札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「リフォーム提案で差をつけよう」という内容となります。

最後までお付き合いいただけましたら幸いです。

宜しくお願いします。

我々、不動産業者が中古物件を購入されるお客様にリフォームのご提案をさせて

頂く機会は多くありますが、

初めて不動産をご購入されるお客様や、そもそも内装業者を知らないというお客様は

たくさんいらっしゃることと思います。

リフォーム工事で納得のいく仕上がりにならなかったなど、

後々のトラブルにならないためにも、安心してお任せできる内装業者を選ぶことは

とても大切なことです。

そして、お客様の生活をプロデュースする専門家であり続けるためにも

私たち不動産業者は「お客様と不動産との橋渡し役」であると同時に内装業者・建築業者、

建築士、弁護士、司法書士、などの不動産に関係する各専門家との橋渡し役としても

尽力していかなければなりません。

内装工事は、不動産取引同様に専門性も高く、住宅設備、部材などの品質や規格・安全性など、消費者の立場で理解できないことが多くあります。

それが適切な施工であるのか、妥当な金額であるのか、そんな不安を抱く方も

多くいらっしゃいます。

その不安を解消できるように、

お客様からの質問や疑問にも迅速にお応えできるよう、小さな設備不良や緊急時にも直ぐに対応できる、頼れる内装業者と関係を築くことも、我々不動産業者に求められる

部分だと思います。

では、お客様から見た信頼できる内装業者とはという部分ですが、

「お客様の要望を聞き、仕上がりや予算面で満足いただくこと」「良い悪いをアドバイスできること」この部分になるのかと思います。

満足いただく為に、良い所ばかりお伝えするのではなく、リスク面やマイナス面をしっかりと説明でき、尚且つご希望に可能な限り近づける為に他の方法を考えること、ここの部分は信頼して、安心してお任せいただくためにはとても大切なポイントだと

思います。

何か困った時にはどうぞお気軽に！！

センチュリー21テンズホームへご相談ください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『決済の手続き』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

【不動産の決済】とは、買主様と売主様との間で締結した売買契約に基づいて、取引を完了させる最後の段階で、残代金の授受と物件の引渡しを行います。

具体的には、買主様から売買代金の残代金が支払われると同時に、売主様から買主様へ不動産の所有権移転登記の手続きを行います。この、決済を行う事によって、不動産の売買取引が完了する事になります。

決済当日の流れ～～

1、 司法書士による本人確認と書類の確認

決済手続きを行う際は、まず司法書士が決済の場にいる人の確認を行います。

売主様・買主様本人であることを提示するため、決済日当日は運転免許証やパスポートなどの「写真付き身分証明書」が必要です。

2、 金銭の授受

司法書士による本人確認や書類確認が終われば、決済の準備完了です。続いて、買主様から売主様へ残代金の支払いが行われます。買主様が住宅ローンを利用する場合には、このタイミングで融資が実行されます。

また、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金などの各種精算金の授受も行います。

3、 領収書の授受

残代金の着金が確認でき次第、売主様は残代金や各種精算金の領収書を発行して買主様に渡します。
領収書は不動産仲介会社が用意してくれるのが一般的ですが、事前に必ず確認しておきましょう。

4、 鍵や必要書類の引渡し

買主様へ物件の鍵や取扱説明書などの各種書類を引渡します。鍵はこれまでに作製した合鍵を含めて、すべての鍵を引渡しましょう。

5、 司法書士・不動産仲介会社への報酬の支払い

決済手続きが完了したら、司法書士や不動産仲介会社への報酬を支払います。

不動産の決済には、売主様・買主様の他に、不動産仲介会社・司法書士・金融機関など

多くの取引関係者が関与している為、決済を延期して改めて決済日を設定するとなると、大きな負担と迷惑を掛けてしまう事になります。

決済に必要な書類や手続きに不備が無い様に、事前に売主様は不動産仲介会社と密に連絡を取って万全の準備をしておきましょう。少しでもわからない事は、そのままにせずにすぐに確認する事が大切です。




※契約と決済について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【相続物件売買の注意点】についてです。

