札幌市　不動産売却動画の記事一覧｜札幌市西区の不動産売却・買取・査定｜センチュリー21テンズホーム

皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。

今回からまた、動画の解説を載せたいと思います。最後までお付き合いいただければと思います。　




さて、動画の内容ですが、【契約解除について】です。

皆様は不動産売買契約を締結したら、キャンセルをできないと思っていませんか。

実は、出来ます。私も今まで少ないですけど、過去に一度ありました。

売買契約を締結するときに手付金を支払うのですが、解除するときに手付金を返却するケースと返却しなくてもよいケースがあります。

「白紙解除」という契約自体がなかった解除の場合は手付金を返却するケースになります。


例えば、住宅ローンの特約による解除が該当します。

手付金を返却しなくてもよいケースについては、「手付解除」・「違約解除」などがあります。

「手付解除」ですが、買主が手付金を放棄して解除、売主からは手付金を返却しさらに同額の金額を買主に支払って解除できます。

「違約解除」は契約違反があった場合になります。例えば、売主が引渡したにも関わらず、買主が売買代金を支払わなかった場合や、逆に買主が売買代金を払ったにも関わらず、不動産を引渡さなかった場合が該当します。

私も、住宅ローンが本審査の承認が不可になり、白紙解除なりました。

補足ですが、契約解除になった場合の仲介手数料ですが、「白紙解除」の場合、仲介手数料は発生しません。　

「手付解除」や「違約解除」は仲介手数料がかかりますので、気を付けてください。

今日は短いですが、最後までご拝読いただきありがとうございました。

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【売却と賃貸どっちがいいか】についてです。

不動産を相続した時、急な転勤で継続して住めなくなった時、不要になった不動産をどう利用するか迷われていることございませんか？

使用しない不動産を所有しているだけでは、何も生み出しません。税金がかかるばかりか、空き地・空室の状態で放置しておくと雑草や建物倒壊の恐れがあり、周辺の方々へ迷惑をかけてしまう可能性もあります。

利用する方法の、主な選択肢として【売却】か【賃貸】があります。では各選択肢のメリット・デメリットを見ていきましょう。

【売却の場合】

メリットとしてあげられるのは、売却時はまとまった現金が入ってくるため、それを他の資産運用に回すことができるという事です。

一方デメリットとしては今後大きなインフレが起こった場合は物件の価値も上昇する可能性を秘めているので、すぐに売らないほうがいい可能性もあります。

※売却時は譲渡所得税がかかる可能性があります。買った当時より大きな利益が出る場合は予め税金に対する準備が必要ですのでご注意ください。不動産を売却する際は、様々な控除がございますので、そちらをご利用する事をおススメいたします。

【賃貸の場合】　

メリットとしては定期的な収入があり、建物が使用できる状態であれば収入源として使用し続けることができます。

一方デメリットとして家賃滞納をされてしまったときは、ローン支払いに充てている方にとっては大きなリスクとなります。
また入居者の入替りの際に修繕の要不要が収入に影響を与える為、運用には注意が必要です。

また、室内で自殺をされたり、孤独死をしてしまった場合には、資産の価値の大幅な低下につながってしまう為、最終的に売却を考えている時は、十分にご注意をしてください。

どちらの選択肢もメリットとデメリットがございますが、資産運用をする観点から申し上げますと、複数棟所有されている方は、賃貸での運用をお勧めします。

賃貸の経験がなく不要な物件が1棟ないし2棟であれば、売却をおススメさせていただきます。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。

センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、共有名義の不動産を売却する際の注意点についてお話したいと思います。

そもそも、「共有」とはどういう意味なのでしょうか？

不動産の共有とは、土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことです。

共有名義で不動産をもつケースでは、主に以下のような事情があります。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する

・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする

・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子共同名義にする

共有においては各人の持ち分があり、その持ち分をそれぞれ登記することができます。

共有名義では、はじめに共有名義人全員の意思統一が必要となり、共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。

共有名義の不動産を売却する際は共有持分権者全員の同意や立ち会いが必要になりますが、どうしても共有持分権者全員で動けない場合には、委任状を使用して代行することができます。

委任状には決まった用紙や形式・書式がありませんが、少なくとも委任者の名前と住所、不動産の売却を委任することの意思、委任の有効期限、そして対象不動産の情報を記載する必要があります。

