還してもらい契約が解除となります。

融資利用特約では、融資の承認が得られない際にトラブルが発生することがあります。融資利用特約には、契約解除について申し出が必要なものと、融資の承認が得られれば自動で解除となるものがあります。

契約の際には、必ず融資利用特約の文言を確認しましょう。

最初に申し込んだ金融機関で融資が得られなかった場合は、他の金融機関に再度申請する、もしくは融資以外の資金調達をする必要があります。

この時、再審査をしている間に特約期間が経過したり、結局資金調達が出来ないというトラブルが発生する可能性もありますので、慎重に判断して行動しましょう。

融資利用特約はしっかり確認してください。融資利用特約では、期間についてもトラブルが発生することがありますので、期日の変更が出そうになった場合は、すぐに融資利用特約の期日延長の覚書を交わして、期日を変更する必要があります。

融資利用特約の目的は、「買主保護」にあり、融資利用の前提は買主が計画的に無理のない返済を続けていくことにあります。

したがって、融資が利用できれば、どの金融機関、どのような条件でもかまわないということではなく、あくまでも「買主の意向を反映した融資内容」のもとで保護することが宅建業者にとって大切です。





※融資承認取得期日とは

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みなさまこんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は違約金と違約解除についてのご説明を行います。

違約解除とは、売主、買主それぞれが物件の引き渡しの義務、代金の支払の義務を履行しないとき（約束を守ってくれないとき）に相手方が契約を解除することをいいます。

※相手方は契約違反をして「損害賠償の請求」を行い、催告しても履行されない場合に契約を解除することができます。

前回は手付解除についてのご説明を行いましたが、手付解除と違約解除の違いとしては

自己都合で解除できるか否かです。

手付解除では解除の理由は特に問いませんでした。

しかし、違約解除では相手方が契約違反をした場合にのみ解除ができるということです。

※違約をした本人には解約の解除権はございません！

違約金を支払えばいつでも解除できるわけではございません。

また、違約解除をする要件として、申し出をする側の履行の着手が必要です。

ここでいう履行の着手とは、

売主

・建物の解体をし、更地にした

・土地の実測を行った

・建物の内装工事を行った

買主

・中間金を支払った

・引き渡し期日を過ぎて繰り返し催告を行った

・建築業者に着工金を支払い、建築請負契約を行った

これらは一般的に履行の着手をみなされる例です。

また、違約金の定め方しては

・売買代金の10％～20％程度であること

・手付金相当額であること

・宅建業者自らが売主の場合、違約金、損害賠償額の予定の合計額が売買代金の2/10を超えてはいけない

等の決まりがございます。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『手付金・手付解除の定め方』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

手付金とはー

売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭の事をいいます。

不動産の売買契約を締結する際には、買主から売主に対して『手付金』が交付されます。

法律上、手付金には『証約手付』『解約手付』『違約手付』の3つの役割があると解されています。

1） 証約手付

売買契約が締結された事を証するものとして交付される手付をいいます。

2） 解約手付

買主はその手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供する事で、売買契約を解除出来るという効果を持った手付を言います。

3） 違約手付

当事者に契約違反（債務不履行）があった場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付です。

手付金が『解約手付』と認められる条件―

手付金が「解約手付」であると認められるかどうかは、売買契約の存続を左右する重要な問題です。買主の立場であれば、売買契約の締結後に気が変わったり、経済状況が変化して購入が難しくなったりすることがあるかもしれません。

その際、手付金が「解約手付」に該当すれば、手付金を放棄することで、売買契約を解除できる可能性があるのです。

トラブルを防ぐための手付解除のポイントー

手付を解除する際には、大きなお金が動くためトラブルも多くあります。

トラブルの原因として、多いのが契約解除を申し出るタイミングです。

契約解除のタイミングによって、手付金の放棄・倍返しで解除ができるか、違約金が発生するかが決まるので解除期日はとても重要になります。

トラブルを防ぐためのポイントとして、以下の2つがあります。

〇手付解除の期日は設定するのがおすすめ

〇期日を設定しない場合は『履行に着手するまで』が基本

不動産取引は大金が動く為、お困りの際はお近くの不動産業者へお問合せ下さい。





※手付金について

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皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回の解説は「売買契約を締結する」です。