相続といえばどのようなイメージを持たれるでしょうか？

大切なご家族が亡くなられて、残された家族に財産を残してくれた。残された家族はそれを使って幸せに暮らしていきました…。

対象となる親族の関係が良好であればそのようになるでしょう。
しかし、それだけではないことも多くあります。

場合によっては遺産分割調停、遺産分割審判が必要になるケースもあり、親族であるからこそ難しいこともありますので、進める場合はしっかりと協議をしていく必要があります。

進めていくうえでどのようにしたらいいのでしょうか？

まず、対象物件が相続登記済であれば所有名義人を売主として売買契約を行うことができます。

しかし、相続登記していない場合は、「戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍」により相続人を徹底的に調査し確定する必要があります。公的書類による確認が絶対条件になります。

相続人の確定ができましたら、すべての方に連絡を取る必要があります。
※相続人が亡くなっている場合は、その子供らが相続権を引き継ぐ「代襲相続」となり、行方不明の相続人がいる場合は「不在者財産管理人」の（家庭裁判所による）選任を申し立てる必要があります。（不在者財産管理人は親戚、家族に適任者がいなければ弁護士や司法書士が選任されます。

相続人が確定できた段階で、遺言書（遺言書の場合は遺留分（遺言書の内容に関わらず配偶者・子供・父母に法的に最低限相続される財産）に注意が必要となります）があればその指示に従い、遺産について話し合い遺産分割協議書を作成し、相続人全員から同意を得た段階で相続登記を行います。

※法定相続分で登記する場合は遺言書・遺産分割協議書が無くても可能です。

複数の相続人を法定相続分による共有名義人として登記する場合、売却を前提となる場合、遺産分割協議の際に相続割合とともに所有名義人を誰にするか取り決めをしておくことが大切です。

また、相続税を収めるために相続した物件を売るケースが多く聞かれます。その時は物件を売却した際に、譲渡益が発生した場合は譲渡所得税がかかる為、ご注意ください。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は、任意売却についてお話したいと思います。

任意売却とは、【住宅ローンを滞納している状況】あるいは、【売却金額より住宅ローンの残高が多い状況】のなか、債権者(借り入れ先の金融機関)と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。

通常、住宅ローンの滞納が3～6か月続くと、

債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行します。

ですが、任意売却をすると競売の実行を止めることができ、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けたりすることができるようになります。

住宅ローンを組んで購入した場合、原則として残債(残存債務。未返済の借入金のこと)を清算しなければ売却できません。
金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しているほか、固定資産税の滞納が続いた場合は役所から差し押さえの不動産登記がなされるからです。

売却代金が残債を下回る場合は、不足分を手持ちから出さなければいけないのですが、多額の残債が現実的になかなか難しい場合もあります。

そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却です。

任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけてより良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。

もちろん、本来返済しなければいけない金額の一部しか支払わずに売却するので、銀行など債権者の承諾が必要です。売却後も残ってしまった残債は、債権者と協議して分割返済しなければいけません。

また、通常不動産売却には登記費用や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～5％程度の諸経費がかかりますが、任意売却の場合は自宅を売却した代金から諸経費を支払うことが認められているので、お金の持ち出しが必要ありません。

