カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/26 08:57
皆様こんにちは、センチュリー21テンズホームの相原です。
今回の解説ですが、「金融機関の担保評価と実勢価格」です。
金融機関の担保評価とは融資額を決定する上で大切な部分になります。
担保評価の考え方の基本は「人」が返済できなくなった場合に「物」である不動産を処分し、回収することが出来るかどうかになり、金融機関の立場としては、当然厳しく評価していきます。
したがって、実勢価格と金融機関の担保評価とでは、出される価格に一定の価格差が生じることになります。
この1番の要因として金融機関が評価段階で行う担保掛目による調整があげられます。
担保掛目は金融機関によって異なりますが、一般的に70％としているところが多いようです。担保掛目による調整の前提は、契約者が返済を滞った場合に、法的処分をして回収するための必要経費や回収までにかかる時間的リスクの保全にあります。
例えば、評価額が土地・建物合計が3,000万の物件があるとします。
担保評価額は3,000万×70％＝2,100万になります。
この場合、(担保評価額＝融資可能額)であれば2,100万までは融資可能となり、残り（30％）を自己資金で補填できる人しか購入することができないということになってしまいます。
金融機関もこのような状況を改善する為に、担保評価に一定の掛け率を乗じたり、一定金額を加算したりといった補正を行い最終的な融資可能額を決定するわけです。
そのうえで最も重要視されるのが申込書の「属性」となります。
物件が同じで年収や返済比率に差がなくとも、金融機関の回答に差が出るのはこのためで、公務員や大手企業の社員が融資に強いとされるゆえんです。
金融機関でも担保として認めない物件があります。
まずは「接道義務などによる再建築不可物件」です。これは金融機関に問わず融資対象外となります。
次にあげられるのは「違法建築と既存不適格物件」があげられます。最近では、昭和56年5月31日までに建築確認申請を行った「旧耐震基準の物件」に対し、金融機関ごとに新たな審査基準が設けられるようになってきました。
こういった再建築不可物件や違法建築、既存不適格物件は、融資承認が下りないので、現金で買うお客様が対象になるので、相場より安い金額で販売になります。
本日も最後までご拝読ありがとうございました。
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