カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2023/02/08 09:05
こんにちは。センチュリー21テンズホームの井上です。
今回は、未登記建物の売却についてお話したいと思います。
未登記建物とは、本来されているはずの「表題登記」がされていない建物のことです。
建物を新築すると1カ月以内に、建物の所在や地番、種類、構造、床面積、所有者などの情報を法務局で登録する必要があります。
この表題登記を元にその建物に対しての登記簿謄本が作られ、続いて所有権保存登記を行います。
表題登記がされていない建物は、所有権の登記もされていませんので、本来は登記することで認められるはずの権利を公に主張できません。
登記は建物を所有するうえで重要ですが、実際には未登記の建物は数多く存在します。
現金で不動産を購入したり、築年数が古い建物の場合、あるいは増改築を行った建物などは、登記がされていないケースがあります。
また、相続をした建物がたまたま未登記建物だったという話もあります。
未登記のままでも不動産売買は可能ですが、いくつか注意が必要です。
- 第三者に所有権を主張できない。
不動産は売買契約や代金の支払いだけでは所有権が主張できず、登記をすることによって所有権を主張することができます。
- 金融機関から融資を受けられない
未登記建物には抵当権を設定できないため、住宅ローン融資を受けることができません。
抵当権とは、住宅ローンの返済が出来なくなった場合に担保となる土地や建物をもって弁済を受ける権利のことをいいますが、誰の持ち物かわからない不動産に抵当権はつけられないため、未登記建物には住宅ローンを利用することができません。
- 他人に登記されて所有権を奪われる
建物の所有権はあくまで登記簿上の所有者に認められるため、未登記建物の売買契約や支払いが完了していても、買主による登記が完了していなければ、第三者が自身の名義で登記し建物の所有権を奪うことが可能です。
- 法律違反となる
そもそも未登記建物は法律違反の状態です。
不動産登記法第47条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならない。
このように未登記建物の売買にはリスクがありますが、売買の方法はいくつかあります。
- 未登記のまま売買する
売買契約の特約事項に「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」旨を記載し売買契約を締結します。
ただ、購入後に買主が登記費用や申請の手続きをする手間がかかるため、買い手がつきづらいのが実情です。
- 売主が登記をしてから売買する
売主が登記をするので費用や手間はかかりますが、安心して売買することができます。
- 未登記建物を解体してから登記せずに土地を売却する
未登記の建物を解体し、土地だけで売却するのであれば、登記は不要です。
その代わり「家屋滅失届」を自治体に提出する必要があります。
- 買取業者に未登記のまま売却する
登記費用や解体費用がかからずに買取業者に売却する方法です。
建物が未登記のままでも買い取ってくれます。
未登記建物の登記について
・ 表題登記
土地家屋調査士に依頼
一般的な住居用不動産の場合登記費用は15～20万円ほど
・ 所有権保存登記、相続登記
司法書士に依頼
登記する物件の評価額にもよりますが、登録免許税などを含めて5～10万円ほど
未登記建物の売買は買主側にリスクがあるため、なかなか売買契約が成立しにくいのが現実ではありますが、弊社ではさまざまな方法で売却プランを提案致します。
お困りの際にはどうぞお気軽にお声がけくださいませ。
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