任意売却は「最後の処分」ではなく、「新たな生活への節目」であり、不動産を購入した時と同じように、本人の意思(任意)により売却するということが大切です。

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「内装渡しの盲点」という内容になります。

お付き合いの程、宜しくお願い致します。

中古物件を購入後、現状のまま引渡しをする「現状有姿渡し」の他に、

内装工事をしてから引渡す「内装渡し」があります。

簡単な口頭説明や仕様書と施工図面のみを使った説明だけですと、

買主様の思い描くイメージと大きく食い違い、

それが原因となって大きなトラブルに発展するケースもあります。

買主様が思い描く、思い通りの形でリフォームをするということは

買主様の期待値も少なからず込められるということですので、

100パーセント希望通りという形になる事は難しいことかもしれませんが、

買主様との売主様側が行う工事内容の説明を丁寧に行うことで

その後トラブルを避けることができます。

買主様に提供する資料としては、

内装工事の「仕様書」、「施工図面」を用意します。

予算等、大きく影響が出ない範囲内で、内装用資材・住宅設備に関しては

できるだけ買主様に選んでいただくようにします。そうすれば材質や色合い等、リフォーム後のイメージもよりつきやすくなります。

又は、予算の範囲でより多くの選択肢を提示して買主様に選んでいただくとよいでしょう。

実際に依頼する内装業者の施工事例もご覧いただくと

具体的なイメージもでき、どのようなリフォームになるのかも想像しやすくなります。

実際に自分でものを「選ぶ」という行為自体、現場で行われることが少ないこと

ですが、

上記のように内装工事業者の施工事例や、又は内装済みの現場を見て歩くことで

イメージと全くかけ離れるということが少なくなります。

買主様に満足していただけるよう、

我々は常に「報連相」を心掛け、行動していかなければなりません。

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『更地渡しの注意点』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

更地渡しとは？

一般的に、更地渡しは土地の上にある建物を売主側で負担して取り壊し、更地で買主に引き渡す事です。

実は、更地渡しは、どこまでの作業を済ませたものを更地渡しというか明確な定義があるわけではありません。
例えば、地中埋設物の調査や撤去などを更地渡し前に行うかなどは決まっていません。

それゆえ、売り手と買い手の間に認識のズレが生まれ、トラブルにつながる場合もあります。

更地渡しの注意点　

①契約条件の調整が必要

更地渡しにすることで売却しやすくなりますが、いくつか注意しなければならない点があります。更地渡しをする際には、後のトラブルを避けるためにも契約条件を明確にしておいてください。また、締結する売買契約書の内容をしっかりと理解しておくことが大切です。

例えば、買主がローンを組んで土地を購入する場合にローン特約が設定されることがあります。ローン特約とは買主の住宅ローンで審査結果が承認とならなかった場合に、売買契約が白紙となるものです。

特約を理解せず、買主のローン審査結果が出る前に解体してしまうと、解体費用がかかったにもかかわらず土地を売却できないという事態に陥ってしまいます。

②解体前に調査を要する場合もある

更地渡しの費用でも説明した通り、解体工事で地中埋蔵物が発見された場合は追加工事の費用が発生します。
古くから利用されている土地では、埋蔵物が見つかる可能性も高くなるため、あらかじめ地歴調査が必要です。

地歴調査は手間や費用がかかりますが、地歴調査済みであることを知らせることで買い手がつきやすくなるというメリットもあります。

③固定資産税に注意が必要

更地には特例措置が適用されないため、古家ありのときよりも土地の固定資産税が高くなる可能性があります。
更地渡しのためにせっかく建物を解体したにもかかわらず、買い手がつかなければ以前より高額の税金が発生する点にも注意してください。

④近隣住民とのトラブル防止

建物の解体工事期間中は、大きな騒音や振動が発生するため、近隣住民に迷惑がかかるおそれがあります。
近隣住民からのクレームや騒動になってしまうと、工事が予定通りに進まなかったり、売主が住みにくくなったりするかもしれません。

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皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムのタイトルは「停止条件と解除条件」です。

停止条件と解除条件は不動産取引において必要な知識になります。

「停止条件」・「解除混同して覚えないようにしましょう。

停止条件は、一定の「条件」が「成就」することにより、はじめて「効力」が生じること。

売買契約を締結しても、「条件」が「成就」するまでは、契約の効力は発生していません。「条件」が「成就」したときに、契約締結日までさかのぼって効力が発生します。

「条件」が「成就」しなければ、契約自体がはじめからなかったものになります。

解除条件は、一定の「条件」の発生により「効力」を消滅させること。

契約締結時に発生した「効力」を「解除」という行為で消滅させることになります。

例えば、融資利用特約がこれに該当し、住宅ローンが不成立となった事実によって、契約締結が解除になります。

融資利用特約には、融資が不成立になったら自動的に解除となる「解除条件型」と買主の意思により解除の申し出を行う「解除権留保型」があり、「解除権留保型」であれば、買主は解除することも、融資減額分を自己資金で補填し契約を履行することもできるわけです。

他にも停止条件と解除条件の具体例は次の通りです。

・地主の承諾を停止条件とする「借地権つき土地売買契約」

・債権者の同意が得られることを停止条件とする「任意売却」

・融資が不成立になったら、解除することができる「融資利用特約」

・自宅が売却できなかったら、解除することができる「買替特約」

などがあります。

本日は、短いですが、最後までご拝読いただき、ありがとうございます。





※契約解除について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【クーリングオフ】についてです。

まず宅地建物取引業法で定めるクーリングオフは、「売買」のみで「賃貸」は適用対象外となります。
また、誰とどこで契約（申込）したかが明確になっているかが重要になりますので、ご注意ください。