不動産売買契約において、売買契約を締結する前に重要事項説明を受けてから、「売買契約」の説明を受けていただきます。

「売買契約書」には、下記の内容が記載されます。

・契約目的とした不動産の表示⇒原則は登記内容に基づき記載されます。

・売買価格や支払い方法⇒価格は課税取引では消費税額を記載します。

・決済時期⇒代金の支払いと引き渡し時期を記載します。

・手付解錠期日、違約金の額⇒違約金は具体的金額（円・％）を記載します。

・融資利用特約⇒住宅ローンなどを使用する場合、特約期日は、融資利用額、金融機関名を記載します。

・特約事項⇒案件独自の取り決め事を記載します。

特約事項に関しては、売主様と買主様のそれぞれの希望条件の擦りあわせが重要になりますので、特に気を付けましょう。

一例として、

・物件の引渡状態（現状有姿、内装渡し、更地渡しなど）

・買い替え特約に関する買主所有物件の内容、売却期日、価格など

・任意売却で担保抹消に関する債権者の同意および協力を停止条件とする内容

・借地権付き建物の売買契約で、地主の借地見城との承諾に対する売主の責任

・借家人付建物の売買契約で、賃貸借契約の承継と保証金敷金の取り扱い

等があげられます

売買契約を締結する前に、熟読し分からない箇所は、不動産業者に聞きましょう。
それがトラブルを防げる要因になります。

本日は短いですが、終わりたいと思います。ありがとうございました。




※契約時に必要なもの

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こんにちは。
センチュリー21テンズホーム井上です。

今回はインスペクションについてお話したいと思います。




インスペクションとは、本来、「調査」「検査」「視察」「査察」等の意味をもつ英単語です。

既存住宅を売却・購入する際のインスペクションとは、「建物状況調査」、「住宅診断」とされており、建築士の資格をもつ専門の検査員が、第三者的な立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。




実はインスペクションは、欧米では不動産売買の際には当たり前に行われているのですが、日本においても平成２８年の宅建業法の一部改正によって注目度が高まり始めており、改正法が施行される平成３０年４月以降は、中古住宅の売買において急速に広まってくるものと思われます。






インスペクションの主な対象部位（戸建て住宅の場合）は次のとおりです。



【構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの】
基礎、小屋組、柱、壁、梁、床、床組、土台

【雨漏り、水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの】
屋根、外壁、屋外に面したサッシ等、小屋組、天井、内壁

【設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの】
給水管、給湯管、排水管、換気ダクト




なお、検査は原則として目視や計測を中心とした「非破壊検査」であり、特別な依頼をした場合を除き、壁に穴を開けて内部を確認するような検査が実施されるわけではありません。




不動産媒介契約の際、不動産業者は売主に対し、インスペクションを実施する者の斡旋に関する書面を交付し、説明しなければなりません。



また、買主には重要事項説明の際、インスペクションを実施したか、実施した場合は結果概要を説明しなければなりません。




売買契約時には、売主、買主が建物状況について確認した事項を記載した書面を交付することも義務化になったことで、より安心な取引ができるようになりました。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

本日は、買付証明書についてご説明を行います＾＾

気に入った物件の内覧等を行い、この家を購入したい！となった場合、「買付証明書」を記入していただく作業がございます。

買付証明書には、購入希望価格や引き渡し時期、融資利用の有無などを明記する欄があり、仲介会社を通して売主様に提示いたします。

物件を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用されるかと思われますが、この買付証明書を書いた後にローン審査を行い、ローン審査が通り、売主様との商談がまとまれば必ず契約をするという堅い決意が必要です。

要するに、仮予約をしておいて他に良い物件があればそっちにしよう♪というような安易な考えでは書けない書類となっています。

買付証明書はひとつの物件に対して1人の購入希望者だけではなく、複数の購入希望者から提出されることもあります。

1番手や２番手というように、不動産会社は優先順位を判断しております。

１番手の方が値下げ交渉を前提とした価格で買付証明書を提示し、２番手の方が正規の価格での買い付けを行った場合には売主様次第で２番手の方が購入に至ることもございます。

そして実際に買主様が決まった後に「契約締結」を行います。

私共不動産会社は、買主様の購入希望条件の詳細を正確に伝達し、契約後のトラブルを未然に防ぐよう努めております。

また、買付証明書記名前、買付証明書記名後に関わらず物件購入意思のある方の住宅ローン事前審査のお手続きは無料で代行させていただいておりますので、気になる物件のある方もお問合せお待ちしております♪

 



※購入申込について

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