その際に必要なものが、委任者の

・実印

・印鑑証明書

となり、印鑑証明書に関しては、直近3か月以内のものを準備していただけると良いでしょう。

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みなさま、こんにちは。テンズホームの久保田です！

みなさまは、1つの不動産に4つの違った価格があることをご存知でしょうか？

このことを。「一物四価」といいます。

①  公示価格

②  固定資産税評価額

③  路線価

④  時価

詳しく説明していきます。

①  公示価格

2人以上の不動産鑑定士が鑑定し、毎年1/1の評価が3月中旬ごろに国土交通省から発表される土地の価格です。1㎡あたりの正常な価格を判定します。

②  固定資産税評価額

各市町村が個別に評価額を決め、毎年1/1時点で所有権を登記している方に対して課税されます。

こちらは3年に1度見直しがされ、工事価格の70％の水準となるよう調整されています。

③  路線価

1/1を時点の評価を、毎年7/1に発表します。不動産鑑定士や精通者の意見をもとに税務署が決定するもので、地価公示価格の80％が目安となっております。

こちらは相続税や贈与税に関わる土地の評価額を出す際に用いられます。

④  時価（実勢価格）

実際に不動産売買を行う場合につけられる価格です。

実勢価格は、上に述べた３つの価格や実際に取引されている不動産の価格などを用いて算出します。

不動産の価格は日々変動していくものですので、私ども不動産会社も日々勉強が必要です。
不動産の評価が高騰しているのも事実ですので、ご売却をお考えの方は是非、テンズホームにご相談ください！

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皆さまこんにちは。センチュリー２１　テンズホームの矢倉でございます。

今回は、『不動産査定の方法』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。

不動産を売却するときには、まず不動産会社に依頼して物件がいくらで売れるかを査定してもらうことになります。では、不動産価格はどの様に査定されるのでしょうか？

対象物件や目的によって査定方法が異なります。

〇取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法です。

〇原価法

建物について現時点で新築した場合の価格から、築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法です。

〇収益還元法

賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法。1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。

インターネットで複数の会社に査定を依頼する場合などは、なるべく高く売りたい売主に選んでもらうため、高めに査定するケースが見られます。

一方、新築マンションに買い替えるために指定された不動産会社などが査定する場合は、確実に売却できる様に堅めの査定をするのが通常です。

つまり売却を希望する人がどのように査定を依頼するかによって、査定価格が左右されることがあります。さらに、不動産会社の戦略によっても価格に差が出ます。

高めに査定した不動産会社に依頼すれば、売るのに時間がかかることもあります。逆に低めに査定した不動産会社に依頼すると早く売れる可能性がありますが、もう少し高く売れるチャンスを失うことになるかもしれません

査定価格はあくまで目安であり、その価格で売れる保証はないことを知っておきましょう。

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こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。

今回のコラムですが「消費税増税と2つの住宅取得支援制度」についてです。

令和元年度10月から消費税率が引き上げに伴い、住宅取得支援制度も改正されました。

令和4年度も改正されておりますので、改正後で説明してきますね。

現在は、住宅ローンを使って令和7年12月末までに住宅取得等をした場合は、所得税等から13年間で最大455万円を控除（一般住宅の場合は最大273万円）控除されます。

新築住宅・買取再販住宅や中古住宅の取得により最大控除額が決まっているので、ご注意ください。また、住宅ローン控除を受けるにも要件がありますので、ご確認くださいね。

要件ですが、

・所得要件が合計所得金額2,000万円以下に引き下げられました。

・令和5年12月31日以前に建築確認をうける新築住宅等については、合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り40㎡以上の住宅も控除の対象になります。それ以外は50㎡以上になります。

・省エネ性能等の高い住宅は、新築住宅等・中古住宅ともに借入限度額が上乗せられることとなりました。また、令和６年度以降に建築確認を受ける新築住宅等は一定の省エネ基準を満たさなければ控除の適用を受けることが出来なくなりました。

・中古住宅については「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されました。

控除期間は注文住宅の新築・新築分譲住宅の取得・買取再販住宅の取得した場合は、13年（令和6年以降入居の「その他の住宅」の場合10年）になります。

中古住宅の取得・リフォームは10年の控除期間となります。

控除率は新築・中所住宅共に0.7％になります。

住宅ローン控除については、取得した年によって変わりますので、ご注意ください。

本日の最後まで、ご拝読ありがとうございます。

 




※住宅ローンの支払困難について

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どうもこんにちは。センチュリー21　テンズホームの渡邊でございます。

今回私が解説させて頂くのは、【住宅ローン控除】【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】【居住用財産の買い換え特例】についてです。

