カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2023/08/01 11:45
皆さまこんにちは。センチュリー２１ テンズホームの矢倉でございます。
今回は、『道路の種類について』です。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。
不動産における道路とは
不動産用語で道路とは、建築基準法上の道路の事を指します。
そして、敷地に接する道路のことを接道といいます。建築基準法上の道路でないものは、たとえきれいに舗装された道であっても道路ではありません。
建築基準法上の道路でない道路形状のものは、通路という呼び方が不動産の業界では最も使用されています。（正式に統一されている、というわけではありませんが）また、建築敷地と一体となっていて通路の先が広がっている土地は、路地状敷地と言います。
突き当りの土地などで、お隣さん同士が2ｍずつの路地状敷地となっていて舗装もしてあり、一見道路に見えるケースがあります。また私道との境が不明瞭でどこまでが道路でどこからが敷地か分かりづらいケースもありますので、注意が必要です。
不動産は道路が全て、と言われるくらいに道路がとても重要です。
なぜなら道路付けによって「建築できるかできないか」が決まるからです。
建築できない土地は青空駐車場、資材や物置場所、畑などの農地、などの利用が考えられますが、建物が建てられないことによって、利用価値が大幅に制限されてしまいます。
建築できるかできないか、が最も土地の価値を増減させるといっても過言ではありません。
車両が通行できるかどうかが決まる道路の幅はもちろん、「どのくらいの長さで接しているか」ということも重要になります。
建築基準法第43条により、「建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない」と決められているからです。
建築基準法第42条には、道路に関する規定が置かれており、条文冒頭には道路の定義がされています。
「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員4メートル以上のものをいう。不動産価値が減少しづらい道路種別は、42条1項1号、1項2号の道路、法42条4項1号道路、法42条4項2号の道路となるでしょう。
理由は、現況4m以上の幅員があり、原則として公道（一部私道もあり）だからです。
道路の種別に加えて、公道か私道か、の違いは不動産価値に大きな影響を及ぼします。
私道は人の通行、車両通行、掘削について、その私道所有者の承諾が必要となります。もし自分が私道の持分を有している場合は、将来の維持管理コストに備える必要があります。
接する道路について、道路の種別以外の不動産価値を左右する要素としては、幅員、敷地と道路が接している部分の長さ、行き止まりか通り抜けか、舗装の有無や状況、側溝の有無、側溝蓋（形状）の別、道路の利用阻害となるような電柱の有無、水道、下水道、都市ガス管の既設の有無、水道、下水道については公共団体の管理下かどうかなど多岐にわたります。
特に、幅員は車両通行に問題は無いか、すれ違える幅員かにより利用価値は大きく変わります。
また、出入口となる道路に接する幅（間口）が最低の2ｍの場合では、建築はできるものの、その利用価値は低くなります。
間口が10ｍ以上あれば住宅地としては価値が高く、商工業利用地としては20ｍ以上あると望ましいでしょう。
路地状敷地の場合、2.5ｍ以上の間口がないと、車を停めて人が通るのが困難になります。車のサイズや人の出入りを考慮すると3m以上の間口が望ましいでしょう。
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