カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2022/07/15 09:09
皆様こんにちは。センチュリー21テンズホームの相原です。
今回の解説は「不動産の評価法」についてです。不動産の評価法とは、不動産を売却する時の査定方法になります。
評価法は3つあり、物件によって、評価法を使い分けます。それぞれ、説明していきますね。
一つ目ですが、原価法です。主に一戸建の査定に使用します。
現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備の劣化を評価額から差し引いて算定する評価法です。
建物の評価については「建築単価（円/㎡）×建物面積×（1-経過年数/耐用年数）」の計算式で評価し、建築単価や耐用年数は国税庁のサイトで確認できます。
土地の評価については、「路線価」を利用する場合と「実際の取引事例」をもとに評価する方法がありますが、路線価による評価を算出し、実際の取引事例により比較検討する方法が理想的です。
「土地評価額=実勢価格（時価）による単価（円/㎡）×土地面積」
＊路線価は実勢価格（時価）の80％とします。
上記で算出した建物の評価額と土地の評価額を合計したものが原価法による評価額（査定額）になります。
二つ目は取引事例比較法です。
主に分譲マンションや土地の査定をする場合に使用します。査定地周辺地域で条件の類似する複数の成約事例地を選択し、形状、環境、方位などの個別要素を比較検討し、売却理由など、個別事情による修正を行う評価法になります。
一番のポイントは成約事例の選択になります。
「評価額=事例地の単価（㎡）×面積（㎡）×補正率」になり、補正率は100％を基準に案件ごとの個別要素、個別事情を考慮して掛け率を決定します。
三つ目は、収益還元法です。
主にアパートなどの収益物件に使用します。賃料により将来生み出すと予想される純利益から現在の不動産価値を決定する評価方法です。
計算式は「評価額＝1年間の純利益÷還元利回り×補正率」
＊1年間の純利益＝1年間の総収入-1年間の諸経費（管理費など）
収益性を重視するので、不動産の土地や建物などの評価は反映されません。期待する還元利回りをいくらで見るかによって評価額が大きく変動します。
以上の評価法を駆使して、査定額を算出しております。
本日もご拝読いただくありがとうございました。
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