カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2022/10/05 09:24
皆さまこんにちは。センチュリー２１ テンズホームの矢倉でございます。
今回は、『取引事例比較法』についてです。皆さま、どうぞ宜しくお願い致します。
取引事例比較法とは・・・
取引事例比較法とは、対象物件と類似した物件の取引事例を参考に価格を査定する手法のことです。
実際に行われた取引事例に基づき価格を査定するため、「市場性」に着目した手法であるといわれます。
不動産の価格を求める手法は、他に「原価法」と「収益還元法」があります。
原価法は建築費等のコストから導き出す手法であり、「費用性」に着目した手法です。収益還元法は不動産の生み出す収益から価格を査定する手法であり、「収益性」に着目した手法となります。
取引事例比較法で求められた試算価格は比準価格、原価法で求められた試算価格は積算価格、収益還元法で求められた試算価格は収益価格と呼ばれます。
試算価格とは各手法で試算された価格のことです。取引事例比較法は「土地」や「区分のマンション」の価格を求める際に利用されます。
原価法は「建物」の価格を求めるのに用いられ、例えば戸建ての価格は土地が取引事例比較法、建物が原価法で求められることが多いです。
収益還元法は、アパートのような収益物件の価格を求めるのに用いられます。
取引事例比較法では、適切な事例を3～4つピックアップし、その事例を用いて標準地の単価を求めます。
標準地とは、対象不動産が存在する地域（近隣地域という）における標準的な土地のことです。 「角地」や「不整形」、「広過ぎる」、「狭すぎる」といった個性がなく、その地域における標準的な土地のことを標準地と呼びます。
例えば、標準地の単価が事例Aから求めたものが坪98万円、事例Bから求めたものが坪100万円、事例Cから求めたものが坪102万円だとします。
計算の結果、坪98～102万円あたり標準地の単価であることから、この場合、近隣地域の標準地の単価は坪100万円程度が妥当と判断します。坪100万円というのは、あくまでも対象地を含む近隣地域における標準地の単価です。
取引事例比較法では、事例の事情補正を行います。取引事例に「売り急ぎ」や「買い進み」といった特殊な事情が含まれる場合には、補正を行って事例の価格を適正化することが事情補正です。
例えば、相場より明らかに3割くらい安く売買されている事例であれば、売り急ぎの事情が疑われます。この場合、事情補正率を70％(＝1－30％)とすることで、価格を補正します。
過去に取引きされた事例に基づいて価格を導く取引事例比較法は、不動産の鑑定評価に適していることから、特に中古住宅の評価方法として広く利用されています。
しかし、「類似物件が少ない」「比較できる数が少ない」「取引きから年月が経過している」などの要因で、取引事例を参照できない物件の鑑定には向いていません。
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