カテゴリ：札幌市 不動産売却動画 / 投稿日付：2022/06/16 17:46
こんにちは。
センチュリー21テンズホームの井上です。
本日は、不動産調査の中から、公図、地積測量図、建物図面・各階平面図の読み方についてお話したいと思います。
公図とは、地番により記載された土地の位置図であり、土地の形状、範囲、道路や水路との位置関係を示した図面です。
地積測量図や建物図面と比較して、正確性という点において劣ります。
注意するポイントとしては、現地調査の結果と公図に記載された形状や範囲(境界)に違いがないかを確認し、もし違いがあって原因がわからないようであれば、｢土地家屋調査士｣などの専門家に依頼が必要となります。
次に、土地と道路の位置関係です。
建物を建築する場合、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要がありますが、接している道路に地番がついてたり、道路との間に別の地番が存在する場合は注意が必要です。
道路に地番がついている場合、私道の可能性があるので、道路の使用許可や改修工事の際に、所有者の承諾を得る必要があります。
また、対象地と道路との間に別の地番の土地が存在し、その間の土地が第三者の所有名義である場合、対象地は建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物の建築ができない可能性があります。
地積測量図は土地家屋調査士により作成された測量図面であり、筆界点の座標値をもとに土地の面積が計算され、登記簿謄本の地積に反映されます。
地積測量図が存在しない場合や存在しても作成時期が古い場合は注意が必要です。
地積測量図が存在しない場合、隣接地の地積測量図を取得し、外周部だけでも数字を特定するようにします。土地家屋調査士に依頼して、実測や簡易測量を実施する場合もあります。
建物図面・各界平面図も地積測量図同様、登記申請時の添付が義務づけられた図面ですが、古い建物は図面が存在しなかったり、図面があっても現況と一致していない場合があります。
施行図面や関連資料があればそれらを参考にし、現況をより正確に把握することが必要になります。
建物図面や各階平面図から発見される最も多いケースとして、増築部分の未登記が挙げられます。
本来、建物所有者は建物の増築を行った場合、増築後1ヶ月以内に建物表題変更登記を行う義務があります。
仮に未登記であれば、変更登記を行うか、未登記の状態で売買契約を行うのであれば、物件引渡し条件として｢売主の立場における建物表題変更登記｣を明記することが必要です。
※境界確定について
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