【住宅ローン控除】（購入）

2022年4月から新制度へ改正されました。

控除率　0.7％、減税期間：新築原則13年間、中古10年間、所得上限2,000万円に変更となりました。

受けられる条件

（新築）

・自宅居住用の住宅ローンで返済期間が10年以上であること

・取得後6ヶ月以内に居住を開始すること

・控除適用年の合計所得金額が2000万円以下であること

・床面積が50㎡以上あること（合計所得金額1000万円以下かつ2023年までに建築確認が降りれば40㎡も可）

・床面積の2分の1以上が自分の居住用であること

（中古）

・昭和57年以降に建築された住宅であること

・昭和57年以降の建築でない場合は、耐震基準適合証明書の取得、住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得、既存住宅売買瑕疵保険の加入のいずれかの耐震基準を満たしていること

・生計を一にする親族などからの購入ではないこと

・贈与された住宅でないこと

【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】（売却）

・居住用財産を売却した場合は、譲渡益（売った金額から買った金額等を引いた金額）から最高3000万円を控除できます。

受けられる条件

・自身が住んでいる建物・土地（借地権含む）を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・取り壊した場合は、壊してから1年以内に譲渡契約を結びかつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで売ること。そしてその敷地を貸し駐車場など他の用に使ってないことが条件となります。

・売った年、前年・前々年に同じ特例またはマイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けてないこと

・売った年、前年・前々年にマイホーム買換えやマイホーム交換の特例の適用を受けてないこと

・売った建物、土地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けてないこと

・災害によって滅失した建物を売る場合は、その土地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

【居住用財産の買い換え特例】（購入・売却）

買い替え時の譲渡所得税（利益が出た場合）支払いを先送りする特例です。

※居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除と併用できません

メリット：住み替え時の負担を減らせます。この特約は住み替え先の物件を売却した時まで税負担を繰り越す制度なので、住み替え先に住み続けるのであれば生前のうちに繰り越した税金は支払わなくて済みます。

デメリット：災害・転勤などで売却をせざる得なくなった場合に、譲渡所得税が発生した時は、2つの税金をまとめて支払わなければなりません※2度の先送りはできません。

条件

・自身が住んでいる建物、土地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・取り壊した場合は、壊した日が属する1月1日において所有期間が10年を超えていることかつ、壊してから1年以内に契約し3年以内に引き渡すこと。そして他の用途に使っていない事が条件となります。

・3000万円特別控除の特例、マイホーム売却時の軽減税率特例、マイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けてないこと

・日本国内の物件にかぎる

・売却代金が1億円以下

・居住期間（売った人の）10年以上でかつ売った年の1月1日において売った建物・土地の所有期間が共に10年以上であること

・買い換える建物の床面積が50㎡以上で、土地は500㎡以下であること

・売った年の前年から翌年までの3年の間に買うこと※売った年か前年に取得した場合は、売った年の翌年12月31日までに住むこと。売った年の翌年に取得した場合は、取得した年の翌年12月31日までに住むこと

・買い換えるマイホームが、令和6年1月1日以後に入居した建築後使用されたことのない住宅で、令和5年12月31日以前に建築確認を受けているものか令和6年6月30日以前に建築されたもの、もしくは一定省エネ基準を満たすもの

・耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすもの

・耐火建築物以外の中古住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

売却益が3000万を超えないときは、【居住用財産の譲渡に関わる3000万円特別控除】をおススメしております。

売却益が3000万を超え、新居を売る予定がない方は、【居住用財産の買い換え特例】の利用をおススメしております。

軽減を受けれるか、受けれないかをしっかり押さえ、ライフプランをしっかり設計した上で、物件を購入・売却をしましょう。

今回のテーマに限らず、不動産に関する質問・疑問がある方は、お気軽にお問い合わせください。

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こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。

今回は、不動産の売却時と所有時に必要な税金についてお話したいと思います。

◇譲渡所得にかかる税金◇

不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。

譲渡所得税の計算では、まず譲渡所得の金額を計算します。

譲渡所得は、不動産の売却金額から、その不動産を取得・譲渡するためにかかった費用と、売却時に利用できる控除額を引き算して算出します。

【 譲渡所得＝不動産の売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除 】

取得費は、売却した不動産を取得した時にかかった購入代金などの費用です。

※取得費が不明である場合は、譲渡価格×5％を概算取得費とする

譲渡費用は、不動産の売却時に支払った費用のことです。

特別控除は、売却した物件や、売却した人が一定の条件を満たしている場合に利用できます。

不動産譲渡所得にかかる税金(所得税、住民税)は、譲渡した年の１月１日時点での所有期間が5年以下のもの(短期譲渡所得)と5年を超えるもの(長期譲渡所得)により税率が異なります。