下記に適用となる要件を記載します。

・売主が宅地建物取引業者であること

※売主が宅地建物取引業者ではない個人の場合は適用されません。

※買主が宅地建物取引業者の場合は、適用されません

・宅地建物取引業者の「事務所など以外」での申込か契約である

※喫茶店やレストラン、買主の自宅、勤務先が該当します

・代金の支払いをしていないこと、または物件の引き渡しを受けていないこと

・クーリングオフできる旨およびその方法を「書面」で告知された日から起算して8日以内であること

※申込・契約締結日ではなく、「書面」で告知された日からの起算です。

※「書面」による告知がなければ買主は8日以内の制限を受けません

下記の場合はクーリングオフ適用外となります

・宅地建物取引業者の「事務所など」での申込・契約である

※店舗、営業所、案内所、モデルルームも該当します

・買受けの意思表示を「事務所など」で行っていて、後日、「事務所など以外」の場所で契約締結した場合

※意思表示をした場所が重要になります。

・買主が指定した場所で申込・契約した場合

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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みなさま、こんにちは。

本日は、担保責任（契約不適合責任）についてのご説明を行います！

まず、担保責任（契約不適合責任）とは、不動産の売買について目的物が種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない契約不適合であった場合に売主様が負わなければならない責任のことをいいます。

2020年4月1日施工の民法改正により、「瑕疵担保責任」という概念を廃止し、「契約不適合責任」に改められました。

契約不適合責任で買主様が請求できる権利として、4つございます。

①  追完請求・・・物件を受け渡された時点で不完全な状態であった場合に後から売主様に補修を求めたりする。

②  代金減額請求・・・買主様が相当の期間を定めて履行の追完を請求したのにもかかわらず売主様が追完しない場合

③  損害賠償請求・・・契約内容に適合しない場合

④  契約解除・・・催告をしたのにもかかわらず売主が履行に応じない場合、履行不能の場合

上記は買主様にとって有益な権利となりますが、売主様は「売主は契約不適合責任を負わない」旨の特約を有効にすることが可能です。

※あくまでも買主様の同意が必要

特に我々が多く取り扱う中古物件では、隠れた不具合が見つかることも少なくありません。

そのため、空き家により長年使用されていない建物などには「契約不適合責任免責」の特約を記載することもございます。

契約不適合には雨漏りや腐食、土壌汚染や境界越境など、その例は多数にのぼります。

売主様を保護するためにも、我々が仲介に入ることで建物状況調査を行い、トラブルを未然に防ぐ努力をしております。

テンズホームには顧問弁護士やご協力いただいている建物調査士もおりますので、

ご安心してお任せいただければと思います。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

本日は危険負担についてお話したいと思います。

危険負担とは…

不動産売買契約締結後、物件引き渡しまでの間に、天災地変など、

売主、買主のいずれにも法的に責任のない理由で目的物件が滅失

または毀損した場合、修復可能であれば売主が修復し買主に引き渡す。

目的物件が滅失した場合は、買主は売買代金の支払いを拒絶し、

契約を解除できるというものです。

ただし、買主の代金支払債務は存続するため、

債務を消滅させるためには契約解除が必要なので注意が必要です。

物件の引き渡し後に当事者に法的責任のない理由で滅失または毀損した場合は買主の負担となります。

民法では所有権移転登記にかかわらず売買契約を結んだ時点で、

所有権が売主から買主へ移ったとみなすのですが、実際に所有権が移転するのは物件引き渡し時になります。

そのため現在では、物件引き渡しまでは売主が危険負担を負うのが妥当だと考えられています。

重要なポイントは目的物件の「引き渡し」が基準になるという点です。

危険負担は、売主と買主の双方に落ち度がないときにのみ適用されますので、もしどちらかに原因があって債務が履行できない場合は、損害賠償を支払わなければなりません。

売買契約書において、危険負担についての記載は売主と買主でしっかりと読み合わせ、認識を合わせておきましょう。

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