【短期譲渡所得：39％(所得税30％、住民税19％)】

【長期譲渡所得：20％(所得税15％、住民税5％)】

☆例☆

土地(更地)、譲渡価格1,000万円、譲渡費用80万円、所有期間15年、取得費不明(売買契約書、領収証など紛失)、譲渡所得の特別控除なしの場合

1,000万円－{(1,000万円×5％)＋80万円}＝870万円

　　　　　　870万円×20.315％＝176万7,405円

※税率は、所得税15％、復興特別所得税0.315％(15％×2.1％)、住民税5％の合計となります。(長期譲渡所得)

◇固定資産税・都市計画税◇

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者に課税される税金で、市区町村から送付される「納税通知書」にしたがい一括または年4回の分割払いで納付します。

不動産取引では「所有権移転日」において当事者間で「日割清算」します。

固定資産税の場合、建物については新築後3年間(長期優良住宅は5年間)、120㎡以下の部分の税額が2分の1に減額されます。
また、専用住宅用地の場合、固定資産税・都市計画税に関して次の通り課税標準の軽減措置があります。

① 1戸あたり200㎡以下の部分(小規模住宅用地)

固定資産税の課税標準＝評価額×1/6

都市計画税の課税標準＝評価額×1/3

② 200㎡を越える部分(一般住宅用地)

固定資産税の課税標準＝評価額×1/3

都市計画税の課税標準＝評価額×2/3

不動産の売却時や保有時にかかる税金、その他の税金についてもご不明な点などございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

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皆さま、こんにちは！

テンズホームの久保田です！

本日は、家を買うときにかかってくる税金のお話しをしたいと思います。

家を買うときにかかる税金は主に3種類です。

①     印紙税：一定の「課税文書」を作成するときに必要となります。

不動産取引の場合には・不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書・建築工事の請負契約書が主な課税文書となります。

また、5万円未満の領収書の場合には印紙税はかからず、5万円以上の場合に記載金額によって印紙税が変わります。

②     不動産取得税：不動産の取得について、都道府県が課税する税金です。

不動産取得税　＝　建物の固定資産税評価額　×　税率4％

（2024年3月31日までに取得したものには3％の軽減税率）

③     登録免許税：所有権保存登記や移転登記などをする際にかかる税金です。

税率については、所有権移転、所有権保存、所有権設定により違います。

また、家を買った後に毎年発生する税金もございます。

①     固定資産税：1月1日時点で不動産を所有する方が支払う税金です。

原則として年4回の納期ごとに分割して支払いをします。

②     都市計画税：市街化区域内の不動産を所有している人のみに課される税金で、

固定資産税と併せて納税します。

このように、不動産を取得する際や取得後にも様々な税金がかかります。

不安な面も多数あるかとございますので、弊社では提携しているFPがおります！

無料でご相談が可能ですので、お声がけ下さい＾＾

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皆さまこんにちは。

センチュリー21　テンズホームの小溝です。

本日は「リフォーム提案で差をつけよう」という内容となります。

最後までお付き合いいただけましたら幸いです。

宜しくお願いします。

我々、不動産業者が中古物件を購入されるお客様にリフォームのご提案をさせて

頂く機会は多くありますが、

初めて不動産をご購入されるお客様や、そもそも内装業者を知らないというお客様は

たくさんいらっしゃることと思います。

リフォーム工事で納得のいく仕上がりにならなかったなど、

後々のトラブルにならないためにも、安心してお任せできる内装業者を選ぶことは

とても大切なことです。

そして、お客様の生活をプロデュースする専門家であり続けるためにも

私たち不動産業者は「お客様と不動産との橋渡し役」であると同時に内装業者・建築業者、

建築士、弁護士、司法書士、などの不動産に関係する各専門家との橋渡し役としても

尽力していかなければなりません。

内装工事は、不動産取引同様に専門性も高く、住宅設備、部材などの品質や規格・安全性など、消費者の立場で理解できないことが多くあります。

それが適切な施工であるのか、妥当な金額であるのか、そんな不安を抱く方も

多くいらっしゃいます。

その不安を解消できるように、

お客様からの質問や疑問にも迅速にお応えできるよう、小さな設備不良や緊急時にも直ぐに対応できる、頼れる内装業者と関係を築くことも、我々不動産業者に求められる

部分だと思います。

では、お客様から見た信頼できる内装業者とはという部分ですが、

「お客様の要望を聞き、仕上がりや予算面で満足いただくこと」「良い悪いをアドバイスできること」この部分になるのかと思います。

満足いただく為に、良い所ばかりお伝えするのではなく、リスク面やマイナス面をしっかりと説明でき、尚且つご希望に可能な限り近づける為に他の方法を考えること、ここの部分は信頼して、安心してお任せいただくためにはとても大切なポイントだと

思います。

何か困った時にはどうぞお気軽に！！

センチュリー21テンズホームへご相談ください！

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